別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 5-6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-6 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 井本 季伸 印  TEL.
鑑定評価額 25,900,000 円  1㎡当たりの価格 124,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
98,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町粟津字宮ノ下437番1
②地積
 (㎡)
209  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,200)
準防

(その他)



(90,200)

1:2
店舗兼共同住宅

RC4
店舗、事務所のほか
に住宅等が見られる
商業地域
東15m県道 水道、ガス、下水 加古川

750m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南   110 m、北    80 m ②標準的使用 中層の店舗・事務所付共同住宅
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

15m県道 交通

施設
加古川駅南西方

750m
法令

規制
近商
(90,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
小規模の店舗、事務所のほかに住宅等が見られる県道沿いの商業地域である。繁華性や集積性はやや低いが、J
R加古川駅周辺の整備が進み波及効果により今後も徐々に価格水準は改善していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗・事務所付共同住宅 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           129,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            86,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は加古川市及び隣接市町の内、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の商業地域。画地規模が小さい物件の需
要者は地元事業者が中心となるが、幹線道路沿いの一定規模の物件には全国規模の店舗や事業所等の積極的な出店が見
られる。店舗、病院、住宅等の整備によるJR加古川駅周辺の活性化や景気回復の鮮明化と共に需要は増加傾向にある
。しかし、市場の中心価格帯は画地規模や形状、取引事情等により様々であることから見出しにくい状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
JR加古川駅へと繋がる幹線道路沿いの商業地域内に存し、周辺には店舗、事務所等が見られるが自用目的の建物が多
いため賃貸市場の熟成度は低く収益価格は相対的に信頼性が劣るものと判断した。従って、規範性から主に自用目的で
成約した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 5-4                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        125,000 円/㎡
[101.6]
100
100
[100.0]
100
[103.4]
[100.0]
100
123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          122,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
総人口と生産年齢人口は減少、老年人口は増
加傾向。加古川駅周辺では商業地の整備によ
り住宅地の価格は安定。利便性の劣る集落地
域の需要は弱い。

店舗、事業所、住宅等が混在する商業地域で
繁華性はやや低いものの、雇用や所得環境の
改善に伴い価格水準の回復が見られる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -7.0
交通・接近     +7.0
環境        -2.0
行政        +6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 5-6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SR502

-49
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西24m市道、
南東20m、
角地



2住居

(70,200)
b WK502

-9
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東16.5m国
道、
北西12m、
角地


近商

(90,300)
c KY502

-14
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西12m国道、
中間画地




近商

(80,300)
d KT502

-56
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東10m国道、
北6m、南5m、
三方路



近商

(80,200)
e IH502

-64
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 西13m市道、
中間画地




近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
90,724  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

89,843 
100
[  69.3]

129,644 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

130,000 
b (            
168,086  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

162,003 
100
[ 127.6]

126,962 

127,000 
c (            
113,431  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

113,431 
100
[  85.1]

133,291 

133,000 
d (            
141,464  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

138,690 
100
[ 106.9]

129,738 

130,000 
e (            
79,364  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

79,285 
100
[  61.7]

128,501 

129,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -30.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +18.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +5.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境     -37.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     129,000 円/㎡]  



加古川 5-6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,702,022 

1,883,979 

6,818,043 

5,947,380 

870,663 
( 0.9288
808,672 
  4.6 -  0.1 )
4.5%  
⑧収益価格       17,970,489 円    (      86,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 5-6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 122.60 RC4 412.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

90 %   200 %   200 %   209 ㎡     10.7 m x   24.0 m  前面道路:県道        15.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階:店舗、2~4階:共同住宅(ワンルームタイプ、30㎡/戸~40㎡/戸)を想定 ⑦有効率   87.0 %
の理由
中層の店舗兼共同住宅として標準的である
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
122.60 

80.0 

98.08 

2,786 

273,251 
5.0  1,366,255 
3.0  819,753 

 2 3
住宅
122.60 

90.0 

110.34 

1,755 

193,647 
2.0  387,294 
2.0  387,294 

 4 4
住宅
45.00 

90.0 

40.50 

1,755 

71,078 
2.0  142,156 
2.0  142,156 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


412.80 

87.0 

359.26 


731,623 
2,282,999 
1,736,497 
⑨年額支払賃料        731,623 円 × 12ヶ月 =        8,779,476 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      359.26 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,779,476 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         438,974 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,340,502 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,282,999 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           21,688 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,736,497 円 ×    95.0 %  ×    0.2060 =          339,832 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,702,022 円    (         41,636 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a WK502賃
    -8
2,505  
  2,378
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]

3,025 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,941 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,786 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b WK502賃
    -6
2,351  
  2,273
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

3,073 
c KY502賃Y
    -13
2,863  
  2,813
100
[100.0]
[ 95.2]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,726 
加古川 5-6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 535,800 円           89,300,000 ×       0.6 %
②維持管理費 351,179 円             8,779,476 ×       4.0 %
③公租公課  土地                59,400 円     査定額
 建物               759,000 円           89,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        89,300 円           89,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        89,300 円           89,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,883,979 円 (               9,014 円/㎡)  (経費率    21.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 89,300,000 円                          設計監理料率
  210,000 円/㎡ ×      412.80 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0666        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0506 ×  40 % + 0.0614 ×  30 % + 0.0932 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,947,380 円  
(             28,456 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,702,022 円      
②総費用 1,883,979 円      
③純収益 ①-② 6,818,043 円      
④建物等に帰属する純収益 5,947,380 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 870,663 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
808,672 円      

  (                          3,869 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              17,970,489 円


(                        86,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 5-6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-6 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 三浦 靖和 印  TEL.
鑑定評価額 25,700,000 円  1㎡当たりの価格 123,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
98,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町粟津字宮ノ下437番1
②地積
 (㎡)
209  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,200)
準防

(その他)



(90,200)

1:2
店舗兼共同住宅

RC4
店舗、事務所のほか
に住宅等が見られる
商業地域
東15m県道 水道、ガス、下水 加古川

750m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南   110 m、北    80 m ②標準的使用 中層店舗・事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

15m県道 交通

施設
加古川駅南西方

750m
法令

規制
近商
(90,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
店舗、事務所のほか住宅利用も見られる県道沿いの商業地域で、加古川駅にも近いことから、一定の商業性は確
保され、需要も安定的であるため、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           126,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            81,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は加古川市及び隣接市町における商業地域一円である。需要者の中心は圏域内の事業者であるが、一部で圏
域外の需要者も見られる。県道沿いで用途の多様性が認められ、立地条件にも優れた地域であるため、各種用途を前提
とした需要が存在する。事業用地の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯を一様に指摘す
るのは困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
収益性を重視して価格形成がなされる傾向が強い地域であるが、所在地域における収益目的での取引は少なく、収益価
格の信頼性はやや劣る。一方、立地条件の優位性を反映し、店舗・事務所用地、マンション用地等の取得需要は認めら
れる地域であるため、比準価格の信頼性は相対的に優る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地
との検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 5-4                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        125,000 円/㎡
[101.6]
100
100
[100.0]
100
[103.4]
[100.0]
100
123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          122,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
近時の経済情勢の下、雇用情勢、個人所得は
持ち直し傾向にあり、住宅着工数も安定的に
推移する等、不動産市場も落ち着きを取り戻
しつつある。

地域要因に特別な変動は見られないが、需要
は概ね堅調で、地価は上昇傾向で推移してい
る。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -7.0
交通・接近     +7.0
環境        -2.0
行政        +6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 5-6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a WK502

-9
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東16.5m国
道、
北西12m、
角地


近商

(90,300)
b KY502

-64
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南東25m市道、
中間画地




近商

(90,200)
c SG502

-62
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西17m市道、
中間画地




2住居

(60,200)
d SR502

-49
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西24m市道、
南東20m、
角地



2住居

(70,200)
e AH502

-72
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西18m市道、
南東6m、
北東6m、
三方路


2中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
168,086  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

162,003 
100
[ 125.4]

129,189 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

129,000 
b (            
166,667  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.0]

151,515 
100
[ 120.0]

126,263 

126,000 
c (            
131,875  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

133,194 
100
[ 105.6]

126,131 

126,000 
d (            
90,724  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

89,843 
100
[  69.3]

129,644 

130,000 
e (            
102,294  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.9]

100,306 
100
[  80.8]

124,141 

124,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +16.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -30.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -2.0 環境     -15.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     126,000 円/㎡]  



加古川 5-6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,735,986 

1,900,141 

6,835,845 

6,007,320 

828,525 
( 0.9288
769,534 
  4.6 -  0.1 )
4.5%  
⑧収益価格       17,100,756 円    (      81,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 5-6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 122.60 RC4 412.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

90 %   200 %   200 %   209 ㎡     10.7 m x   24.0 m  前面道路:県道        15.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は店舗のフロア貸し、2階以上は共同住宅(約30~40㎡/戸)を想定した。 ⑦有効率   87.0 %
の理由
共用部分を考慮した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
122.60 

80.0 

98.08 

2,918 

286,197 
5.0  1,430,985 
3.0  858,591 

 2 3
住宅
122.60 

90.0 

110.34 

1,700 

187,578 
2.0  375,156 
2.0  375,156 

 4 4
住宅
45.00 

90.0 

40.50 

1,800 

72,900 
2.0  145,800 
2.0  145,800 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


412.80 

87.0 

359.26 


734,253 
2,327,097 
1,754,703 
⑨年額支払賃料        734,253 円 × 12ヶ月 =        8,811,036 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      359.26 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等の預かり金により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,811,036 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         440,552 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,370,484 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,327,097 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           22,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,754,703 円 ×    95.0 %  ×    0.2060 =          343,395 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,735,986 円    (         41,799 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a MY502賃Y
    -10
2,796  
  2,750
100
[100.0]
[ 99.3]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]

3,144 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,080 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,918 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b MY502賃Y
    -9
2,313  
  2,232
100
[100.0]
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[ 88.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

3,068 
c KY502賃Y
    -13
2,863  
  2,813
100
[100.0]
[ 95.2]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

3,028 
加古川 5-6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 541,200 円           90,200,000 ×       0.6 %
②維持管理費 352,441 円             8,811,036 ×       4.0 %
③公租公課  土地                59,400 円     査定額
 建物               766,700 円           90,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        90,200 円           90,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,200 円           90,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,900,141 円 (               9,092 円/㎡)  (経費率    21.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 90,200,000 円                          設計監理料率
  210,000 円/㎡ ×      412.80 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0666        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0506 ×  40 % + 0.0614 ×  30 % + 0.0932 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,007,320 円  
(             28,743 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,735,986 円      
②総費用 1,900,141 円      
③純収益 ①-② 6,835,845 円      
④建物等に帰属する純収益 6,007,320 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 828,525 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
769,534 円      

  (                          3,682 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              17,100,756 円


(                        81,800 円/㎡)