別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 5-8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-8 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 境 めぐみ 印  TEL.
鑑定評価額 92,900,000 円  1㎡当たりの価格 145,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町篠原町字上甲峠183番1外
(加古川駅北46-6)
②地積
 (㎡)
641  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,200)

(その他)
地区計画等



1:2
店舗

S1
店舗等が増えつつあ
る駅に近い路線商業
地域
南東30m県道、背面道 水道、ガス、下水 加古川

300m
(2)



①範囲 東   150 m、西    70 m、南    50 m、北   110 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    35.0 m、規模         700 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

30m県道 交通

施設
加古川駅北西方

300m
法令

規制
2住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は土地区画整理中の店舗等が増えつつある駅に近い路線商業地域で、今後は熟成度が高くなるものと予
測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           149,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            82,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町内の路線商業地域である。需要者の中心はチェーン展開する圏内及び全国展開
の事業者及び加古川市の地元事業者である。加古川駅に徒歩圏で、周辺の区画整理事業によって背後人口が増加してい
る利便性の高い路線商業地であり、需要は強含みである。規模や立地条件によって一様ではなく、業種等による個別性
が強いことから、市場の中心価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は低層の店舗・ロードサイド型店舗が増えつつある路線商業地である。比準価格については、広域的に商業地
域における信頼性の高い取引事例を収集できた。一方、収益価格については地価に見合う賃料水準にはない状況であり
、比準価格に対し規範性は劣ると判断した、よって現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格を標準と
し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 5-4                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        125,000 円/㎡
[101.6]
100
100
[100.0]
100
[ 88.3]
[101.0]
100
145,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          142,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
企業の業況判断については改善が見られるが
、加古川市の総人口は減少傾向である。立地
条件が優る地域を中心に不動産市況は底堅く
推移している。

店舗等が増えつつある発展中の路線商業地域
で、加古川駅からも近く利便性が高い。地価
は底堅く推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路       -10.0
交通・接近     +4.0
環境       -11.0
行政        +6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.1 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 5-8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a WK502

-9
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東16.5m国
道、
北西12m、
角地


近商

(90,300)
b KY502

-14
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西12m国道、
中間画地




近商

(80,300)
c MY502

-10
加古川市

底地


  
(           ) 
不整形 北東13m国道、
北西15m、
準角地



近商

(80,300)
d SG502

-62
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西17m市道、
中間画地




2住居

(60,200)
e KT502

-56
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東10m国道、
北6m、南5m、
三方路



近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
168,086  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

162,003 
100
[ 109.9]

147,409 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

149,000 
b (            
113,431  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

113,431 
100
[  80.3]

141,259 

143,000 
c (     125,653
125,653  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

123,928 
100
[  86.5]

143,269 

145,000 
d (            
131,875  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

133,194 
100
[  87.5]

152,222 

154,000 
e (            
141,464  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

138,690 
100
[  93.1]

148,969 

150,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境      +8.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境     -15.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -4.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     149,000 円/㎡]  



加古川 5-8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,246,767 

1,500,910 

4,745,857 

2,198,700 

2,547,157 
( 0.9497
2,419,035 
  4.7 -  0.1 )
4.6%  
⑧収益価格       52,587,717 円    (      82,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 5-8 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
低層店舗 170.00 S1 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居
地区計画等
60 %   200 %   200 %   641 ㎡     18.7 m x   34.4 m  前面道路:県道        30.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平屋建て店舗の一棟貸を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
170.00 

100.0 

170.00 

3,119 

530,230 
5.0  2,651,150 
3.0  1,590,690 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


170.00 

100.0 

170.00 


530,230 
2,651,150 
1,590,690 
⑨年額支払賃料        530,230 円 × 12ヶ月 =        6,362,760 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      170.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 預り金により十分に担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,362,760 円  ×     7.0 %                          
+                    円  ×         % =         445,393 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,917,367 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,651,150 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =           24,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,590,690 円 ×    93.0 %  ×    0.2060 =          304,744 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,246,767 円    (          9,745 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a KY502賃Y
    -13
2,863  
  2,813
100
[100.0]
[ 95.2]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

3,308 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,293 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,119 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b WK502賃
    -4
3,532  
  3,344
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

3,568 
c WK502賃
    -6
2,351  
  2,273
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 87.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

3,003 
加古川 5-8 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 157,500 円           31,500,000 ×       0.5 %
②維持管理費 254,510 円             6,362,760 ×       4.0 %
③公租公課  土地               758,200 円     査定額
 建物               267,700 円           31,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        31,500 円           31,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円           31,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,500,910 円 (               2,342 円/㎡)  (経費率    24.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円                          設計監理料率
  180,000 円/㎡ ×      170.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0698        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0530 ×  40 % + 0.0682 ×  30 % + 0.0938 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,198,700 円  
(              3,430 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,246,767 円      
②総費用 1,500,910 円      
③純収益 ①-② 4,745,857 円      
④建物等に帰属する純収益 2,198,700 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,547,157 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,419,035 円      

  (                          3,774 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              52,587,717 円


(                        82,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 5-8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 5-8 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 藤原 正秀 印  TEL.
鑑定評価額 92,300,000 円  1㎡当たりの価格 144,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市加古川町篠原町字上甲峠183番1外
(加古川駅北46-6)
②地積
 (㎡)
641  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,200)

(その他)
地区計画等



1:2
店舗

S1
店舗等が増えつつあ
る駅に近い路線商業
地域
南東30m県道、背面道 水道、ガス、下水 加古川

300m
(2)



①範囲 東   150 m、西    70 m、南    50 m、北   110 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    35.0 m、規模         700 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

30m県道 交通

施設
加古川駅北西方

300m
法令

規制
2住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
沿道型商業施設を主とした路線商業地域で、店舗立地が徐々に増えており、今後も商業集積が進捗していくもの
と予測する。地価は需要が底堅く、やや上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           150,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            81,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町の県道等広幅員道沿いを中心とする商業地域の圏域である。需要者の中心は加
古川市内を含む県内及び全国展開の事業者等である。国内景気の回復基調の継続の影響を受け、地域経済は回復傾向に
あり、商業用地等の需給関係は安定しつつある。取引件数が少ないうえ取引される画地規模、価格等はまちまちである
こと、また近年、土地取得よりも賃貸形式での出店が主流で、需要の中心となる価格帯は見い出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は低層の店舗、沿道型店舗等が中心の路線商業地域であるが、自己使用目的の取引が中心である。需要者は、
収益性に着目しつつも、同一需給圏内の土地の取引価格水準を重視している状況にある。従って、代表標準地との検討
を踏まえ、市場の実態を反映し実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 5-4                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        125,000 円/㎡
[101.6]
100
100
[100.0]
100
[ 89.3]
[101.0]
100
144,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          142,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復基調が継続し、消費も持
ち直しており、地方圏における経済情勢も地
域によって違いがあるが、回復傾向にある。


最寄駅に近く路線商業地域として発展的に推
移しており、需要は堅調で、地価は緩やかな
上昇基調にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路       -10.0
交通・接近     +4.0
環境       -10.0
行政        +6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.4 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 5-8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a WK502

-9
加古川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東16.5m国
道、
北西12m、
角地


近商

(90,300)
b MY502

-10
加古川市

底地


  
(           ) 
不整形 北東13m国道、
北西15m、
準角地



近商

(80,300)
c SG502

-62
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西17m市道、
中間画地




2住居

(60,200)
d KY502

-14
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西12m国道、
中間画地




近商

(80,300)
e WK502

-48
加古郡播磨町

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西20m県道、
中間画地




準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
168,086  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

162,003 
100
[ 108.9]

148,763 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

150,000 
b (     125,653
125,653  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

123,928 
100
[  83.5]

148,417 

150,000 
c (            
131,875  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

133,194 
100
[  87.5]

152,222 

154,000 
d (            
113,431  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

113,431 
100
[  78.1]

145,238 

147,000 
e (            
83,175  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

83,175 
100
[  56.3]

147,735 

149,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境      +7.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境     -18.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -4.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境     -27.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -42.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     150,000 円/㎡]  



加古川 5-8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,174,472 

1,461,169 

4,713,303 

2,198,700 

2,514,603 
( 0.9497
2,388,118 
  4.7 -  0.1 )
4.6%  
⑧収益価格       51,915,609 円    (      81,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
加古川 5-8 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
低層店舗 170.00 S1 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居
地区計画等
60 %   200 %   200 %   641 ㎡     18.7 m x   34.4 m  前面道路:県道        30.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 路線型商業施設としての1棟貸しで、敷地内に来客用駐車スペースを多く確保。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
1棟貸しのため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
170.00 

100.0 

170.00 

3,018 

513,060 
5.0  2,565,300 
3.0  1,539,180 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


170.00 

100.0 

170.00 


513,060 
2,565,300 
1,539,180 
⑨年額支払賃料        513,060 円 × 12ヶ月 =        6,156,720 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      170.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,156,720 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         307,836 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,848,884 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,565,300 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           24,370 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,539,180 円 ×    95.0 %  ×    0.2060 =          301,218 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,174,472 円    (          9,633 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a KY502賃Y
    -10
1,533  
  1,530
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[ 78.0]
100
[ 80.0]

3,071 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,186 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,018 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b MY502賃Y
    -12
2,346  
  2,210
100
[100.0]
[ 99.0]
100
100
[100.0]
100
[ 78.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,134 
c MY502賃Y
    -10
2,796  
  2,750
100
[100.0]
[ 99.3]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

3,353 
加古川 5-8 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 126,000 円           31,500,000 ×       0.4 %
②維持管理費 246,269 円             6,156,720 ×       4.0 %
③公租公課  土地               758,200 円     査定額
 建物               267,700 円           31,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        31,500 円           31,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円           31,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,461,169 円 (               2,280 円/㎡)  (経費率    23.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円                          設計監理料率
  180,000 円/㎡ ×      170.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0698        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0530 ×  40 % + 0.0682 ×  30 % + 0.0938 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,198,700 円  
(              3,430 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,174,472 円      
②総費用 1,461,169 円      
③純収益 ①-② 4,713,303 円      
④建物等に帰属する純収益 2,198,700 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,514,603 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,388,118 円      

  (                          3,726 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              51,915,609 円


(                        81,000 円/㎡)