鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

加古川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＧ５０２Ｙ -62	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西17m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	ＷＫ５０２国 -9	加古川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東16.5m国道、北西12m、角地		近商 (90,300)
c	ＫＹ５０２国 -14	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	南西12m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	ＭＹ５０２国 -10	加古川市		底地	（　）	不整形	北東13m国道、北西15m、準角地		近商 (80,300)
e	ＩＨ５０２Ｙ -64	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	西13m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,875	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	133,194	100 [ 113.1]	117,767	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 168,086	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	162,003	100 [ 134.9]	120,091		120,000
c	(　 ) 113,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,431	100 [ 98.9]	114,693		115,000
d	(　 125,653) 125,653	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	123,928	100 [ 111.3]	111,346		111,000
e	(　 ) 79,364	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,285	100 [ 71.7]	110,579		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

加古川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,080,577	5,631,055	20,449,522	15,286,200	5,163,322	（　0.9497） 4,903,607	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	106,600,152 円　　　　（　 69,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	625.00	Ｓ2	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,528 ㎡	58.7 m x 27.5 m	前面道路：国道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要等から１階フロア貸店舗、２階は平均専有面積約６６㎡の区分貸店舗とした。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種の店舗として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	625.00	85.0	531.25	2,364	1,255,875	5.0	6,279,375
							3.0	3,767,625
2～ 2	店舗	625.00	85.0	531.25	1,537	816,531	5.0	4,082,655
							3.0	2,449,593
～

～

～

計		1,250.00	85.0	1,062.50		2,072,406		10,362,030
								6,217,218

⑨年額支払賃料	2,072,406 円　×　12ヶ月　＝　 24,868,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,062.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,868,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,303,444 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,765,428 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,362,030 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,217,218 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,216,710 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,080,577 円　　　　（　 17,068 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＹ５０２賃Ｙ　　　　-10	1,533 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	2,561	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,496 円/㎡　月額支払賃料（　 2,364 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＦＭ５０２賃Ｙ　　　　-17	1,529 ( 1,474)	100 [100.0]	[ 97.9] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [110.0]	2,430
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	876,000 円	219,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,042,755 円	26,068,872　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,412,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,861,500 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,631,055 円　（　　　　　　 3,685 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,286,200 円（　　　　　 10,004 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,080,577 円
②総費用	5,631,055 円
③純収益　①－②	20,449,522 円
④建物等に帰属する純収益	15,286,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,163,322 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,903,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,600,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
加古川 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

加古川 5-9

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　大谷　良太

印

TEL.

鑑定評価額

173,000,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	加古川市野口町野口字駅ノ池１１９番５外				②地積　(㎡)	1,528 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	2:1	店舗Ｓ2	中小規模の店舗等が多い路線商業地域	北東12.4m国道	水道、ガス、下水	東加古川 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 130 ｍ、南 110 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．４ｍ国道

交通

施設

東加古川駅北西方

1.5km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中小規模の店舗等が多い比較的繁華性の高い路線商業地域で、今後もしばらくの間は現状のまま推移
していくものと予測する。価格水準は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね加古川市及び隣接市町の商業地域等。需要者の中心は、飲食店、ドラッグストア等ロードサイドビジ
ネスを目的とした事業者である。当該地域のロードサービス店舗等の需要は回復基調にあり、全般的に底堅く推移して
いると思料する。事業用地の取引価格は規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、加古川市及び隣接市町の商業地域の適切な取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した価格であり
規範性は高い。需要者の多くは収益性から意思決定する法人であるが、賃料等の想定項目が多く適正な賃料水準等は把
握しがたい。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関
連性を留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　加古川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[112.5]

[100.0]
100

113,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

加古川市は、総人口は減少、生産年齢人口は
減少、老年人口は増加傾向にある。景気は緩
やかな回復基調にあるが、先行きの不透明感
は否めない。

交通量の多い国道２号線に位置し、大規模商
業施設にも近く、需要は強含みで推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

加古川 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＹ５０２国 -10	加古川市		底地	（　）	不整形	北東13m国道、北西15m、準角地		近商 (80,300)
b	ＩＨ５０２Ｙ -64	加古川市		更地	（　）	ほぼ整形	西13m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	ＷＫ５０２国 -9	加古川市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東16.5m国道、北西12m、角地		近商 (90,300)
d	ＳＲ５０２Ｙ -50	加古川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、東6m、角地		１住居 (70,200)
e	ＷＫ５０２国 -48	加古郡播磨町		更地	（　）	ほぼ正方形	北西20m県道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 125,653) 125,653	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	123,928	100 [ 109.2]	113,487	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 79,364	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,285	100 [ 68.8]	115,240		115,000
c	(　 ) 168,086	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	162,003	100 [ 139.2]	116,381		116,000
d	(　 ) 76,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	72,772	100 [ 64.3]	113,176		113,000
e	(　 ) 83,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,175	100 [ 71.4]	116,492		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

加古川 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,781,223	5,887,385	21,893,838	16,193,600	5,700,238	（　0.9497） 5,413,516	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	117,685,130 円　　　　（　 77,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

加古川 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	625.00	Ｓ2	1,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	1,528 ㎡	58.7 m x 27.5 m	前面道路：国道　 12.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し、２階は専用面積平均６６㎡程度の部分貸し

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	625.00	85.0	531.25	2,517	1,337,156	5.0	6,685,780
							3.0	4,011,468
2～ 2	店舗	625.00	85.0	531.25	1,650	876,563	5.0	4,382,815
							3.0	2,629,689
～

～

～

計		1,250.00	85.0	1,062.50		2,213,719		11,068,595
								6,641,157

⑨年額支払賃料	2,213,719 円　×　12ヶ月　＝　 26,564,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,062.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,564,628 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,388,231 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,376,397 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,068,595 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,641,157 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,299,674 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,781,223 円　　　　（　 18,181 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＫ５０２賃　　　　-6	2,351 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,500	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,657 円/㎡　月額支払賃料（　 2,517 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ５０２賃Ｙ　　　　-13	2,863 ( 2,813)	100 [100.0]	[ 95.2] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,813
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

加古川 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	928,000 円	232,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,110,585 円	27,764,628　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,412,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,972,000 円	232,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,887,385 円　（　　　　　　 3,853 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	232,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,193,600 円（　　　　　 10,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,781,223 円
②総費用	5,887,385 円
③純収益　①－②	21,893,838 円
④建物等に帰属する純収益	16,193,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,700,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,413,516 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,543 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,685,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,000 円／㎡）