別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 9-1 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 三崎 正義 印  TEL.
鑑定評価額 42,400,000 円  1㎡当たりの価格 45,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
35,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市尾上町養田字養田開拓1659番1
②地積
 (㎡)
942  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)




1.5:1
事務所兼作業場

S2
中小規模工場、配送
施設等が多い工業地
西20m市道 水道、下水 尾上の松

1.6km
(2)



①範囲 東    65 m、西    40 m、南   250 m、北   130 m ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口 約    40.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         950 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

20m市道 交通

施設
尾上の松駅南西方

1.6km
法令

規制
工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、中小規模工場、配送施設等が多い工業地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は
、やや上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            45,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、加古川市を含む播磨地域及びその隣接地域の圏域に存する工業地域。需要者は、地元事業者及び同一需
給圏内に地縁性を持つ法人等が多くを占める。成熟した工業地域であり、景気は緩やかな回復が続いており、需要は強
含みであると思料する。取引に個別性が強く、需要の中心となる規模、価格帯は把握しづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
同一需給圏内における工場等の賃貸市場が未成熟で賃貸事例の把握等が困難なため、収益価格の試算は断念せざるを得
なかった。従って、本件鑑定評価においては、同一需給圏内の他の標準地との広域的な検討を踏まえ、現実の市場性を
反映する事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           44,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかに回復している。加古川市の立
地環境の良い工業地域での不動産市況は手堅
く推移している。


中小規模の工場等の見られる成熟した工業地
域で、当該地域の宅地に対する需要は強含み
である。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SS602

-41
高砂市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南10m市道、
中間画地




準工

(60,200)
b MK302

-36
神戸市長田区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北15m道路、
中間画地




工専
臨港地区
(70,200)
c SS402

-46
神戸市須磨区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西17.5m市
道、中間画地




準工

(60,200)
d KH602

-49
姫路市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南9m市道、
西5m、角地




工業

(70,200)
e KS602

-41
姫路市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北西8m私道、
中間画地




工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
43,181  
100
[ 100.0]
[ 100.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

43,224 
100
[  96.9]

44,607 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

44,600 
b (            
60,834  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

60,232 
100
[ 133.1]

45,253 

45,300 
c (            
62,879  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

65,268 
100
[ 139.9]

46,653 

46,700 
d (            
43,939  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

43,250 
100
[ 100.7]

42,949 

42,900 
e (            
41,305  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

42,172 
100
[  92.9]

45,395 

45,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -1.0 環境      +2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      45,000 円/㎡]  



加古川 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の工場を主体とする工業地域で、賃貸借市場が未成熟であり、近隣地域等において同種用途の適切な賃貸事
例を得られないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 9-1 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 藤原 正秀 印  TEL.
鑑定評価額 42,400,000 円  1㎡当たりの価格 45,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
35,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市尾上町養田字養田開拓1659番1
②地積
 (㎡)
942  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)




1.5:1
事務所兼作業場

S2
中小規模工場、配送
施設等が多い工業地
西20m市道 水道、下水 尾上の松

1.6km
(2)



①範囲 東    65 m、西    40 m、南   250 m、北   130 m ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口 約    40.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         950 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

20m市道 交通

施設
尾上の松駅南西方

1.6km
法令

規制
工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は中小工場、配送施設等が多い工業地域で、今後も現状を維持し推移するものと予測する。地価は工場
・流通施設用地等の需要が回復傾向にあり、当面、緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            45,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は播磨工業地域、神戸市西部の工業地域等を中心とする県南部の圏域に存する工業地域である。中小工場等
が建ち並ぶ工業地域で、需要者の中心は製造業、運輸業等を営む地元及び県内の事業者等である。景気の回復傾向が継
続し、設備投資も概ね堅調であること、県内の工場立地動向件数は全国的に上位にあること等から需給関係は概ね良好
で、地価は上昇基調にある。需要の中心となる価格帯については、画地規模等の個別性が強く見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中小工場の賃貸借市場は未成熟で、適正な賃料水準の把握等が困難なため収益価格は試算しなかった。取引は自用目的
の取引が中心で、収益物件所有を目的とした取引は少なく、市場参加者は取引価格を指標に価格決定することが一般的
と思料される。従って、同一需給圏内の類似地域の取引事例から求めた比準価格を採用し、前年からの価格推移及び市
場動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           44,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
企業収益の回復に加え低金利等の影響から設
備投資は堅調で、中小工場地及び流通業務用
地を中心に、工業用地需要は回復途上にある


中小工場等が建ち並ぶ地域で、都心への接近
性は普通程度である。景気の回復基調、県内
の工場立地動向等から勘案し、需要はやや強
含みである。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a FM502

-65
加古川市

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8.1m町道、
北5.1m、角地




準工

(60,200)
b SS402

-46
神戸市須磨区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西17.5m市
道、中間画地




準工

(60,200)
c EE402

-37
神戸市西区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北東6m市道、
中間画地




工業

(60,200)
d KH602

-49
姫路市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南9m市道、
西5m、角地




工業

(70,200)
e TC602

-9
姫路市

更地


  
(           ) 
長方形 南16m市道、
中間画地




工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (      35,362
53,750  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

53,750 
100
[ 119.4]

45,017 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

45,000 
b (            
62,879  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

65,268 
100
[ 139.9]

46,653 

46,700 
c (            
57,208  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

57,780 
100
[ 123.9]

46,634 

46,600 
d (            
43,939  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

43,250 
100
[ 100.7]

42,949 

42,900 
e (            
49,861  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

52,485 
100
[ 115.6]

45,402 

45,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.0 環境     +22.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +40.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -1.0 環境     +36.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     +18.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      45,000 円/㎡]  



加古川 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の工場を主体とする工業地域で、賃貸借市場が未成熟であり、近隣地域等において同種同用途の適切な賃貸
事例が得られないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ