別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 9-2 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 若杉 和宏 印  TEL.
鑑定評価額 3,580,000,000 円  1㎡当たりの価格 32,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
26,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市野口町水足字新辻560番1外
②地積
 (㎡)
109,402  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)




1.2:1
工場

大工場が存するバイ
パスに近い工業地域
西7m市道、四方路 水道、ガス、下水 加古川

2.1km
(2)



①範囲 東   275 m、西     0 m、南   170 m、北   250 m ②標準的使用 大規模工場用地
③標準的画地の形状等 間口 約   340.0 m、奥行 約   275.0 m、規模     100,000 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

7m市道 交通

施設
加古川駅東方

2.1km
法令

規制
工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、加古川市の中心市街地に近接した工業地域として成熟しており、地域要因に特に大きな変化は見ら
れない。当面は現状を維持しつつ、その利便性を反映して地価はやや上昇傾向にあるものと思われる。
(3)最有効使用の判定 大規模工場用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
四方路                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            32,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、加古川市を含む東播磨を中心に、兵庫県内陸部に形成された工業地域の全域に及ぶ。需要者の中心は、
総額等の観点から資本力を有した製造業や物流業を営む大企業や中堅企業である。近年の円安基調や景気回復傾向を背
景に工業地の取得意欲は比較的旺盛である。但し、圏内における工業地の取引件数は少なく、また、取引の規模や事情
等も様々であるため、売買の中心価格帯を見出すことは困難な状態である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、市場において現実に成立した工業団地等に係る取引事例を基礎として求められたものであり、また、自己
利用目的を主とする地域であることから、規範性が高い。一方、工業地域における賃貸借市場は未成熟であり、近隣地
域等において同種用途の適切な賃貸事例を得られないため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、市場の
実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 9-1                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         44,300 円/㎡
[101.6]
100
100
[100.0]
100
[136.4]
[100.0]
100
33,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           32,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は弱さも見られるが、緩やかに回復して
いる。通商問題をはじめ混乱が見られる海外
経済や中央銀行による金融政策の今後の動向
に注意を要する。

市街地に近接した大規模な工場が立地する地
域で、景気の緩やかな回復傾向や希少性の観
点から、地価はやや強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +8.0
交通・接近     +1.0
環境       +25.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KY502

-76
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地




工業

(60,200)
b FM502

-65
加古川市

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東8.1m町道、
北5.1m、角地




準工

(60,200)
c SN602

-33
姫路市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 東7.5m市道、
西6m、二方路




準工

(60,200)
d DD402

-13
神戸市西区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東18.5m市
道、
北西18.5m、
角地


工専

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
40,120  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

40,441 
100
[ 125.2]

32,301 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

32,300 
b (      35,362
53,750  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

53,750 
100
[ 166.1]

32,360 

32,400 
c (            
55,892  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

55,339 
100
[ 167.9]

32,959 

33,000 
d (            
47,057  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

45,354 
100
[ 139.8]

32,442 

32,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +24.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +2.0 環境     +55.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +63.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境     +36.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      32,700 円/㎡]  



加古川 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の工場を主体とする工業地域で、賃貸借市場が未成熟であり、近隣地域等において同種用途の適切な賃貸事
例を得られないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
加古川 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
加古川 9-2 兵庫県 兵庫第5 氏名  不動産鑑定士 井本 季伸 印  TEL.
鑑定評価額 3,580,000,000 円  1㎡当たりの価格 32,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
26,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
加古川市野口町水足字新辻560番1外
②地積
 (㎡)
109,402  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
工業
(60,200)

(その他)




1.2:1
工場

大工場が存するバイ
パスに近い工業地域
西7m市道、四方路 水道、ガス、下水 加古川

2.1km
(2)



①範囲 東   275 m、西     0 m、南   170 m、北   250 m ②標準的使用 大規模工場地
③標準的画地の形状等 間口 約   340.0 m、奥行 約   275.0 m、規模     100,000 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

7m市道 交通

施設
加古川駅東方

2.1km
法令

規制
工業
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
既成の工場地域で今後も同様の地域環境を維持するものと予測する。幹線道路沿いに立地し地域環境が良好で、
かつ希少価値のある大規模工場地である。工場や倉庫の需要の改善と共に価格水準は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の
 個別的要因
四方路                0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            32,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は原材料や製品の大規模移動が可能な兵庫県内陸部及び臨海部工業地域一円を範囲とする。需要者の中心は
製造業を主とした大企業であるが大規模な物流倉庫を目的とした需要も旺盛である。海外市場の動向には留意を要する
が、近年は輸出の増加や工場の海外転出に一定の歯止めが見られ、また景気回復効果により設備投資や工場の取得意欲
が改善している。市場の中心価格帯は取引件数が少ない事や取引規模、事情等により様々で見出しにくい状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
取引が少ない自用の大規模工場地で、賃貸市場が未成熟であることから適正な賃料の把握が困難であり収益価格の試算
はできなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格をも
って鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 加古川 9-1                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         44,300 円/㎡
[101.6]
100
100
[100.0]
100
[136.4]
[100.0]
100
33,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           32,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
総人口と生産年齢人口は減少、老年人口は増
加。堅調な景気により工場や倉庫の需要は堅
い。しかし海外経済の動向や増税後の動向に
は留意を要する。

加古川市を代表する大規模工場地で、類似規
模の売買は見られないが希少性や工場や倉庫
の国内回帰志向等から価格は上昇基調にある


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +8.0
交通・接近     +1.0
環境       +25.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 加古川 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a KY502

-76
加古川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地




工業

(60,200)
b KS602

-41
姫路市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北西8m私道、
中間画地




工業

(60,200)
c KT502

-63
三木市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南8.5m市道、
北東6m、角地




工専

(60,200)
d KY502

-72
加西市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南東9m国道、
北東2m、角地




工業

(60,200)
e FM502

-63
加東市

更地


  
(           ) 
不整形 北13m県道、
東5m、南4m、
三方路



工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
40,120  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

40,441 
100
[ 124.2]

32,561 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

32,600 
b (            
41,305  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

42,172 
100
[ 128.0]

32,947 

32,900 
c (            
34,252  
100
[ 100.0]
[ 102.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

33,371 
100
[ 101.9]

32,749 

32,700 
d (            
21,771  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

21,771 
100
[  65.5]

33,238 

33,200 
e (            
35,321  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 130.0]

27,333 
100
[  83.8]

32,617 

32,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +23.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +28.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境      +3.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -1.0 環境     -37.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +8.0 交通・接近    0.0 環境     -20.0
画地     +30.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      32,700 円/㎡]  



加古川 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の工場を主体とする工業地域で、賃貸借市場が未成熟であり、近隣地域等において同種同用途の賃貸事例を
得られないため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ