別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
狭山 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 -10 埼玉県 埼玉第4 氏名  不動産鑑定士 新井 和弥 印  TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  1㎡当たりの価格 113,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
92,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
狭山市中央2丁目1171番7
「中央2-45-15」
②地積
 (㎡)
158  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



(60,160)

1:1.5
住宅

W2
一般住宅のほかアパ
ート等も見られる住
宅地域
南4m市道 水道、ガス、下水 狭山市

2.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西    15 m、南    10 m、北    45 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
m市道
交通

施設
狭山市駅東方

2.0km
法令

規制
1中専
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、中小規模の戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域として熟成度が高い。特に地域要因を変動させ
る事象は認められないことから、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           113,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            19,400 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、狭山市および隣接市の市街地周縁部に存する住宅地域と判断した。需要者の中心は、自己の居住用を目
的とした一次取得者層である。狭山市においては、新型コロナウイルス感染症の影響で不動産取引件数がやや減少した
時期もあるが、住宅地においては市場の需給関係に概ね変化がない。近隣地域周辺における新築戸建物件の中心価格帯
は2,500万円~3,000万円である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザーの視点から、快適性・利便性を要因比較して試算した
ものであり、現実の取引市場を反映した実証的な価格といえるため説得力は高い。収益価格は低位に試算されたが、新
たに土地を取得し賃貸経営をする需要者を想定し難い地域と解する。以上の分析より、本件では比準価格を標準とし、
収益価格は参考に留め、規準価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 狭山 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        149,000 円/㎡
[ 98.0]
100
100
[104.5]
100
[131.0]
[106.0]
100
113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          115,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
狭山市においては、人口および新設住宅着工
戸数は微減傾向にある。新型コロナの影響も
あり、不動産市況はやや弱含みである。


最寄駅への利便性に劣る郊外の地域で、全般
的市況の中、地価動向は下落傾向で推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近    +14.6
環境       +11.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 狭山 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 3K953

-40
狭山市

建付


  
(           ) 
不整形 西4.2m市道、
中間画地




1中専

(60,168)
b 3K871

-20
狭山市

建付


  
(           ) 
長方形 北西6.1m市道
、中間画地




1中専

(60,200)
c 3K953

-39
狭山市

建付


  
(           ) 
袋地等 東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
d 3K728

-35
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.2m市道
、中間画地




1中専

(60,168)
e 3K797

-21
狭山市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西4m市道、
中間画地




1中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
97,664  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.9]

101,883 
100
[  96.7]

105,360 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

112,000 
b (            
106,378  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

103,339 
100
[ 103.9]

99,460 

105,000 
c (            
88,517  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.8]

108,236 
100
[  99.7]

108,562 

115,000 
d (            
104,555  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

102,186 
100
[  90.9]

112,416 

119,000 
e (            
90,194  
100
[ 100.0]
[  97.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

86,728 
100
[  79.5]

109,092 

116,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境      -7.0
画地      -5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +3.0 環境      -3.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +3.0 環境      -7.0
画地     -19.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境     -25.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     113,000 円/㎡]  



狭山 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,715,317 

565,760 

2,149,557 

2,004,750 

144,807 
( 0.9721
140,767 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格        3,060,152 円    (      19,400 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
狭山 -10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   160 %   158 ㎡     10.5 m x   15.6 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1LDK(約40㎡)各階同型で全4戸を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段等のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

1,450 

116,000 
1.0  116,000 
0.0  0 

 2 2
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

1,500 

120,000 
1.0  120,000 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


236,000 
236,000 
0 
⑨年額支払賃料        236,000 円 × 12ヶ月 =        2,832,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,832,000 円  ×     4.2 %                          
+                    円  ×         % =         118,944 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,713,056 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           236,000 円 ×    95.8 %  ×    1.00 % =            2,261 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,715,317 円    (         17,186 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 3K3890賃
    -14
1,895  
  1,895
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[121.8]
100
[120.0]

1,441 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,451 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,450 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 3K3890賃
    -16
1,984  
  1,984
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[118.7]
100
[120.0]

1,466 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
狭山 -10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 148,500 円           29,700,000 ×       0.5 %
②維持管理費 84,960 円             2,832,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                35,300 円     査定額
 建物               237,600 円           29,700,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        29,700 円           29,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円           29,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    565,760 円 (               3,581 円/㎡)  (経費率    20.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円                          設計監理料率
  180,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0675        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  45 % + 0.0682 ×  40 % + 0.0939 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,004,750 円  
(             12,688 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,715,317 円      
②総費用 565,760 円      
③純収益 ①-② 2,149,557 円      
④建物等に帰属する純収益 2,004,750 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 144,807 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
140,767 円      

  (                            891 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                               3,060,152 円


(                        19,400 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
狭山 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 -10 埼玉県 埼玉第4 氏名  不動産鑑定士 柴田 泰邦 印  TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  1㎡当たりの価格 113,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
92,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
狭山市中央2丁目1171番7
「中央2-45-15」
②地積
 (㎡)
158  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



(60,160)

1:1.5
住宅

W2
一般住宅のほかアパ
ート等も見られる住
宅地域
南4m市道 水道、ガス、下水 狭山市

2.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西    15 m、南    10 m、北    45 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   4
m市道
交通

施設
狭山市駅東方

2.0km
法令

規制
1中専
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
土地改良時代からの熟成度の高い良好な住宅地域だが近隣はやや低地。駅には遠いが所沢堀兼狭山線や狭山中央
通りに近く自動車利用の利便性は良い。地価はコロナ禍による下落をいずれ回復していくと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +6.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           113,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            15,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武線沿線で概ね狭山市及びその周辺市町の住宅地域が圏域。需要者は圏内の居住者及び勤労者が中心。
圏外からの流入は少ない。近隣地域は窪川に近くやや低地だが、中央地区は概ね良好な中規模の住宅地域。昨今は建売
が減少し価格もやや弱含み。需要者の質と量の低下が懸念される。中心価格帯は土地133㎡程度で1,500万円前
後程度。敷地133㎡程度の建売であるならば総額2,500~3,400万円程度。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に
規範性が高い事例を採用して求めており精度は高い。収益価格は前提とする40㎡程度の住宅賃料水準が投資採算性に
劣るため低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標
準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 狭山 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        149,000 円/㎡
[ 98.0]
100
100
[104.5]
100
[131.5]
[106.0]
100
113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          115,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍による縮小経済は、ワクチン開発に
より先行して回復の気運。株式投資は活発で
、金余りの投資が不動産へも。過剰流動性相
場で二極化。

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変
動は特にない。



価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は特にない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.5
交通・接近    +10.8
環境       +16.0
行政        +0.8
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 狭山 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 3K797

-19
狭山市

建付


  
(           ) 
不整形 北西4.5m市道
、中間画地




1住居

(60,180)
b 3K728

-35
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.2m市道
、中間画地




1中専

(60,168)
c 3K953

-40
狭山市

建付


  
(           ) 
不整形 西4.2m市道、
中間画地




1中専

(60,168)
d 3K601

-49
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地




1中専

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
128,293  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

148,669 
100
[ 133.4]

111,446 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +6.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 106.0]
     100

118,000 
b (            
104,555  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

102,186 
100
[  97.9]

104,378 

111,000 
c (            
97,664  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.9]

101,986 
100
[  99.3]

102,705 

109,000 
d (            
129,586  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.2]

116,888 
100
[ 101.5]

115,161 

122,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.5 交通・接近  +12.9 環境     +17.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +0.5 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.2 交通・接近   +0.5 環境      -3.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +0.2 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.2 交通・接近   +2.0 環境      -3.0
画地      -5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +0.2 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.5 環境       0.0
画地      +9.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     113,000 円/㎡]  



狭山 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,542,733 

534,360 

2,008,373 

1,890,000 

118,373 
( 0.9721
115,070 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格        2,501,522 円    (      15,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
狭山 -10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   160 %   158 ㎡     10.5 m x   15.6 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1室40㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

1,366 

109,000 
1.0  109,000 
0.0  0 

 2 2
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

1,406 

112,000 
1.0  112,000 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


221,000 
221,000 
0 
⑨年額支払賃料        221,000 円 × 12ヶ月 =        2,652,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,652,000 円  ×     4.2 %                          
+                    円  ×         % =         111,384 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,540,616 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           221,000 円 ×    95.8 %  ×    1.00 % =            2,117 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,542,733 円    (         16,093 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 3K7972賃
    -6
1,607  
  1,606
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.6]
100
[119.3]
100
[100.0]

1,380 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,367 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,366 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 3K7972賃
    -4
1,753  
  1,752
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.6]
100
[127.4]
100
[102.0]

1,354 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
狭山 -10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 140,000 円           28,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 79,560 円             2,652,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                34,800 円     査定額
 建物               224,000 円           28,000,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        28,000 円           28,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,000 円           28,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     なし
⑦総費用

 ①~⑥


                    534,360 円 (               3,382 円/㎡)  (経費率    21.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 28,000,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0675        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  45 % + 0.0682 ×  40 % + 0.0939 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,890,000 円  
(             11,962 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,542,733 円      
②総費用 534,360 円      
③純収益 ①-② 2,008,373 円      
④建物等に帰属する純収益 1,890,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 118,373 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
115,070 円      

  (                            728 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                               2,501,522 円


(                        15,800 円/㎡)