別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
狭山 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 -12 埼玉県 埼玉第4 氏名  不動産鑑定士 田中 美奈子 印  TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  1㎡当たりの価格 130,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
狭山市富士見1丁目6062番4
「富士見1-26-15」
②地積
 (㎡)
206  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



(60,180)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等も見られる住宅地
南東4.5m市道 水道、ガス、下水 狭山市

1.1km
(2)



①範囲 東    45 m、西    30 m、南    55 m、北    10 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         208 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
中小規模の戸建住宅のほかア
パート等も見られ、空地も残
る従来からの住宅地域。


基準方位 北   
       4.
5m市道
交通

施設
狭山市駅南東方

1.1km
法令

規制
1中専
(60,180)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は中規模住宅が多い低層住宅地域であったが、近年の新規供給では土地の細分化が見られる。地域要因
に大きな変化・変動はなく、住宅需要は概ね安定しているが、地価動向は弱含み傾向である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           130,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            94,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武新宿線・同池袋線沿線で狭山市及び隣接市の住宅地域を圏域とする。需要者の中心は狭山市居住者
が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない状況である。近隣地域及び周辺には空地等が残り、小規模な新規の宅地供
給が見られ、需給は概ね安定している。市場における中心的価格帯は、土地が200㎡程度の場合、2,500万円程
度、新築戸建物件で4,000万円を超えるため、総額の面から画地の細分化も見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域及び周辺においては、自己使用目的の戸建住宅に対する住宅需要が中心であるが、中低層の賃貸用共同住宅に
対する需要も認められる。比準価格は同一需給圏内の類似地域において規範性のある取引事例から比準したもので、収
益価格は現実の賃貸市場の実態を反映したものである。したがって取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益
価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 狭山 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        149,000 円/㎡
[ 98.0]
100
100
[104.5]
100
[112.4]
[104.5]
100
130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          132,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの影響で、取引件数は減少し、水
準は弱含み傾向へ転じた。一方金融市場は緩
和政策を継続し、一定の住宅需要、投資需要
を支えている。

狭山市駅勢圏内の従来からの住宅地域。周辺
では新規の宅地供給があり、細分化も認めら
れる。住宅需要は概ね安定しているが、地価
は弱含み傾向。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +6.0
環境        +6.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 狭山 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 3K871

-35
狭山市

建付


  
(           ) 
長方形 接面道路無3.
5m私道、
中間画地



2住居

(60,160)
b 3K797

-16
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.5m市道
、中間画地




1中専

(60,180)
c 3K728

-35
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.2m市道
、中間画地




1中専

(60,168)
d 3K728

-55
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東4m私道、
南西4m、
二方路



準工

(70,200)
e 3K871

-56
狭山市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
南西4m、角地




1低専

(60,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
109,789  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

110,685 
100
[  84.7]

130,679 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

137,000 
b (            
101,133  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

98,243 
100
[  92.2]

106,554 

111,000 
c (            
104,555  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

102,186 
100
[  82.8]

123,413 

129,000 
d (            
94,616  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.5]

93,580 
100
[  74.8]

125,107 

131,000 
e (            
102,041  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.6]

93,885 
100
[  79.2]

118,542 

124,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.13 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境      -3.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.0 環境     -10.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.13 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -12.0 環境     -15.0
画地      +2.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -9.0 環境     -12.0
画地      +7.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     130,000 円/㎡]  



狭山 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,993,258 

700,780 

3,292,478 

2,376,000 

916,478 
( 0.9721
890,908 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格       19,367,565 円    (      94,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
狭山 -12 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 90.00 LS2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   180 %   206 ㎡     12.7 m x   16.4 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 単身者向け(平均専有面積約30㎡程度)のLS造2階建共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段であるため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
90.00 

100.0 

90.00 

1,833 

164,970 
1.0  164,970 
1.0  164,970 

 2 2
居宅
90.00 

100.0 

90.00 

1,867 

168,030 
1.0  168,030 
1.0  168,030 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

100.0 

180.00 


333,000 
333,000 
333,000 
⑨年額支払賃料        333,000 円 × 12ヶ月 =        3,996,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,996,000 円  ×     4.2 %                          
+                    円  ×         % =         167,832 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,828,168 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           333,000 円 ×    95.8 %  ×    1.00 % =            3,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          333,000 円 ×    95.8 %  ×    0.5075 =          161,900 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,993,258 円    (         19,385 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 3K3890賃
    -16
1,984  
  1,984
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[102.0]
100
[103.0]

1,927 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,912 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,833 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 3K3890賃
    -1
1,836  
  1,834
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]
100
[101.0]

1,894 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
狭山 -12 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 176,000 円           35,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 119,880 円             3,996,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                52,900 円     査定額
 建物               281,600 円           35,200,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        35,200 円           35,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,200 円           35,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    700,780 円 (               3,402 円/㎡)  (経費率    17.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 35,200,000 円                          設計監理料率
  190,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0675        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  45 % + 0.0682 ×  40 % + 0.0939 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,376,000 円  
(             11,534 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,993,258 円      
②総費用 700,780 円      
③純収益 ①-② 3,292,478 円      
④建物等に帰属する純収益 2,376,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 916,478 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
890,908 円      

  (                          4,325 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              19,367,565 円


(                        94,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
狭山 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
狭山 -12 埼玉県 埼玉第4 氏名  不動産鑑定士 河野 量平 印  TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  1㎡当たりの価格 130,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
狭山市富士見1丁目6062番4
「富士見1-26-15」
②地積
 (㎡)
206  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)

(その他)



(60,180)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等も見られる住宅地
南東4.5m市道 水道、ガス、下水 狭山市

1.1km
(2)



①範囲 東    45 m、西    30 m、南    55 m、北    10 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         206 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
既成の低層住宅地域

基準方位北4.5m
市道
交通

施設
狭山市駅南東方

1.1km
法令

規制
1中専
(60,180)


⑤地域要因の将
 来予測
既成の低層住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持していくと思われる。新型コロナの影響により、地価は
やや下落しているが、今後の予測は困難である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           130,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            75,400 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武線沿線の概ね狭山市及びその周辺市町である。需要者の中心は、同一需給圏内が大半を占め、圏外
からの転入者は少ない。最寄駅にほど近く、居住環境も良好なことから、需要は比較的堅調である。市場の中心となる
価格帯は、土地が200㎡程度で2,600万円前後、新築戸建住宅で4,000万円以下となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、狭山市駅から徒歩圏内の住宅地域であり、自用目的の低層住宅地の取引が中心である。居住の快適性、利
便性が重視される地域的特性を反映して、収益価格はやや低位に求められた。本件では、比準価格を重視し、収益価格
は参考に留め、さらに代表標準地価格との均衡、新型コロナによる影響にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 狭山 -2                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        149,000 円/㎡
[ 98.0]
100
100
[104.5]
100
[113.5]
[104.5]
100
129,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          132,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナ、米中対立いずれも先行不透明。
日本経済も停滞感が続いている。東京通勤圏
の地価は横ばいまたは若干の下落にとどまっ
ている。

新型コロナの影響を受け、住宅地の価格には
下落が認められる。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +6.0
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 狭山 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 3K797

-19
狭山市

建付


  
(           ) 
不整形 北西4.5m市道
、中間画地




1住居

(60,180)
b 3K797

-16
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.5m市道
、中間画地




1中専

(60,180)
c 3K871

-35
狭山市

建付


  
(           ) 
長方形 接面道路無3.
5m私道、
中間画地



2住居

(60,160)
d 3K871

-21
狭山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地




準工

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
128,293  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.3]

139,943 
100
[ 118.0]

118,596 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

124,000 
b (            
101,133  
100
[ 100.0]
[  98.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

97,745 
100
[  88.4]

110,571 

116,000 
c (            
109,789  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

110,349 
100
[  85.6]

128,912 

135,000 
d (            
115,489  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.5]

115,841 
100
[  87.3]

132,693 

139,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.3 環境     +10.0
画地      -9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境      -7.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.17 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境      -9.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境      -8.0
画地      -1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     130,000 円/㎡]  



狭山 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地により、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,652,213 

662,842 

2,989,371 

2,254,500 

734,871 
( 0.9721
714,368 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格       15,529,739 円    (      75,400 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
狭山 -12 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 90.00 LS2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専

60 %   200 %   180 %   206 ㎡     12.7 m x   16.4 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1室30㎡を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
90.00 

100.0 

90.00 

1,675 

150,750 
1.0  150,750 
1.0  150,750 

 2 2
居宅
90.00 

100.0 

90.00 

1,709 

153,810 
1.0  153,810 
1.0  153,810 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

100.0 

180.00 


304,560 
304,560 
304,560 
⑨年額支払賃料        304,560 円 × 12ヶ月 =        3,654,720 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,654,720 円  ×     4.2 %                          
+                    円  ×         % =         153,498 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,501,222 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           304,560 円 ×    95.8 %  ×    1.00 % =            2,918 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          304,560 円 ×    95.8 %  ×    0.5075 =          148,073 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,652,213 円    (         17,729 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 3K3890賃
    -16
1,984  
  1,984
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[101.0]
100
[120.0]

1,670 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,747 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,675 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 3K3890賃
    -8
1,721  
  1,721
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[ 94.0]
100
[100.0]

1,887 
c 3K7972賃
    -4
1,753  
  1,752
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

1,685 
狭山 -12 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 167,000 円           33,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 109,642 円             3,654,720 ×       3.0 %
③公租公課  土地                52,200 円     査定額
 建物               267,200 円           33,400,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        33,400 円           33,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,400 円           33,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    662,842 円 (               3,218 円/㎡)  (経費率    18.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 33,400,000 円                          設計監理料率
  180,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0675        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  45 % + 0.0682 ×  40 % + 0.0939 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,254,500 円  
(             10,944 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,652,213 円      
②総費用 662,842 円      
③純収益 ①-② 2,989,371 円      
④建物等に帰属する純収益 2,254,500 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 734,871 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
714,368 円      

  (                          3,468 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              15,529,739 円


(                        75,400 円/㎡)