別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
新宿 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -7 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 神山 由紀夫 印  TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  1㎡当たりの価格 581,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
470,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区中落合4丁目1680番137外
「中落合4-8-30」
②地積
 (㎡)
175  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
閑静な住宅地域
西5.3m区道 水道、ガス、下水 落合南長崎

420m
(2)



①範囲 東    10 m、西    25 m、南    60 m、北     0 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         144 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  5
.3m区道
交通

施設
落合南長崎駅南方

420m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地で、新型コロナウイルス感染症による地域要因に変動要因は見当たら
ず現状の地域的特性を維持しながら推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           611,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           438,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として新宿区内の西武新宿線及び都営大江戸線沿線を最寄駅とする住宅地域と判定した。主たる需要者
は都内勤務の会社員が中心で、収益性を目的とした個人法人投資家、画地併合による開発事業者等も想定される。市場
の需給動向は新型コロナウイルス感染症による景気の先行き不透明感から不動産投資意欲は低下するが、地価は概ね安
定的である。中心となる価格帯は土地は㎡単価で50万円~70万円程度、新築戸建で、5,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地は準幹線道路背後の低層住宅地域に位置し、その価格形成過程において代替性を有する不動産の市場性が重視さ
れる。比準価格は各取引事例について的確な要因比較を行って試算し、市場の実態を反映している。収益価格は近隣地
域の基準容積率が低く、地価水準に見合た賃料の収受が出来ない為に低位に試算された。よって代表標準地との検討を
踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        749,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[130.4]
[102.0]
100
581,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          584,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症に対する政府及び
自治体の各種政策に期待される。その動静に
は注視が必要である。


戸建住宅を中心とした住宅地としての住環境
に影響を与える要因は特段見当たらない。



価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     +3.0
環境       +28.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 59公03

-10
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6.2m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
b 59公03

-11
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
c 19公03

-4
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.5m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 12公03

-2
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西6.1m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,150)
e 65公03

-19
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8.3m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
598,333  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

586,601 
100
[  99.0]

592,526 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

604,000 
b (            
634,908  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

668,324 
100
[ 112.7]

593,012 

605,000 
c (            
619,143  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

604,575 
100
[ 100.9]

599,182 

611,000 
d (            
619,867  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

601,636 
100
[ 102.9]

584,680 

596,000 
e (            
798,395  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 120.0]

662,003 
100
[ 104.0]

636,541 

649,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境     +15.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      +2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境      +3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地     +20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     611,000 円/㎡]  



新宿 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,847,907 

1,206,080 

5,641,827 

2,411,620 

3,230,207 
( 0.9739
3,145,899 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       76,729,244 円    (     438,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -7 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   175 ㎡     11.7 m x   15.2 m  前面道路:区道         5.3 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DKの共同住宅(平均専有面積約40㎡程度)を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段の建物を想定しているため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
80.00 

100.0 

80.00 

3,550 

284,000 
1.0  284,000 
1.0  284,000 

 2 2
共同住宅
80.00 

100.0 

80.00 

3,600 

288,000 
1.0  288,000 
1.0  288,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


572,000 
572,000 
572,000 
⑨年額支払賃料        572,000 円 × 12ヶ月 =        6,864,000 円 
⑩a共益費(管理費)             100 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =          192,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,056,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         352,800 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,703,200 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           572,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,434 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          572,000 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          139,273 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,847,907 円    (         39,131 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 09賃03
    -7
3,295  
  3,226
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,295 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,680 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,600 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 09賃03
    -8
3,153  
  3,150
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,709 
c 09賃03
    -9
3,509  
  3,433
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,694 
新宿 -7 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 103,800 円           34,600,000 ×       0.3 %
②維持管理費 564,480 円             7,056,000 ×       8.0 %
③公租公課  土地               174,500 円     査定額
 建物               294,100 円           34,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        34,600 円           34,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,600 円           34,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,206,080 円 (               6,892 円/㎡)  (経費率    17.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 34,600,000 円                          設計監理料率
  210,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0697        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  40 % + 0.0744 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,411,620 円  
(             13,781 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,847,907 円      
②総費用 1,206,080 円      
③純収益 ①-② 5,641,827 円      
④建物等に帰属する純収益 2,411,620 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,230,207 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,145,899 円      

  (                         17,977 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              76,729,244 円


(                       438,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
新宿 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -7 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 中原 幸夫 印  TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  1㎡当たりの価格 580,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
470,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年1月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区中落合4丁目1680番137外
「中落合4-8-30」
②地積
 (㎡)
175  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種


(60,100)

1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
閑静な住宅地域
西5.3m区道 水道、ガス、下水 落合南長崎

420m
(2)



①範囲 東    10 m、西    25 m、南    60 m、北     0 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         144 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   5
.3m区道
交通

施設
落合南長崎駅南方

420m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
 来予測
落合南長崎駅より徒歩圏に位置する閑静な住宅地域として、新型コロナ禍にもかかわらず戸建住宅の需要は底堅
く、当面、このような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           607,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           420,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区西部に広がる低層の住宅地域と判定した。需要者の中心は、自用または投資目的の個人
、法人、不動産事業者が想定される。新宿区内では自用・賃貸いずれも住宅需要は概ね安定しており、とくに近隣地域
は落合南長崎駅より徒歩圏に位置し、利便性が比較的高いため、戸建住宅用地の需要が底堅いが、宅地は細分化の傾向
にある。市場の中心価格帯は、土地が概ね坪単価190~200万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺では共同住宅も見受けられるものの自用住宅用地の需要が底堅く、主たる需要者が土地価格に関して意思決定を行
うに当たっては、収益性を考慮しつつも、市場性をより重視する傾向にある。したがって、新型コロナ禍を契機とした
GDPや雇用の悪化、先行き不透明さを斟酌しつつ、取引事例に基づく比準価格をやや重視し、賃貸事業を想定した収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        749,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[130.4]
[102.0]
100
581,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          584,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナ禍のため雇用と景気は悪化してい
るが、低金利は継続しており、利便性の高い
都心住宅への需要は依然として底堅い。


落合南長崎駅より徒歩圏に位置する利便性の
高い住宅地域として、とくに戸建住宅用地の
需要が底堅い。


個別的要因に変化はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     +4.4
環境       +26.5
行政        +1.8
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 16公03

-9
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.6m区道、
北3.8m、角地




1低専
高度1種最高10m
(70,100)
b 55公03

-36
新宿区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m未舗装私
道、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 69公03

-18
新宿区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.5m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 69公03

-20
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南3.3m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
427,046  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

410,621 
100
[  90.7]

452,724 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

462,000 
b (            
548,000  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

521,383 
100
[  87.8]

593,830 

606,000 
c (            
609,894  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

594,348 
100
[  97.3]

610,841 

623,000 
d (            
688,295  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

652,241 
100
[  86.2]

756,660 

772,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.6 環境      -5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -0.4 環境     -10.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +0.3 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +0.8 環境     -10.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     607,000 円/㎡]  



新宿 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,847,907 

1,287,680 

5,560,227 

2,467,380 

3,092,847 
( 0.9739
3,012,124 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       73,466,439 円    (     420,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -7 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
60 %   100 %   100 %   175 ㎡     11.7 m x   15.2 m  前面道路:区道         5.3 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 主として2DKの居宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
標準的な有効率とした。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

3,550 

284,000 
1.0  284,000 
1.0  284,000 

 2 2
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

3,600 

288,000 
1.0  288,000 
1.0  288,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


572,000 
572,000 
572,000 
⑨年額支払賃料        572,000 円 × 12ヶ月 =        6,864,000 円 
⑩a共益費(管理費)             100 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =          192,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似用途の賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,056,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         352,800 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,703,200 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           572,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,434 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          572,000 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          139,273 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,847,907 円    (         39,131 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 09賃03
    -7
3,295  
  3,226
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

3,577 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,680 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,600 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 13公賃03
    -4
3,607  
  3,607
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 98.0]
100
[ 99.0]

3,794 
c 09賃03
    -9
3,509  
  3,433
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

3,654 
新宿 -7 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 177,000 円           35,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 564,480 円             7,056,000 ×       8.0 %
③公租公課  土地               174,500 円     査定額
 建物               300,900 円           35,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        35,400 円           35,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,400 円           35,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,287,680 円 (               7,358 円/㎡)  (経費率    18.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 35,400,000 円                          設計監理料率
  215,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0697        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  40 % + 0.0744 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,467,380 円  
(             14,099 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,847,907 円      
②総費用 1,287,680 円      
③純収益 ①-② 5,560,227 円      
④建物等に帰属する純収益 2,467,380 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,092,847 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,012,124 円      

  (                         17,212 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              73,466,439 円


(                       420,000 円/㎡)