別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
新宿 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -10 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 岩下 剛佳 印  TEL.
鑑定評価額 98,900,000 円  1㎡当たりの価格 860,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
690,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区矢来町35番5
②地積
 (㎡)
115  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m


(70,164)

1:1.5
住宅

RC2
中規模一般住宅に事
務所等が見られる住
宅地域
北4.1m区道 水道、ガス、下水 神楽坂

350m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    60 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  4
.1m区道
交通

施設
神楽坂駅南西方

350m
法令

規制
1中専
(70,164)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
地域要因及び標準的使用に大きな変化はないと予測されるが、実体経済の動向、特に緊急事態宣言等の新型コロ
ナウイルス感染症対策の影響に左右される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           890,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           507,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区の東京メトロ東西線や都営大江戸線各駅勢圏の低層住宅地域で、需要者の中心は一般のエンドユー
ザーや転売目的の不動産業者である。圏内は利便性の良い住宅地域として熟成しており潜在的需要は根強いが、新型コ
ロナウイルス感染症の影響を受け取引市場は停滞気味である。市場での需要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規
模程度の土地で1億円程度、新築の戸建物件は規模によるが総額6千万円~1億円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
需要者は代替不動産との価格比較等の観点から意思決定を行う傾向が強く、市場の実態を反映した比準価格は実証的で
説得力を有する。一方で収益価格は最有効使用の賃貸用不動産を想定して試算したが、現実の市場で収益性に着目した
取引は少なく相対的に信頼性は劣る。以上より比準価格を標準に収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        896,000 円/㎡
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[104.4]
[100.0]
100
857,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          861,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症流行の収束時期が
予見できないため実体経済の不確実性が高い
状況が継続している。


緊急事態宣言による経済活動自粛等の影響で
不動産取引件数は大幅に減少した。宣言解除
後も様子見傾向が強く住宅市場は停滞してい
る。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +1.6
環境        +5.0
行政        -0.1
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.1 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 13公03

-4
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.1m私道、
北4m、角地




2住居
高度2種最高20m
地区計画等
(80,193)
b 51公03

-26
新宿区

建付


  
(           ) 
長方形 南4m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(60,160)
c 53公03

-30
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3.1m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(60,160)
d 64公03

-17
新宿区

建付


  
(           ) 
長方形 西4m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
地区計画等
(60,160)
e 66公03

-22
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地




2住居
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
768,049  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

731,475 
100
[  83.8]

872,882 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

873,000 
b (            
1,052,888  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.9]

1,082,852 
100
[  99.6]

1,087,201 

1,090,000 
c (            
1,201,186  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,233,618 
100
[  97.4]

1,266,548 

1,270,000 
d (            
744,455  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.9]

778,328 
100
[  85.6]

909,262 

909,000 
e (            
915,159  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

905,290 
100
[  99.1]

913,512 

914,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -0.9 環境     -10.0
画地      +4.0 行政      +1.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.25 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -0.3 環境      +2.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.1 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +1.6 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.1 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.18 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.8 環境     -10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.1 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.4 環境      +3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.1 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     890,000 円/㎡]  



新宿 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,497,203 

1,727,696 

5,769,507 

3,290,580 

2,478,927 
( 0.9637
2,388,942 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       58,266,878 円    (     507,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 65.00 S3 185.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高20m
70 %   300 %   164 %   115 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路:区道         4.1 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1Kタイプの共同住宅。平均専有面積27㎡程度。 ⑦有効率   88.2 %
の理由
おおむね標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
65.00 

85.0 

55.25 

3,744 

206,856 
1.0  206,856 
1.0  206,856 

 2 2
住宅
65.00 

90.0 

58.50 

3,820 

223,470 
1.0  223,470 
1.0  223,470 

 3 3
住宅
55.00 

90.0 

49.50 

3,820 

189,090 
1.0  189,090 
1.0  189,090 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


185.00 

88.2 

163.25 


619,416 
619,416 
619,416 
⑨年額支払賃料        619,416 円 × 12ヶ月 =        7,432,992 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      163.25 ㎡ × 12ヶ月 =          293,850 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,726,842 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         386,342 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,340,500 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           619,416 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,884 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          619,416 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          150,819 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,497,203 円    (         65,193 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 04公賃03
    -17
3,941  
  3,856
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,941 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,907 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,820 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 04公賃03
    -18
4,206  
  4,206
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[108.0]
100
[100.0]

3,894 
c 04公賃03
    -19
3,691  
  3,611
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,885 
新宿 -10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 271,500 円           54,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 718,596 円             7,726,842 ×       9.3 %
③公租公課  土地               167,500 円     査定額
 建物               461,500 円           54,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        54,300 円           54,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,300 円           54,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,727,696 円 (              15,023 円/㎡)  (経費率    23.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.8 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9637    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 54,300,000 円                          設計監理料率
  285,000 円/㎡ ×      185.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0606        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0474 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,290,580 円  
(             28,614 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,497,203 円      
②総費用 1,727,696 円      
③純収益 ①-② 5,769,507 円      
④建物等に帰属する純収益 3,290,580 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,478,927 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,388,942 円      

  (                         20,773 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              58,266,878 円


(                       507,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月11日 提出
新宿 -10 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -10 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 小川 征誠 印  TEL.
鑑定評価額 99,000,000 円  1㎡当たりの価格 861,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
690,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区矢来町35番5
②地積
 (㎡)
115  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m


(70,164)

1:1.5
住宅

RC2
中規模一般住宅に事
務所等が見られる住
宅地域
北4.1m区道 水道、ガス、下水 神楽坂

350m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    60 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.1
m区道
交通

施設
神楽坂駅 南西方

350m
法令

規制
1中専
(70,164)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
価格形成要因の変動は特に認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           891,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           518,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区内の東京メトロ東西線沿線の普通住宅地域と判定した。需要者は個人エンドユーザーや
不動産業者が中心となると思料する。当該地域は都心への通勤や買い物も便利なエリアであり、居住の快適性、生活の
利便性は良好であるため需要は堅調である。市場の中心価格帯は、規模により異なるものの。一坪単価250万円から
300万円と思料する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は市場の実態を反映した客観的内容に基づく価格であるため、説得力を有する。また、収益価格は賃貸を想定
した収益性に基づく価格である。当該エリアにおいては規模に見合う賃料を収受することができず、収益性よりも自己
居住用を目的とした取引が多く散見されることから、収益価格の説得力はやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益
価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        896,000 円/㎡
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[104.0]
[100.0]
100
860,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          861,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利政策の影響により住宅需要は堅調では
あるものの、新型コロナの影響により金融機
関の融資態度及び需要者の購入意欲は消極的
である。

神楽坂駅徒歩圏に存する閑静な住宅地域であ
り、需要は堅調であるものの、新型コロナの
影響により地価は弱含み傾向にある。


個別的要因に変化はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +2.0
環境        +4.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -10 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 65公03

-1
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北4.6m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,184)
b 54公03

-4
新宿区

建付


  
(           ) 
長方形 西2.6m区道、
中間画地




1住居
高度3種最高30m
(70,160)
c 65公03

-16
新宿区

建付


  
(           ) 
不整形 東6m区道、
北6m、角地




2住居

(80,240)
d 64公03

-5
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北3.2m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
948,161  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

948,161 
100
[  98.0]

967,511 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

968,000 
b (            
889,812  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

884,578 
100
[  93.1]

950,137 

950,000 
c (            
880,765  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.9]

872,986 
100
[ 103.0]

847,559 

848,000 
d (            
813,964  
100
[ 100.0]
[ 103.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

839,197 
100
[  96.0]

874,164 

874,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     891,000 円/㎡]  



新宿 -10 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,031,445 

1,858,983 

6,172,462 

3,636,000 

2,536,462 
( 0.9637
2,444,388 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       59,619,220 円    (     518,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -10 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 65.00 RC3 185.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高20m
70 %   300 %   164 %   115 ㎡      9.0 m x   15.0 m  前面道路:区道         4.1 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1DKの共同住宅 ⑦有効率   88.2 %
の理由
標準的な有効率として査定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

   1
居宅
65.00 

85.0 

55.25 

3,996 

220,779 
1.0  220,779 
1.0  220,779 

   2
居宅
65.00 

90.0 

58.50 

4,078 

238,563 
1.0  238,563 
1.0  238,563 

   3
居宅
55.00 

90.0 

49.50 

4,160 

205,920 
1.0  205,920 
1.0  205,920 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


185.00 

88.2 

163.25 


665,262 
665,262 
665,262 
⑨年額支払賃料        665,262 円 × 12ヶ月 =        7,983,144 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      163.25 ㎡ × 12ヶ月 =          293,850 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似の共同住宅の水準を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,276,994 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         413,850 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,863,144 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           665,262 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,320 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          665,262 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          161,981 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,031,445 円    (         69,839 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 08公賃03
    -4
3,965  
  3,879
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

3,849 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,168 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,078 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 08公賃03
    -5
4,441  
  4,348
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[104.0]
100
[ 96.0]
100
[107.0]

4,157 
c 08公賃03
    -6
4,671  
  4,570
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[106.0]

4,497 
新宿 -10 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 300,000 円           60,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 761,483 円             8,276,994 ×       9.2 %
③公租公課  土地               167,500 円     査定額
 建物               510,000 円           60,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        60,000 円           60,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,000 円           60,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,858,983 円 (              16,165 円/㎡)  (経費率    23.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.8 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9637    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 60,000,000 円                          設計監理料率
  315,000 円/㎡ ×      185.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0606        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0474 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,636,000 円  
(             31,617 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,031,445 円      
②総費用 1,858,983 円      
③純収益 ①-② 6,172,462 円      
④建物等に帰属する純収益 3,636,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,536,462 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,444,388 円      

  (                         21,256 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              59,619,220 円


(                       518,000 円/㎡)