別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
新宿 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -12 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 中原 幸夫 印  TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  1㎡当たりの価格 780,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
630,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区早稲田鶴巻町523番6
②地積
 (㎡)
197  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,400)
防火

(その他)
高度地区最高30m
第2種文教地区

(70,240)

1:1.5
共同住宅兼住宅

RC3
共同住宅を中心に事
業所等も混在する住
宅地域
南西6m区道 水道、ガス、下水 早稲田

300m
(2)



①範囲 東    50 m、西    40 m、南    70 m、北    30 m ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   6
m区道
交通

施設
早稲田駅北東方

300m
法令

規制
2住居
(70,240)
防火 
高度地区最高30m
第2種文教地区
⑤地域要因の将
 来予測
早稲田駅より徒歩圏に位置する利便性の高い住宅地域として、新型コロナ禍にもかかわらず共同住宅の需要は底
堅く、当面、このような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           859,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           626,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として早稲田周辺エリアに広がる住宅地域と判定した。需要者の中心は、自用または投資目的の個人
、法人、不動産事業者が想定される。新宿区内では自用・賃貸いずれも住宅需要は概ね安定しており、とくに近隣地域
は早稲田駅より徒歩圏に位置し、利便性が高いため、共同住宅用地の需要が底堅い。市場の中心価格帯は、土地が概ね
坪単価260~280万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺では共同住宅のほか事務所や作業所も見受けられ、主たる需要者が土地価格に関して意思決定を行うに当たっては
、市場性とともに収益性をも考慮する傾向にある。したがって、新型コロナ禍を契機としたGDPや雇用の悪化、先行
き不透明さを斟酌しつつ、取引事例に基づく比準価格を若干重視し、賃貸事業を想定した収益価格をも関連付け、代表
標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        896,000 円/㎡
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[119.2]
[104.0]
100
780,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          782,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナ禍のため雇用と景気は悪化してい
るが、低金利は継続しており、利便性の高い
都心住宅への需要は依然として底堅い。


早稲田駅より徒歩圏に位置する利便性の高い
住宅地域として、とくに共同住宅用地の需要
が底堅い。


個別的要因に変化はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近     +1.0
環境       +30.5
行政        -4.8
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 65公03

-16
新宿区

建付


  
(           ) 
不整形 東6m区道、
北6m、角地




2住居

(80,240)
b 04公03

-3
新宿区

建付


  
(           ) 
長方形 南5.4m区道、
中間画地




準工
高度3種最高30m
特別用途地区
(70,300)
c 14公03

-11
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 西6m区道、
中間画地




商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(96,358)
d 66公03

-3
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.2m区道、
中間画地




準工
特別用途地区
高度地区
(70,252)
e 14公03

-14
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5.1m区道
、北東4m、
準角地



1中専
高度2種最高20m
(80,204)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
880,765  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.9]

872,986 
100
[  97.7]

893,537 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

929,000 
b (            
1,272,980  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

1,206,300 
100
[  89.9]

1,341,824 

1,400,000 
c (            
1,054,619  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

1,033,940 
100
[  95.3]

1,084,932 

1,130,000 
d (            
649,642  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

654,839 
100
[  81.4]

804,471 

837,000 
e (            
742,698  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

728,135 
100
[  96.1]

757,685 

788,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.3 環境       0.0
画地      +1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.6 環境     -10.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.6 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.1 環境     -10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.1 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.9 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +0.7 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +0.3 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.2 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     859,000 円/㎡]  



新宿 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

21,185,312 

5,082,032 

16,103,280 

10,740,000 

5,363,280 
( 0.9433
5,059,182 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格      123,394,683 円    (     626,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -12 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 88.30 RC7 540.67
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居 防火
高度地区最高30m
第2種文教地区
70 %   400 %   240 %   197 ㎡     11.2 m x   17.6 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 主として1DKの居宅を想定。 ⑦有効率   84.9 %
の理由
標準的な有効率とした。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 7 7
居宅
59.90 

88.1 

52.80 

3,740 

197,472 
1.0  197,472 
1.0  197,472 

 5 6
居宅
83.74 

90.9 

76.14 

3,740 

284,764 
1.0  284,764 
1.0  284,764 

 3 4
居宅
83.74 

90.9 

76.14 

3,700 

281,718 
1.0  281,718 
1.0  281,718 

 2 2
居宅
83.74 

90.9 

76.14 

3,700 

281,718 
1.0  281,718 
1.0  281,718 

 1 1
居宅
62.07 

41.2 

25.57 

3,660 

93,586 
1.0  93,586 
1.0  93,586 


540.67 

84.9 

459.07 


1,705,740 
1,705,740 
1,705,740 
⑨年額支払賃料      1,705,740 円 × 12ヶ月 =       20,468,880 円 
⑩a共益費(管理費)             250 円/㎡ ×      459.07 ㎡ × 12ヶ月 =        1,377,210 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似用途の賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       21,846,090 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,092,305 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,753,785 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,705,740 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           16,205 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,705,740 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          415,322 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   21,185,312 円    (        107,540 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 01公賃03
    -4
4,181  
  4,090
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

4,448 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,782 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,700 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b 01公賃03
    -5
3,498  
  3,422
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

3,605 
c 01公賃03
    -6
3,067  
  3,064
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

3,331 
新宿 -12 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 895,000 円          179,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 2,053,532 円            21,846,090 ×       9.4 %
③公租公課  土地               254,000 円     査定額
 建物             1,521,500 円          179,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       179,000 円          179,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       179,000 円          179,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  5,082,032 円 (              25,797 円/㎡)  (経費率    24.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.3 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9433    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 179,000,000 円                          設計監理料率
  321,000 円/㎡ ×      540.67 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0600        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0461 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
10,740,000 円  
(             54,518 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 21,185,312 円      
②総費用 5,082,032 円      
③純収益 ①-② 16,103,280 円      
④建物等に帰属する純収益 10,740,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 5,363,280 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
5,059,182 円      

  (                         25,681 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                             123,394,683 円


(                       626,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
新宿 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -12 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 佐藤 勝己 印  TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  1㎡当たりの価格 778,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
630,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区早稲田鶴巻町523番6
②地積
 (㎡)
197  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,400)
防火

(その他)
高度地区最高30m
第2種文教地区

(70,240)

1:1.5
共同住宅兼住宅

RC3
共同住宅を中心に事
業所等も混在する住
宅地域
南西6m区道 水道、ガス、下水 早稲田

300m
(2)



①範囲 東    50 m、西    40 m、南    70 m、北    30 m ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m区道
交通

施設
早稲田駅 北東方

300m
法令

規制
2住居
(70,240)
防火 
高度地区最高30m
第2種文教地区
⑤地域要因の将
 来予測
地下鉄の最寄駅に比較的近く、中層共同住宅が主体の住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後当分
の間は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           818,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           654,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR山手線内側の新宿区及びその周辺区で、最寄駅への接近性が良好な中低層の共同住宅の外、商業系
の用途での利用も見られる地域である。需要者は自己使用目的の個人あるいは賃貸収益を目的とする法人、中小不動産
業者等が中心である。最近は賃貸共同住宅・分譲マンション用地等の住居系需要が根強いことから新型コロナウイルス
感染症の影響はあまりみられず、需要は堅調である。需要の中心は土地1㎡当たり75~90万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は地域の特性が類似した取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格
は収益性を反映しており、比準価格との開差は小さい。近隣地域は中層共同住宅が主体の住宅地域であり、需要者は市
場性を重視しつつ収益性も主要な選択指標とすると考えられる。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を比較
考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        896,000 円/㎡
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[119.7]
[104.0]
100
777,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          782,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響で景気は厳
しい状況にあるが、持ち直しの動きが見られ
る。


早稲田駅への接近性が良好な住宅地域として
熟成しており、需要は底堅い。地域要因に特
段の変動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +1.0
環境       +26.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 14公03

-15
新宿区

建付


  
(           ) 
長方形 西6m区道、
中間画地




準工
高度地区最高30m
特別用途地区
(70,358)
b 65公03

-15
新宿区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東8.3m区道
、中間画地




2住居
高度3種最高30m
2文
(70,332)
c 66公03

-3
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.2m区道、
中間画地




準工
特別用途地区
高度地区
(70,252)
d 14公03

-14
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5.1m区道
、北東4m、
準角地



1中専
高度2種最高20m
(80,204)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
819,765  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

803,691 
100
[  99.9]

804,495 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

837,000 
b (            
1,019,758  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 111.1]

917,874 
100
[ 116.0]

791,271 

823,000 
c (            
649,642  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

654,839 
100
[  84.6]

774,041 

805,000 
d (            
742,698  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

728,135 
100
[  94.1]

773,789 

805,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境      -2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境     +15.0
画地     +11.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -2.0 環境     -11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     818,000 円/㎡]  



新宿 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

20,910,255 

5,365,353 

15,544,902 

9,953,200 

5,591,702 
( 0.9445
5,281,363 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格      128,813,732 円    (     654,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -12 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 88.30 RC7 540.67
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居 防火
高度地区最高30m
第2種文教地区
70 %   400 %   240 %   197 ㎡     11.2 m x   17.6 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階1~3戸の単身者向け共同住宅を想定した。 ⑦有効率   84.9 %
の理由
同種同類型の建物として標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
62.07 

41.2 

25.57 

3,550 

90,774 
1.0  90,774 
1.0  90,774 

 2 2
住宅
83.74 

90.9 

76.14 

3,600 

274,104 
1.0  274,104 
1.0  274,104 

 3 4
住宅
83.74 

90.9 

76.14 

3,650 

277,911 
1.0  277,911 
1.0  277,911 

 5 6
住宅
83.74 

90.9 

76.14 

3,700 

281,718 
1.0  281,718 
1.0  281,718 

 7 7
住宅
59.90 

88.1 

52.80 

3,750 

198,000 
1.0  198,000 
1.0  198,000 


540.67 

84.9 

459.07 


1,682,136 
1,682,136 
1,682,136 
⑨年額支払賃料      1,682,136 円 × 12ヶ月 =       20,185,632 円 
⑩a共益費(管理費)             250 円/㎡ ×      459.07 ㎡ × 12ヶ月 =        1,377,210 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       21,562,842 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,078,142 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,484,700 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,682,136 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           15,980 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,682,136 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          409,575 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   20,910,255 円    (        106,143 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 01公賃03
    -4
4,181  
  4,090
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

4,181 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,731 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,650 円/㎡)


 基準階   3 F     B
b 01公賃03
    -5
3,498  
  3,422
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

3,533 
c 01公賃03
    -6
3,067  
  3,064
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

3,442 
新宿 -12 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 835,000 円          167,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 2,522,853 円            21,562,842 ×      11.7 %
③公租公課  土地               254,000 円     査定額
 建物             1,419,500 円          167,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       167,000 円          167,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       167,000 円          167,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  5,365,353 円 (              27,235 円/㎡)  (経費率    25.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.3 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 167,000,000 円                          設計監理料率
  300,000 円/㎡ ×      540.67 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0596        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0451 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
9,953,200 円  
(             50,524 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 20,910,255 円      
②総費用 5,365,353 円      
③純収益 ①-② 15,544,902 円      
④建物等に帰属する純収益 9,953,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 5,591,702 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
5,281,363 円      

  (                         26,809 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                             128,813,732 円


(                       654,000 円/㎡)