別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
新宿 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -16 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 菱村 寛 印  TEL.
鑑定評価額 145,000,000 円  1㎡当たりの価格 580,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
470,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区上落合1丁目517番8
「上落合1-28-9」
②地積
 (㎡)
250  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m


(70,160)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域
北3m区道 水道、ガス、下水 落合

350m
(2)



①範囲 東    90 m、西    50 m、南    30 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北3m区道 交通

施設
落合駅北東方

350m
法令

規制
1住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
低利用地の有効利用の進展に伴い、住宅地域としてさらに熟成すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           605,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           453,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区とその周辺区内の類似の住宅地の存する圏域である。典型的な買手として、自ら居住する目的の家
族世帯などが想定される。都心へのアクセスが良いため一定の需要はあるが、コロナ禍により取引は減っている。需要
の中心となる価格帯は50から150百万円くらい(別途建物価格)である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。ただし、自ら居住する目的の買手は、取引意
思決定に際して収益性より代替不動産との価格バランスを重視する傾向がある。そこで、比準価格を重視し、収益価格
を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        749,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[128.2]
[100.0]
100
580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          585,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍により取引は減っているが、一定の
需要があり、新宿区の住宅価格の動きは底堅
い。


都心へのアクセスのよい住宅地域としての地
位を保持している。格別の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     +2.0
環境       +22.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 55公03

-39
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東4.2m区道
、中間画地




2住居
高度2種最高20m
新防火地域
(70,168)
b 68公03

-6
渋谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西3.6m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
c 64公03

-20
渋谷区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北西3.6m区道
、南西4m、
準角地



1住居
高度3種最高20m
(70,160)
d 68公03

-1
渋谷区

更地


  
(           ) 
不整形 東2.7m道路、
南1m、準角地




2中専
高度2種最高20m
地区計画等
(70,160)
e 55公03

-36
新宿区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m未舗装私
道、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
789,745  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

821,828 
100
[ 128.6]

639,058 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

639,000 
b (            
630,418  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

606,171 
100
[ 110.2]

550,064 

550,000 
c (            
676,057  
100
[ 100.0]
[ 102.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

655,667 
100
[ 107.7]

608,790 

609,000 
d (            
646,935  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  98.1]

659,465 
100
[ 101.1]

652,290 

652,000 
e (            
548,000  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

521,383 
100
[  89.1]

585,166 

585,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     +22.5
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境     +12.5
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境     +10.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -4.0 環境      +7.5
画地      -1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -3.0 環境     -12.5
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     605,000 円/㎡]  



新宿 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

14,624,832 

3,028,125 

11,596,707 

6,840,000 

4,756,707 
( 0.9753
4,639,216 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格      113,151,610 円    (     453,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -16 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 135.00 LS3 405.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度2種最高20m
70 %   300 %   160 %   250 ㎡     11.5 m x   21.5 m  前面道路:区道         3.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 標準60㎡の家族世帯向け共同住宅。 ⑦有効率   92.6 %
の理由
階段等の配置を検討して査定。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1  
住宅
135.00 

92.6 

125.00 

3,100 

387,500 
1.0  387,500 
1.0  387,500 

 2  
住宅
135.00 

92.6 

125.00 

3,200 

400,000 
1.0  400,000 
1.0  400,000 

 3  
住宅
135.00 

92.6 

125.00 

3,300 

412,500 
1.0  412,500 
1.0  412,500 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


405.00 

92.6 

375.00 


1,200,000 
1,200,000 
1,200,000 
⑨年額支払賃料      1,200,000 円 × 12ヶ月 =       14,400,000 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      375.00 ㎡ × 12ヶ月 =          675,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似共同住宅の共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金で担保されるので非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       15,075,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         753,750 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,321,250 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,200,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           11,400 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,200,000 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          292,182 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   14,624,832 円    (         58,499 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 18公賃03
    -8
3,123  
  3,055
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,131 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,271 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 18公賃03
    -9
3,609  
  3,530
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,437 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
新宿 -16 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 300,000 円          100,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 1,432,125 円            15,075,000 ×       9.5 %
③公租公課  土地               246,000 円     査定額
 建物               850,000 円          100,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       100,000 円          100,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       100,000 円          100,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,028,125 円 (              12,113 円/㎡)  (経費率    20.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 100,000,000 円                          設計監理料率
  240,000 円/㎡ ×      405.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0684        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  40 % + 0.0744 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,840,000 円  
(             27,360 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 14,624,832 円      
②総費用 3,028,125 円      
③純収益 ①-② 11,596,707 円      
④建物等に帰属する純収益 6,840,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,756,707 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,639,216 円      

  (                         18,557 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                             113,151,610 円


(                       453,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
新宿 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -16 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 酒井 純子 印  TEL.
鑑定評価額 145,000,000 円  1㎡当たりの価格 579,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
470,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区上落合1丁目517番8
「上落合1-28-9」
②地積
 (㎡)
250  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m


(70,160)

1:2
住宅

W2
中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域
北3m区道 水道、ガス、下水 落合

350m
(2)



①範囲 東    90 m、西    50 m、南    30 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  3
m区道
交通

施設
落合駅北東方

350m
法令

規制
1住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
価格形成要因の変動は特に認められず、中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として、当分の間現状
を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           595,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           484,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区北西部の東京メトロ東西線等沿線の普通住宅地域。需要者の中心は、1次取得者や買い
替えによる2次取得者のほか、規模が大きい場合は分譲再販を目的とする不動産業者等である。当該地域は、生活利便
性が良好で底堅い需要がある。市場の中心価格帯は、土地は対象標準地と同規模程度で総額1億5千万円程度、新築戸
建住宅は宅地の細分化がみられ、総額6千万円から7千万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、規範性の高い事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住
宅地であることから低位に求められた。当該地域は落合駅徒歩圏の低層住宅地域として成熟しており、戸建住宅のほか
賃貸住宅もみられるが、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準価格を重視
し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        749,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[128.1]
[100.0]
100
580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          585,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利政策の下支えがあるが、新型コロナの
影響による経済情勢の低迷を受け不動産市況
の停滞が懸念される。


落合駅徒歩圏の低層住宅地域として既に成熟
しており地域要因に大きな変動はなく、地価
はやや下落傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     +1.0
環境       +22.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 19公03

-5
新宿区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北2.7m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
b 02公03

-5
新宿区

建付


  
(           ) 
長方形 西2.8m私道、
中間画地




1住居
高度2種最高20m
(70,160)
c 63公03

-13
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北2.6m私道、
中間画地




1住居
高度2種最高20m
(70,160)
d 69公03

-20
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南3.3m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
598,007  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

596,213 
100
[ 105.0]

567,822 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

568,000 
b (            
618,501  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

602,735 
100
[  96.8]

622,660 

623,000 
c (            
505,549  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

505,549 
100
[  88.4]

571,888 

572,000 
d (            
688,295  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

652,241 
100
[ 105.6]

617,652 

618,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -3.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     +10.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     595,000 円/㎡]  



新宿 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

12,468,734 

2,632,344 

9,836,390 

4,748,100 

5,088,290 
( 0.9753
4,962,609 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格      121,039,244 円    (     484,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -16 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 170.00 LS2 340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度2種最高20m
70 %   300 %   160 %   250 ㎡     11.5 m x   21.5 m  前面道路:区道         3.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1DKタイプ、平均専有面積30㎡程度の低層共同住宅 ⑦有効率   90.0 %
の理由
地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
170.00 

90.0 

153.00 

3,300 

504,900 
1.0  504,900 
1.0  504,900 

 2 2
住宅
170.00 

90.0 

153.00 

3,400 

520,200 
1.0  520,200 
1.0  520,200 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


340.00 

90.0 

306.00 


1,025,100 
1,025,100 
1,025,100 
⑨年額支払賃料      1,025,100 円 × 12ヶ月 =       12,301,200 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      306.00 ㎡ × 12ヶ月 =          550,800 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       12,852,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         642,600 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,209,400 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,025,100 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            9,738 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,025,100 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          249,596 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   12,468,734 円    (         49,875 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 14公賃03
    -22
3,670  
  3,590
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,670 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,475 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,400 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 14公賃03
    -20
3,320  
  3,250
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 98.0]

3,457 
c 14公賃03
    -21
3,593  
  3,593
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

3,488 
新宿 -16 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 367,500 円           73,500,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,246,644 円            12,852,000 ×       9.7 %
③公租公課  土地               246,500 円     査定額
 建物               624,700 円           73,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        73,500 円           73,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,500 円           73,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,632,344 円 (              10,529 円/㎡)  (経費率    21.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 73,500,000 円                          設計監理料率
  210,000 円/㎡ ×      340.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0646        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,748,100 円  
(             18,992 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 12,468,734 円      
②総費用 2,632,344 円      
③純収益 ①-② 9,836,390 円      
④建物等に帰属する純収益 4,748,100 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 5,088,290 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,962,609 円      

  (                         19,850 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                             121,039,244 円


(                       484,000 円/㎡)