別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
新宿 -19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -19 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 佐藤 勝己 印  TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  1㎡当たりの価格 707,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
550,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区喜久井町34番58
②地積
 (㎡)
146  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m


(80,160)

1:1.2
住宅

LS2
一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
北西4m区道、北東側道 水道、ガス、下水 早稲田

620m
(2)



①範囲 東    40 m、西    40 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
m区道
交通

施設
早稲田駅 南東方

620m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、今後当分の間は現状のまま推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
角地                +3.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           740,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           464,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ東西線及び都営大江戸線沿線を中心に、概ね新宿区に所在するJR山手線内の圏域である。需
要者の中心は新宿区内及びその周辺地域に居住していた一次取得者層や買替取得者層であり、同一需給圏外からの転入
者も見られる。新宿区内では利便性の高い既成住宅地に対する需要は根強いことから新型コロナウイルス感染症の影響
はあまりみられず、需要は堅調である。需要の中心は土地1㎡当たり70万~80万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は地域の特性が類似した取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。これに対し、収益価格
は収益性を反映しているが比準価格に比べ低位に求められた。近隣地域は都心への利便性が高い熟成した住宅地域であ
り、アパートも存するが居住の快適性を重視した自用取引が主である。したがって、比準価格を重視した上で収益価格
を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        749,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[110.1]
[104.0]
100
702,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          711,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響で景気は厳
しい状況にあるが、持ち直しの動きが見られ
る。


東京メトロ東西線と都営大江戸線に挟まれた
地域に存する住宅地域で需要は根強い。地域
要因に特段の変動はない。


個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +5.0
環境        +7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 52公03

-2
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 南東3.2m私道
、中間画地




1住居
高度3種最高20m
第1種文教地区
(70,160)
b 14公03

-5
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南4m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
特別用途地区
(70,160)
c 14公03

-14
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5.1m区道
、北東4m、
準角地



1中専
高度2種最高20m
(80,204)
d 64公03

-3
新宿区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南東3.6m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高20m
特別用途地区
(70,160)
e 59公03

-2
新宿区

更地


  
(           ) 
袋地等 南5.4m区道、
中間画地




1住居
高度3種最高40m
(70,216)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
545,620  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

605,032 
100
[  85.4]

708,468 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

737,000 
b (            
708,822  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

675,069 
100
[  96.8]

697,385 

725,000 
c (            
742,698  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

728,135 
100
[ 105.0]

693,462 

721,000 
d (            
732,172  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.9]

750,313 
100
[ 100.9]

743,620 

773,000 
e (            
637,699  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  89.3]

714,109 
100
[  99.9]

714,824 

743,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      -6.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +4.0 環境      -2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.0 環境       0.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地     -10.7 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     740,000 円/㎡]  



新宿 -19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,795,559 

2,026,168 

6,769,391 

3,868,040 

2,901,351 
( 0.9570
2,776,593 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       67,721,780 円    (     464,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -19 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.00 RC3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高20m
80 %   300 %   160 %   146 ㎡     10.9 m x   13.8 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 専有面積約21~22㎡、1Kタイプ9戸の共同住宅と想定した。 ⑦有効率   88.3 %
の理由
同種同類型の建物として標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1  
住宅
75.00 

85.0 

63.75 

3,600 

229,500 
1.0  229,500 
1.0  229,500 

 2  
住宅
75.00 

90.0 

67.50 

3,650 

246,375 
1.0  246,375 
1.0  246,375 

 3  
住宅
75.00 

90.0 

67.50 

3,700 

249,750 
1.0  249,750 
1.0  249,750 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


225.00 

88.3 

198.75 


725,625 
725,625 
725,625 
⑨年額支払賃料        725,625 円 × 12ヶ月 =        8,707,500 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      198.75 ㎡ × 12ヶ月 =          357,750 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金で担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,065,250 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         453,263 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,611,987 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           725,625 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,893 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          725,625 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          176,679 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,795,559 円    (         60,244 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 14公賃03
    -3
3,629  
  3,550
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

3,677 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,731 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,650 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 14公賃03
    -4
3,965  
  3,876
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[105.0]
100
[ 99.0]

4,015 
c 14公賃03
    -5
3,658  
  3,655
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[106.0]
100
[ 99.0]

3,594 
新宿 -19 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 324,500 円           64,900,000 ×       0.5 %
②維持管理費 843,068 円             9,065,250 ×       9.3 %
③公租公課  土地               177,200 円     査定額
 建物               551,600 円           64,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        64,900 円           64,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,900 円           64,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,026,168 円 (              13,878 円/㎡)  (経費率    23.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 64,900,000 円                          設計監理料率
  280,000 円/㎡ ×      225.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0596        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0451 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,868,040 円  
(             26,493 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,795,559 円      
②総費用 2,026,168 円      
③純収益 ①-② 6,769,391 円      
④建物等に帰属する純収益 3,868,040 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,901,351 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,776,593 円      

  (                         19,018 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              67,721,780 円


(                       464,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
新宿 -19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -19 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 飯田 修司 印  TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  1㎡当たりの価格 706,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
550,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区喜久井町34番58
②地積
 (㎡)
146  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m


(80,160)

1:1.2
住宅

LS2
一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
北西4m区道、北東側道 水道、ガス、下水 早稲田

620m
(2)



①範囲 東    40 m、西    40 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位:北、4m
区道
交通

施設
早稲田駅南東方

620m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は東京メトロ東西線及び都営大江戸線の2路線利用可能な生活利便性に富む住宅地域で、特段の変動要
因はなく今後とも概ね現状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
角地                +3.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           734,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           441,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ東西線等沿線の各駅を最寄駅とする新宿区内に存する生活利便性に富む住宅地域。需
要者は新宿区及び周辺区に居住する一次取得者層、買換取得者層のほか、交通、生活利便性に富む立地条件に着目した
不動産業者、投資家等である。比較的良好な住環境が保持されている交通、生活利便性に富む住宅地域で需要は底堅い
。市場での中心価格帯は画地規模により様々であり見出すことが困難であるが土地は坪当たり240万円程度。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
同一需給圏内の類似地域等において自用目的の取引が主で信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格
は行政的条件、画地条件の制約等もありやや低位に試算された。当該地域は収益物件も介在するものの自用目的取引が
中心の住宅地域に存すため市場参加者は収益性より居住の快適性を重視する傾向が強い。よって、代表標準地との検討
を踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        749,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[110.1]
[104.0]
100
702,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          711,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り厳しい状況にあり、新宿区の不動産市場に
おいても消極的な状況が見受けられる。


交通、生活利便性に富む住宅地域で需要は底
堅いが新型コロナウイルス感染症による先行
き不透明感から地価は概ね横ばい乃至若干の
下落。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +5.0
環境        +7.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 64公03

-3
新宿区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南東3.6m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高20m
特別用途地区
(70,160)
b 54公03

-13
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西4m私道、
中間画地




1住居
高度2種最高20m
(70,160)
c 14公03

-14
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5.1m区道
、北東4m、
準角地



1中専
高度2種最高20m
(80,204)
d 52公03

-17
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
732,172  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.9]

750,313 
100
[ 105.0]

714,584 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

743,000 
b (            
737,317  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

723,447 
100
[ 100.9]

716,994 

746,000 
c (            
742,698  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

728,135 
100
[ 109.2]

666,790 

693,000 
d (            
785,306  
100
[ 100.0]
[ 101.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

769,449 
100
[ 100.0]

769,449 

800,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境      +3.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     734,000 円/㎡]  



新宿 -19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,640,106 

1,997,621 

6,642,485 

3,878,400 

2,764,085 
( 0.9549
2,639,425 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       64,376,220 円    (     441,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -19 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.00 RC3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高20m
80 %   300 %   160 %   146 ㎡     10.9 m x   13.8 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 住戸タイプ(1Kタイプ、平均専有面積22㎡程度) ⑦有効率   88.3 %
の理由
地域の共同住宅の標準的レンタブル比
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.00 

85.0 

63.75 

3,450 

219,938 
1.0  219,938 
1.0  219,938 

 2 2
住宅
75.00 

90.0 

67.50 

3,550 

239,625 
1.0  239,625 
1.0  239,625 

 3 3
住宅
75.00 

90.0 

67.50 

3,600 

243,000 
1.0  243,000 
1.0  243,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


225.00 

88.3 

198.75 


702,563 
702,563 
702,563 
⑨年額支払賃料        702,563 円 × 12ヶ月 =        8,430,756 円 
⑩a共益費(管理費)             200 円/㎡ ×      198.75 ㎡ × 12ヶ月 =          477,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,907,756 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         445,388 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,462,368 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           702,563 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,674 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          702,563 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          171,064 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,640,106 円    (         59,179 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 02公賃03
    -17
3,462  
  3,387
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

3,569 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,629 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,550 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 02公賃03
    -18
3,564  
  3,487
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]

3,750 
c 02公賃03
    -21
3,471  
  3,396
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,542 
新宿 -19 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 320,000 円           64,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 828,421 円             8,907,756 ×       9.3 %
③公租公課  土地               177,200 円     査定額
 建物               544,000 円           64,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        64,000 円           64,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,000 円           64,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,997,621 円 (              13,682 円/㎡)  (経費率    23.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 64,000,000 円                          設計監理料率
  276,000 円/㎡ ×      225.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0606        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0474 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,878,400 円  
(             26,564 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,640,106 円      
②総費用 1,997,621 円      
③純収益 ①-② 6,642,485 円      
④建物等に帰属する純収益 3,878,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,764,085 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,639,425 円      

  (                         18,078 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              64,376,220 円


(                       441,000 円/㎡)