別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
新宿 -22 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -22 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 下木原 仁 印  TEL.
鑑定評価額 341,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,060,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
850,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区中町32番1
②地積
 (㎡)
322  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m


(70,224)

1:1
住宅

RC3
中規模一般住宅、共
同住宅、寮等混在の
住宅地域
南東5.6m区道 水道、ガス、下水 牛込神楽坂

320m
(2)



①範囲 東    90 m、西    90 m、南    45 m、北    40 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         320 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位    北
5.6m区道
交通

施設
牛込神楽坂駅    
南方
320m
法令

規制
1中専
(70,224)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に格別の変動要因はなく、概ね現状を維持して推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,100,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           881,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね新宿区を中心とし、その隣接区の一部も含む圏域の住宅地域である。需要者としては戸建住宅地及び
共同住宅地としての購入を目論む個人富裕層及び不動産業者等が想定される。駅への接近性に優れることから、戸建住
宅地及び共同住宅地としての競争力は高いものと思料される。標準的画地規模の土地では1,000千円/㎡~1,4
00千円/㎡程度が市場の中心であり、戸建住宅は仕様・規模等により多様である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺には共同住宅も多くみられるが需要者の中心は戸建住宅の需要者であり、需要者は収益性よりも市場での取引価格
の動向に留意して行動するものと思料される。よって取引価格の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        896,000 円/㎡
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[ 88.4]
[104.0]
100
1,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,060,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より、依然として厳しい状況にあるが、持ち
直しの動きがみられる。


地域要因に特段の変化はない。




個別的要因に特段の変化はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +2.0
環境        -6.0
行政        -4.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -22 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 02公03

-10
新宿区

更地


  
(           ) 
不整形 南2.8m区道、
西1.8m、角地




1中専
高度2種最高20m
(80,160)
b 53公03

-5
新宿区

建付


  
(           ) 
不整形 南西3.1m私道
、中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
c 55公03

-32
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.6m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
d 63公03

-5
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東11m区道、
北西1.8m、
二方路



1中専
高度2種最高20m
(70,300)
e 64公03

-31
新宿区

建付


  
(           ) 
長方形 南東4.4m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高20m
(64,193)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
688,809  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[  93.0]

739,174 
100
[  71.0]

1,041,090 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

1,080,000 
b (            
721,854  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  93.6]

792,034 
100
[  72.2]

1,097,000 

1,140,000 
c (            
943,040  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

924,549 
100
[  82.9]

1,115,258 

1,160,000 
d (            
1,065,502  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

1,027,956 
100
[  82.3]

1,249,035 

1,300,000 
e (            
1,225,126  
100
[ 100.0]
[ 105.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

1,230,960 
100
[ 106.7]

1,153,664 

1,200,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -3.0 環境     -18.0
画地      -7.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -1.0 環境     -20.0
画地      -6.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -3.0 環境     -23.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政      +1.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,100,000 円/㎡]  



新宿 -22 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

24,905,716 

5,234,568 

19,671,148 

8,712,700 

10,958,448 
( 0.9578
10,496,001 
  4.1 -  0.4 )
3.7%  
⑧収益価格      283,675,703 円    (     881,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -22 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 193.00 RC3 525.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高20m
70 %   300 %   224 %   322 ㎡     18.0 m x   19.0 m  前面道路:区道         5.6 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積60㎡ ⑦有効率   99.4 %
の理由
地域における標準的な有効率
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
175.00 

99.4 

174.00 

3,900 

678,600 
1.0  678,600 
1.0  678,600 

 2 2
住宅
175.00 

99.4 

174.00 

3,943 

686,082 
1.0  686,082 
1.0  686,082 

 3 3
住宅
175.00 

99.4 

174.00 

4,000 

696,000 
1.0  696,000 
1.0  696,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


525.00 

99.4 

522.00 


2,060,682 
2,060,682 
2,060,682 
⑨年額支払賃料      2,060,682 円 × 12ヶ月 =       24,728,184 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      522.00 ㎡ × 12ヶ月 =          939,600 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       25,667,784 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,283,389 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,384,395 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,060,682 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           19,576 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        2,060,682 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          501,745 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   24,905,716 円    (         77,347 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 04公賃03
    -17
3,941  
  3,856
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

4,148 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,031 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,943 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 08公賃03
    -4
3,965  
  3,879
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,965 
c 06公賃03
    -5
3,979  
  3,893
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,979 
新宿 -22 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 755,000 円          151,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 2,335,768 円            25,667,784 ×       9.1 %
③公租公課  土地               558,300 円     査定額
 建物             1,283,500 円          151,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円          151,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円          151,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  5,234,568 円 (              16,256 円/㎡)  (経費率    21.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円                          設計監理料率
  280,000 円/㎡ ×      525.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0577        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0442 ×  40 % + 0.0559 ×  40 % + 0.0883 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
8,712,700 円  
(             27,058 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 24,905,716 円      
②総費用 5,234,568 円      
③純収益 ①-② 19,671,148 円      
④建物等に帰属する純収益 8,712,700 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 10,958,448 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
10,496,001 円      

  (                         32,596 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.7 %

                             283,675,703 円


(                       881,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
新宿 -22 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -22 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 酒井 純子 印  TEL.
鑑定評価額 338,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,050,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
850,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区中町32番1
②地積
 (㎡)
322  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m


(70,224)

1:1
住宅

RC3
中規模一般住宅、共
同住宅、寮等混在の
住宅地域
南東5.6m区道 水道、ガス、下水 牛込神楽坂

320m
(2)



①範囲 東    90 m、西    90 m、南    45 m、北    40 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         320 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  5
.6m区道
交通

施設
牛込神楽坂駅南方

320m
法令

規制
1中専
(70,224)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
価格形成要因の変動は特に認められず、中規模一般住宅、共同住宅、寮等混在の住宅地域として、当分の間現状
を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,090,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           889,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として新宿区及び隣接区の優良・準優良住宅地域。需要者の中心は、富裕層の1次取得者や買い替え
による2次取得者のほか、不動産業者等である。当該地域は、邸宅や良品等マンションが建ち並ぶ閑静な住宅地域で、
良好な生活利便性に加え稀少性から底堅い需要がある。市場の中心価格帯は、規模によって相当な幅があり、土地は対
象標準地と同規模程度で総額3億円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、規範性の高い事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住
宅地であることから低位に求められた。当該地域は区内有数の優良住宅地域として成熟しており、戸建住宅のほか賃貸
住宅もみられるが、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準価格を重視し、
収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        896,000 円/㎡
[ 99.8]
100
100
[100.0]
100
[ 88.3]
[104.0]
100
1,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,060,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
低金利政策の下支えがあるが、新型コロナの
影響による経済情勢の低迷を受け不動産市況
の停滞が懸念される。


牛込神楽坂駅徒歩圏の閑静な住宅地域として
既に成熟しており地域要因に大きな変動はな
く、地価はやや下落傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +2.0
環境        -8.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.9 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -22 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 65公03

-1
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北4.6m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,184)
b 15公03

-6
新宿区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.5m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,220)
c 66公03

-20
新宿区

更地


  
(           ) 
不整形 南東3.3m区道
、中間画地




2中専
高度2種最高20m
(70,160)
d 03公03

-5
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地




1住居
高度2種最高20m
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
948,161  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

948,161 
100
[  99.8]

950,061 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

988,000 
b (            
1,262,361  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

1,202,249 
100
[ 106.1]

1,133,128 

1,180,000 
c (            
1,167,144  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  96.8]

1,205,727 
100
[ 109.5]

1,101,121 

1,150,000 
d (            
919,111  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.8]

930,274 
100
[  90.2]

1,031,346 

1,070,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -4.0 環境     +20.0
画地      -3.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      -1.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,090,000 円/㎡]  



新宿 -22 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

25,021,291 

5,245,399 

19,775,892 

8,712,700 

11,063,192 
( 0.9578
10,596,325 
  4.1 -  0.4 )
3.7%  
⑧収益価格      286,387,162 円    (     889,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -22 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 193.00 RC3 525.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高20m
70 %   300 %   224 %   322 ㎡     18.0 m x   19.0 m  前面道路:区道         5.6 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2LDKタイプ、平均専有面積60㎡程度の低層共同住宅 ⑦有効率   99.4 %
の理由
地域、類似建物、対象標準地の状況から査定
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
175.00 

99.4 

174.00 

3,900 

678,600 
1.0  678,600 
1.0  678,600 

 2 2
住宅
175.00 

99.4 

174.00 

4,000 

696,000 
1.0  696,000 
1.0  696,000 

 3 3
住宅
175.00 

99.4 

174.00 

4,000 

696,000 
1.0  696,000 
1.0  696,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


525.00 

99.4 

522.00 


2,070,600 
2,070,600 
2,070,600 
⑨年額支払賃料      2,070,600 円 × 12ヶ月 =       24,847,200 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      522.00 ㎡ × 12ヶ月 =          939,600 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       25,786,800 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,289,340 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,497,460 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,070,600 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           19,671 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        2,070,600 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          504,160 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   25,021,291 円    (         77,706 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 06公賃03
    -6
4,003  
  3,917
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

3,963 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,089 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,000 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 06公賃03
    -5
3,979  
  3,893
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

3,863 
c 15公賃03
    -3
4,372  
  4,277
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

4,286 
新宿 -22 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 755,000 円          151,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 2,346,599 円            25,786,800 ×       9.1 %
③公租公課  土地               558,300 円     査定額
 建物             1,283,500 円          151,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円          151,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円          151,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない
⑦総費用

 ①~⑥


                  5,245,399 円 (              16,290 円/㎡)  (経費率    21.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円                          設計監理料率
  280,000 円/㎡ ×      525.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0577        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0442 ×  40 % + 0.0559 ×  40 % + 0.0883 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
8,712,700 円  
(             27,058 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 25,021,291 円      
②総費用 5,245,399 円      
③純収益 ①-② 19,775,892 円      
④建物等に帰属する純収益 8,712,700 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 11,063,192 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
10,596,325 円      

  (                         32,908 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.7 %

                             286,387,162 円


(                       889,000 円/㎡)