別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
新宿 -24 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -24 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 倉本 穣一 印  TEL.
鑑定評価額 89,300,000 円  1㎡当たりの価格 687,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
560,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区西早稲田2丁目35番5
「西早稲田2-18-35」
②地積
 (㎡)
130  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m
第1種文教地区

(70,160)

1:1.2
住宅

W2F1B
一般住宅等の中にマ
ンションも見られる
住宅地域
東3.8m区道 水道、ガス、下水 西早稲田

260m
(2)



①範囲 東    80 m、西    80 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位北   3
.8m区道
交通

施設
西早稲田駅北東方

260m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
第1種文教地区
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅を主として、マンションやアパートが混在する熟成した住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           707,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           451,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区・渋谷区・中野区・杉並区・文京区内の戸建住宅地域であり、主な需要者は、戸建住宅を購入す
る会社員・個人事業主等及びアパート等の収益物件を取得する個人事業主などである。近隣地域は、副都心線に加え、
山手線、東西線及び西武新宿線の4線の利用が可能であるため、需要の高い地域である。中心となる土地価格は、坪当
たり230万円前後、需要の中心となる新築戸建住宅は総額で6500万円~7500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は第1種中高層住居専用地域であるが、前面道路の幅員が4m未満であるため、戸建住宅を中心とした低層住
宅地域が形成されている。低層住宅地域では、主として住環境を反映した市場性により取引が行なわれるが、近隣地域
ではアパートも存するため、収益性の検討も必要である。よって市場性を反映した比準価格を重視し、収益性を反映し
た収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        749,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[110.1]
[102.0]
100
688,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          700,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症拡大の影響により
、令和2年の新宿区内の不動産取引は、昨年
に比べ、件数・面積ともに大幅な減少基調で
推移した。

戸建住宅の中にアパートも見られる低層住宅
地域であり、地域要因に特段の要因変化はな
い。


特段の要因変化はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境        +9.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.9 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -24 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 59公03

-2
新宿区

更地


  
(           ) 
袋地等 南5.4m区道、
中間画地




1住居
高度3種最高40m
(70,216)
b 15公03

-4
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南2.6m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
第1種文教地区
(70,160)
c 66公03

-5
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東5.3m区道
、南西3.6m、
角地



1中専
高度2種最高20m
第1種文教地区
(80,212)
d 66公03

-6
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 南東5.4m区道
、北東2.7m、
角地



1中専
高度2種最高20m
特別用途地区
(80,216)
e 51公03

-13
新宿区

建付


  
(           ) 
長方形 東2.9m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
637,699  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  89.3]

714,109 
100
[  95.8]

745,416 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

760,000 
b (            
679,666  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

647,301 
100
[  92.2]

702,062 

716,000 
c (            
681,281  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

686,731 
100
[ 103.0]

666,729 

680,000 
d (            
718,031  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

682,163 
100
[ 105.1]

649,061 

662,000 
e (            
864,322  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

858,390 
100
[ 117.6]

729,923 

745,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -4.0 環境      -5.0
画地     -10.7 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政      -2.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他    +25.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     707,000 円/㎡]  



新宿 -24 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため、原価法を適用できない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,345,888 

1,645,437 

5,700,451 

3,181,500 

2,518,951 
( 0.9549
2,405,346 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       58,666,976 円    (     451,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -24 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 91.00 S2 182.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高20m
第1種文教地区
70 %   300 %   160 %   130 ㎡     10.5 m x   12.5 m  前面道路:区道         3.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階~2階まで、44㎡程度の1LDKタイプの共同住宅 ⑦有効率   96.7 %
の理由
構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
91.00 

96.7 

88.00 

3,420 

300,960 
1.0  300,960 
1.0  300,960 

 2 2
共同住宅
91.00 

96.7 

88.00 

3,450 

303,600 
1.0  303,600 
1.0  303,600 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


182.00 

96.7 

176.00 


604,560 
604,560 
604,560 
⑨年額支払賃料        604,560 円 × 12ヶ月 =        7,254,720 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × 12ヶ月 =          316,800 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 構造・規模・用途等から標準的な数値を採用
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,571,520 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         378,576 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,192,944 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           604,560 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,743 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          604,560 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          147,201 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,345,888 円    (         56,507 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 12公賃03
    -1
3,336  
  3,263
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

3,477 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,527 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,450 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 12公賃03
    -2
3,193  
  3,193
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

3,506 
c 12公賃03
    -3
3,353  
  3,280
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,529 
新宿 -24 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 262,500 円           52,500,000 ×       0.5 %
②維持管理費 681,437 円             7,571,520 ×       9.0 %
③公租公課  土地               150,300 円     査定額
 建物               446,200 円           52,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        52,500 円           52,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,500 円           52,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,645,437 円 (              12,657 円/㎡)  (経費率    22.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 52,500,000 円                          設計監理料率
  280,000 円/㎡ ×      182.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0606        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0474 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,181,500 円  
(             24,473 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,345,888 円      
②総費用 1,645,437 円      
③純収益 ①-② 5,700,451 円      
④建物等に帰属する純収益 3,181,500 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,518,951 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,405,346 円      

  (                         18,503 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              58,666,976 円


(                       451,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
新宿 -24 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -24 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 神山 由紀夫 印  TEL.
鑑定評価額 89,300,000 円  1㎡当たりの価格 687,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
560,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区西早稲田2丁目35番5
「西早稲田2-18-35」
②地積
 (㎡)
130  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m
第1種文教地区

(70,160)

1:1.2
住宅

W2F1B
一般住宅等の中にマ
ンションも見られる
住宅地域
東3.8m区道 水道、ガス、下水 西早稲田

260m
(2)



①範囲 東    80 m、西    80 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
老朽化した建物も多く、今後
建替え等が見込まれる。


基準方位 北  3
.8m区道
交通

施設
西早稲田駅北東方

260m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
第1種文教地区
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅を主として共同住宅等も混在する閑静な住宅地で、新型コロナウイルス感染症による域要因に変動要因
は見当たらず現状の地域的特性を維持しながら推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           723,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           451,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、新宿区内の東京メトロ東西線沿線の戸建住宅と共同住宅等の混在する住宅地域と判定した。主
たる需要者は都内勤務の会社員等が中心で、画地併合による開発事業者等も想定される。市場の需給動向は、新型コロ
ナウイルス感染症による景気の先行き不透明感から、不動産投資意欲は低下するが、地価は概ね安定的である。中心価
格帯は新築戸建住宅で8,000万円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地は準幹線道路背後の低層住宅地域に位置し、その価格形成過程において代替性を有する不動産の市場性が重視さ
れる。比準価格は各取引事例について的確な要因比較を行って試算し、市場の実態を反映している。収益価格は近隣地
域が狭隘道路で基準容積率が低く、地価水準に見合った賃料の収受が出来ない為に低位に試算された。よって代表標準
地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        749,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[110.3]
[102.0]
100
687,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          700,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症に対する政府及び
自治体の各種政策に期待される。その動静に
は注視が必要である。


幹線道路の背後住宅地として喧騒感を排除し
た閑静な住宅環境を維持し、利便性良好な住
宅地として現状を維持している。


価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +10.3
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.9 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -24 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 01公03

-9
新宿区

更地


  
(           ) 
不整形 北6m区道、
東1m、角地




1住居
高度2種最高20m
(80,240)
b 14公03

-13
新宿区

建付


  
(           ) 
長方形 南3.2m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
特別用途地区
(70,160)
c 54公03

-2
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.9m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高20m
特別用途地区
(70,160)
d 51公03

-22
新宿区

建付


  
(           ) 
不整形 北西4.5m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高20m
特別用途地区
(70,180)
e 52公03

-13
新宿区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.8m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
743,626  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  82.4]

902,459 
100
[ 127.1]

710,039 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

724,000 
b (            
731,707  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

696,864 
100
[  98.0]

711,086 

725,000 
c (            
838,497  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

803,828 
100
[ 112.0]

717,704 

732,000 
d (            
1,088,929  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,088,929 
100
[ 129.9]

838,283 

855,000 
e (            
795,376  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

774,322 
100
[ 111.1]

696,959 

711,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -4.0 環境     +26.0
画地     -17.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +12.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -3.0 環境     +30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     723,000 円/㎡]  



新宿 -24 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,916,862 

1,803,959 

6,112,903 

3,593,580 

2,519,323 
( 0.9549
2,405,702 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       58,675,659 円    (     451,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -24 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 76.50 RC3 202.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高20m
第1種文教地区
70 %   300 %   160 %   130 ㎡     10.5 m x   12.5 m  前面道路:区道         3.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1Kタイプの共同住宅(平均専有面積30㎡程度で各階2住戸)を想定した。 ⑦有効率   86.9 %
の理由
近隣の同種同類型の建物として標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
76.50 

85.0 

65.03 

3,600 

234,108 
1.0  234,108 
1.0  234,108 

 2 2
共同住宅
76.50 

90.0 

68.85 

3,700 

254,745 
1.0  254,745 
1.0  254,745 

 3 3
共同住宅
49.00 

85.0 

41.65 

3,750 

156,188 
1.0  156,188 
1.0  156,188 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


202.00 

86.9 

175.53 


645,041 
645,041 
645,041 
⑨年額支払賃料        645,041 円 × 12ヶ月 =        7,740,492 円 
⑩a共益費(管理費)             200 円/㎡ ×      175.53 ㎡ × 12ヶ月 =          421,272 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺地域の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,161,764 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         408,088 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,753,676 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           645,041 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            6,128 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          645,041 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          157,058 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,916,862 円    (         60,899 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 09賃03
    -22
3,475  
  3,400
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,658 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,782 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,700 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 09賃03
    -23
3,739  
  3,658
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,936 
c 09賃03
    -24
3,400  
  3,326
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

4,000 
新宿 -24 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 296,500 円           59,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 734,559 円             8,161,764 ×       9.0 %
③公租公課  土地               150,300 円     査定額
 建物               504,000 円           59,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        59,300 円           59,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,300 円           59,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,803,959 円 (              13,877 円/㎡)  (経費率    22.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 59,300,000 円                          設計監理料率
  285,000 円/㎡ ×      202.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0606        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0474 ×  40 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,593,580 円  
(             27,643 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,916,862 円      
②総費用 1,803,959 円      
③純収益 ①-② 6,112,903 円      
④建物等に帰属する純収益 3,593,580 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,519,323 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,405,702 円      

  (                         18,505 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              58,675,659 円


(                       451,000 円/㎡)