別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
新宿 -25 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -25 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 飯田 修司 印  TEL.
鑑定評価額 61,500,000 円  1㎡当たりの価格 715,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
570,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区富久町59番208
「富久町32-6」
②地積
 (㎡)
86  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m


(70,160)

1:1.2
住宅兼共同住宅

W3
中小規模の一般住宅
等が多く建ち並ぶ住
宅地域
北4m区道 水道、ガス、下水 新宿御苑前

700m
(2)



①範囲 東    10 m、西    30 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    10.0 m、規模          90 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位:北、4m
区道
交通

施設
新宿御苑前駅北方

700m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
中小規模一般住宅を中心とする交通、生活利便性に富む住宅地域で熟成しており、特段の変動要因はなく今後と
も概ね現状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           735,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           430,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線等沿線の各駅を最寄駅とする新宿区内に存する住宅地域。需要者は新宿区及
び周辺区に居住する一次取得者層、買換取得者層のほか、交通、生活利便性に富む立地条件に着目した不動産業者、投
資家等である。新宿駅周辺住宅地域としての選好性は高く、供給が少ないことから需要は底堅い。市場での中心価格帯
は土地坪当たり240万円程度、新築戸建7千万円台。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
同一需給圏内の類似地域において自用目的の取引が主で信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は
行政的条件、画地条件等の制約もありやや低位に試算された。当該地域は収益物件も介在するものの自用目的取引が中
心の住宅地域に存すため市場参加者は収益性より居住の快適性を重視する傾向が強い。よって、代表標準地との検討を
踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        749,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[103.9]
[100.0]
100
715,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          718,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り厳しい状況にあり、新宿区の不動産市場に
おいても消極的な状況が見受けられる。


富久クロス周辺の整備等により選好性は高い
ものの新型コロナウイルス感染症による先行
き不透明感から地価は概ね横ばい乃至若干の
下落。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +5.0
環境        +1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -25 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 02公03

-3
新宿区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
b 52公03

-1
新宿区

更地


  
(           ) 
正方形 南4m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
c 53公03

-14
新宿区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.3m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
d 54公03

-17
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東2.7m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
e 54公03

-13
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西4m私道、
中間画地




1住居
高度2種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
670,365  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

668,354 
100
[ 100.0]

668,354 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

668,000 
b (            
717,789  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

690,445 
100
[  95.0]

726,784 

727,000 
c (            
653,120  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

657,602 
100
[  90.2]

729,049 

729,000 
d (            
695,719  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

694,355 
100
[  90.1]

770,649 

771,000 
e (            
737,317  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

723,447 
100
[  92.7]

780,417 

780,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境      -6.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +2.0 環境      -6.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +5.0 環境      -9.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     735,000 円/㎡]  



新宿 -25 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,190,015 

921,720 

3,268,295 

1,710,800 

1,557,495 
( 0.9739
1,516,844 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       36,996,195 円    (     430,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -25 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 LS2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高20m
70 %   300 %   160 %   86 ㎡      8.8 m x    9.8 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 住戸タイプ(1Kタイプ、平均専有面積25㎡程度) ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,350 

167,500 
1.0  167,500 
1.0  167,500 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,450 

172,500 
1.0  172,500 
1.0  172,500 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


340,000 
340,000 
340,000 
⑨年額支払賃料        340,000 円 × 12ヶ月 =        4,080,000 円 
⑩a共益費(管理費)             200 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =          240,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,320,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         216,000 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,104,000 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           340,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          340,000 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           82,785 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,190,015 円    (         48,721 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 02公賃03
    -6
3,378  
  3,375
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,556 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,527 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,450 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 02公賃03
    -9
3,256  
  3,182
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

3,425 
c 02公賃03
    -13
3,555  
  3,472
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

3,598 
新宿 -25 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 130,000 円           26,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 414,720 円             4,320,000 ×       9.6 %
③公租公課  土地               104,000 円     査定額
 建物               221,000 円           26,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        26,000 円           26,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円           26,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    921,720 円 (              10,718 円/㎡)  (経費率    22.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円                          設計監理料率
  252,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0658        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0544 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,710,800 円  
(             19,893 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,190,015 円      
②総費用 921,720 円      
③純収益 ①-② 3,268,295 円      
④建物等に帰属する純収益 1,710,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,557,495 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,516,844 円      

  (                         17,638 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              36,996,195 円


(                       430,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
新宿 -25 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -25 東京都 区部第3 氏名  不動産鑑定士 川井 祐二 印  TEL.
鑑定評価額 61,500,000 円  1㎡当たりの価格 715,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
570,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新宿区富久町59番208
「富久町32-6」
②地積
 (㎡)
86  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,300)
準防

(その他)
高度2種最高20m


(70,160)

1:1.2
住宅兼共同住宅

W3
中小規模の一般住宅
等が多く建ち並ぶ住
宅地域
北4m区道 水道、ガス、下水 新宿御苑前

700m
(2)



①範囲 東    10 m、西    30 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    10.0 m、規模          90 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位:北 4m
区道
交通

施設
新宿御苑前駅 北方

700m
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。都心部に近い住宅地域として熟成しており、当面は現状を維
持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           753,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           433,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京メトロ丸ノ内線、JR総武線、都営新宿線・大江戸線の各駅を圏域とする新宿区及び周辺の住宅地域
である。主たる需要者は一次取得者、買替取得者のほか、再販を目的とする不動産業者等である。新型コロナウィルス
感染症拡大の影響を受けながらも、利便性に優れた既成住宅地に対する需要は根強く、価格水準は横ばいないしは微減
で推移している。中心となる価格帯は土地1坪当たり240~250万円である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は地域の特性が類似した事例を中心に試算しており、市場性を的確に反映している。他方、収益価格は画地条
件や行政的条件等が制約されるなか、比準価格と比較して低位に求められた。周辺は利便性に優る住宅地域であり、ア
パート等の収益物件も見られるが、主に居住の快適性、利便性を重視した自用の取引が中心となる。したがって、比準
価格を重視のうえ、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新宿 -17                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        749,000 円/㎡
[ 99.2]
100
100
[100.0]
100
[103.9]
[100.0]
100
715,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          718,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍による経済停滞期からの回復が期待
されるも、感染症の収束は見通せず、先行き
不透明感は強い。今後の政策や感染症の動向
が注視される。

富久クロス北側の既成住宅地域に存している
。新宿駅から半径1km圏内にあり、高収入
世帯を中心に需要は堅調である。


個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +5.0
環境        +1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 新宿 -25 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03公03

-1
新宿区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東2m私道、
中間画地




1中専
高度地区2種20m
(70,160)
b 54公03

-4
新宿区

建付


  
(           ) 
長方形 西2.6m区道、
中間画地




1住居
高度3種最高30m
(70,160)
c 52公03

-1
新宿区

更地


  
(           ) 
正方形 南4m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,160)
d 65公03

-1
新宿区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北4.6m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高20m
(70,184)
e 65公03

-17
新宿区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.7m私道、
中間画地




1住居
高度3種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
718,472  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

711,358 
100
[  94.7]

751,170 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

751,000 
b (            
889,812  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

884,578 
100
[ 111.2]

795,484 

795,000 
c (            
717,789  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

690,445 
100
[  95.0]

726,784 

727,000 
d (            
948,161  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

948,161 
100
[ 120.2]

788,819 

789,000 
e (            
806,696  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

793,251 
100
[ 112.5]

705,112 

705,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -9.0 交通・接近   +3.0 環境      +1.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +2.0 環境     +16.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +19.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +1.0 環境     +16.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     753,000 円/㎡]  



新宿 -25 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,336,942 

939,580 

3,397,362 

1,833,120 

1,564,242 
( 0.9753
1,525,605 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       37,209,878 円    (     433,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新宿 -25 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 LS2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高20m
70 %   300 %   160 %   86 ㎡      8.8 m x    9.8 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 住居(1Kタイプ 平均専有面積25㎡程度) ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1  
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,550 

177,500 
1.0  177,500 
1.0  177,500 

 2  
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,600 

180,000 
1.0  180,000 
1.0  180,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


357,500 
357,500 
357,500 
⑨年額支払賃料        357,500 円 × 12ヶ月 =        4,290,000 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =          180,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,470,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         223,500 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,246,500 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           357,500 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,396 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          357,500 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =           87,046 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,336,942 円    (         50,430 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 02公賃03
    -6
3,378  
  3,375
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 98.0]

3,628 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,680 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,600 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 02公賃03
    -7
2,646  
  2,588
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,482 
c 02公賃03
    -8
4,837  
  4,833
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[130.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,721 
新宿 -25 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 134,000 円           26,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 420,180 円             4,470,000 ×       9.4 %
③公租公課  土地               104,000 円     査定額
 建物               227,800 円           26,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        26,800 円           26,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円           26,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    939,580 円 (              10,925 円/㎡)  (経費率    21.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円                          設計監理料率
  260,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0684        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0513 ×  40 % + 0.0744 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,833,120 円  
(             21,315 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,336,942 円      
②総費用 939,580 円      
③純収益 ①-② 3,397,362 円      
④建物等に帰属する純収益 1,833,120 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,564,242 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,525,605 円      

  (                         17,740 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              37,209,878 円


(                       433,000 円/㎡)