別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
世田谷 -76 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -76 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 田中 雅之 印  TEL.
鑑定評価額 61,400,000 円  1㎡当たりの価格 415,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
330,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区給田2丁目344番13
「給田2-6-17」
②地積
 (㎡)
148  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m
地区計画等

(50,80)

1.5:1
住宅

W2
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
北西3.8m区道、南西側道 水道、ガス、下水 千歳烏山

660m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    50 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北3.8
m区道
交通

施設
千歳烏山駅 南西方

660m
法令

規制
1低専
(50,80)
準防 
高度1種最高10m
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、駅から徒歩圏にある戸建住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも大きな変化はなく、
現在の環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
角地                +2.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           428,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           204,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線沿線の住宅地である。需要者の中心は、世田谷区居住者及び都内勤務者が中心であるが隣接する市
からも転入者もある。この地域は駅から徒歩圏内にあり、需要は安定的に見込まれるが、近年の地価上昇により値頃感
が薄れつつある。土地は4000万円~6000万円程度、新築戸建物件は6000万円~7000万円程度が需要の
中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅
地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しいため低位に試算された。市場でも収益
性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準
価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        307,000 円/㎡
[ 98.0]
100
100
[105.0]
100
[ 71.4]
[103.0]
100
413,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          417,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、新型コロナウイルス感染症により、
依然として厳しい状況にあるが、持ち直しの
動きがみられる。


地域要因の変動は見られない。住宅地の需要
は底堅いが、近年の地価上昇により、需要は
弱くなっている。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近    -10.0
環境       -23.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -76 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
09
-2
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,100)
b 03010
18
-13
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地




2低専
高度2種最高12m
地区計画等
(70,200)
c 03010
13
-3
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東3.4m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,100)
d 03010
05
-23
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
e 03010
13
-2
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
382,244  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.9]

420,510 
100
[ 100.5]

418,418 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

431,000 
b (            
415,668  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

407,518 
100
[  99.6]

409,155 

421,000 
c (            
410,141  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

406,080 
100
[  97.6]

416,066 

429,000 
d (            
406,701  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

406,701 
100
[  98.0]

415,001 

427,000 
e (            
401,896  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

394,016 
100
[  93.8]

420,060 

433,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -8.0 環境      +5.0
画地      -9.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -6.0 環境      -3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -7.0 環境      +6.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境      -1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -6.0 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     428,000 円/㎡]  



世田谷 -76 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,255,626 

1,051,536 

3,204,090 

1,936,480 

1,267,610 
( 0.9763
1,237,568 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       30,184,585 円    (     204,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -76 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 59.00 LS2 118.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
地区計画等
50 %   100 %   80 %   148 ㎡     14.5 m x   10.5 m  前面道路:区道         3.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 間取りを単身者向け、専有面積25~35㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
59.00 

100.0 

59.00 

2,900 

171,100 
1.0  171,100 
1.0  171,100 

 2 2
住宅
59.00 

100.0 

59.00 

3,000 

177,000 
1.0  177,000 
1.0  177,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


118.00 

100.0 

118.00 


348,100 
348,100 
348,100 
⑨年額支払賃料        348,100 円 × 12ヶ月 =        4,177,200 円 
⑩a共益費(管理費)             120 円/㎡ ×      118.00 ㎡ × 12ヶ月 =          169,920 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より査定した
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,347,120 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         260,827 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,086,293 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           348,100 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            3,272 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          348,100 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          166,061 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,255,626 円    (         28,754 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1002
3,126  
  2,997
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

3,065 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,129 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,000 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -906
3,204  
  3,072
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

3,172 
c 03
    -905
3,106  
  2,978
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,269 
世田谷 -76 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 152,000 円           30,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 473,836 円             4,347,120 ×      10.9 %
③公租公課  土地               106,500 円     査定額
 建物               258,400 円           30,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        30,400 円           30,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,400 円           30,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,051,536 円 (               7,105 円/㎡)  (経費率    24.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 30,400,000 円                          設計監理料率
  250,000 円/㎡ ×      118.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,936,480 円  
(             13,084 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,255,626 円      
②総費用 1,051,536 円      
③純収益 ①-② 3,204,090 円      
④建物等に帰属する純収益 1,936,480 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,267,610 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,237,568 円      

  (                          8,362 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              30,184,585 円


(                       204,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
世田谷 -76 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -76 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 高橋 悟郎 印  TEL.
鑑定評価額 61,400,000 円  1㎡当たりの価格 415,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
330,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区給田2丁目344番13
「給田2-6-17」
②地積
 (㎡)
148  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m
地区計画等

(50,80)

1.5:1
住宅

W2
一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
北西3.8m区道、南西側道 水道、ガス、下水 千歳烏山

660m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    50 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  3
.8m区道
交通

施設
千歳烏山駅南西方

660m
法令

規制
1低専
(50,80)
準防 
高度1種最高10m
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
角地                +2.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           422,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           245,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京王線沿線の住宅地域である。需要者は都心部等に勤務する平均的所得水準の一次取得者が中心で
あり、買い替え需要も認められる。駅徒歩圏内に位置しており、交通利便性は比較的良好であるが、一方で街路条件等
には劣る面があり、コロナ禍による下方圧力が認められる中にあって、市場はやや弱含みで推移している。中心価格帯
は、土地は150㎡程度の画地で6千万円前後、これよりやや規模の小さな新築戸建では総額5、6千万円台である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域に所在しているが、市場では自用目的の取引を中心として
、主として市場性の観点から取引価格が形成されている。他方、市場において収益性に着目した取引は少なく、収益性
が価格形成に影響する傾向は低いと判断されることから、本件では市場性を的確に反映した比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        307,000 円/㎡
[ 98.0]
100
100
[105.0]
100
[ 71.0]
[103.0]
100
416,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          417,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍以降景気は厳しい状況にあり、取引
件数も以前の水準には戻っていないが、昨年
前半の落ち込みからは徐々に持ち直しつつあ
る。

地域要因に特段の変動はない。千歳烏山駅か
らは徒歩圏内にあるが、街路条件や、環境条
件は一定条件を備えるに留まる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -6.9
環境       -26.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -76 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
03
-14
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東5m区道、
北東4m、角地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,80)
b 03010
02
-1
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 西5.1m区道、
北5m、角地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(70,100)
c 03010
02
-17
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m区道、
南東4m、角地




1低専
高度1種最高10m
(80,150)
d 03010
10
-24
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
416,916  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

389,277 
100
[  96.6]

402,978 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

415,000 
b (            
461,553  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

430,955 
100
[ 102.7]

419,625 

432,000 
c (            
502,311  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  91.1]

551,384 
100
[ 136.9]

402,764 

415,000 
d (            
204,969  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  54.6]

375,401 
100
[  89.5]

419,442 

432,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -3.4 環境      -2.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.1 交通・接近   -0.4 環境       0.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +1.1 環境     +27.0
画地      -8.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.5 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +0.9 環境     -13.0
画地     -45.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     422,000 円/㎡]  



世田谷 -76 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,052,242 

874,030 

3,178,212 

1,656,200 

1,522,012 
( 0.9763
1,485,940 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       36,242,439 円    (     245,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -76 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 56.00 LS2 112.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
地区計画等
50 %   100 %   80 %   148 ㎡     14.5 m x   10.5 m  前面道路:区道         3.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1Kタイプ(平均専有面積26㎡)の共同住宅を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
56.00 

100.0 

56.00 

2,883 

161,448 
1.0  161,448 
1.0  161,448 

 2 2
住宅
56.00 

100.0 

56.00 

2,972 

166,432 
1.0  166,432 
1.0  166,432 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


112.00 

100.0 

112.00 


327,880 
327,880 
327,880 
⑨年額支払賃料        327,880 円 × 12ヶ月 =        3,934,560 円 
⑩a共益費(管理費)             120 円/㎡ ×      112.00 ㎡ × 12ヶ月 =          161,280 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺における賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,095,840 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         204,792 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,891,048 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           327,880 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,115 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          327,880 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          158,079 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,052,242 円    (         27,380 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1003
2,573  
  2,466
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 91.0]
100
[ 98.9]
100
[ 90.0]

3,177 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,100 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,972 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1002
3,126  
  2,997
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]

3,323 
c 03
    -1306
2,580  
  2,580
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[ 97.0]
100
[101.0]

2,832 
世田谷 -76 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 130,000 円           26,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 364,530 円             4,095,840 ×       8.9 %
③公租公課  土地               106,500 円     査定額
 建物               221,000 円           26,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        26,000 円           26,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円           26,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    874,030 円 (               5,906 円/㎡)  (経費率    21.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円                          設計監理料率
  225,000 円/㎡ ×      112.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,656,200 円  
(             11,191 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,052,242 円      
②総費用 874,030 円      
③純収益 ①-② 3,178,212 円      
④建物等に帰属する純収益 1,656,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,522,012 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,485,940 円      

  (                         10,040 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              36,242,439 円


(                       245,000 円/㎡)