別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月9日 提出
世田谷 -77 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -77 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 門井 明美 印  TEL.
鑑定評価額 44,000,000 円  1㎡当たりの価格 376,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
300,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区北烏山7丁目2224番7
「北烏山7-15-16」
②地積
 (㎡)
117  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m
地区計画等

(40,80)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域
西4.5m区道 水道、ガス、下水 久我山

1.4km
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    50 m、北    25 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.5
m区道
交通

施設
久我山駅南西方

1.4km
法令

規制
1低専
(40,80)
準防 
高度1種最高10m
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅の中にアパート等も見られる低層住宅地域であり、地域要因に特別な変動は見られず、現状のまま推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           387,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           233,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区北西部を走る京王井の頭線、京王線を最寄駅とする各駅からやや離れた戸建住宅を中心とする住
宅地域である。需要者の中心は世田谷区とその隣接市区等の買替層や一次取得者層並びに建売業者等となっている。需
要となる土地価格の水準は100㎡程度で4,000万円弱程度である。新築戸建住宅は100㎡程度の敷地で、5千
万円~6千万円台が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
賃貸マンション、アパート等も見られるが、土地価格に見合う収益を確保するには至っていない。取引の中心は収益性
より居住環境を重視した自用目的の戸建住宅となっている。したがって、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価
格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        307,000 円/㎡
[ 98.0]
100
100
[105.0]
100
[ 78.0]
[102.0]
100
375,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          379,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区の人口総数は10月に微増から減少となり
、新型コロナウイルス感染症の影響により土
地価格は横ばいやマイナスとなっている。


駅への接近性が劣る住宅地域であるものの比
較的良好な居住環境を維持している。地域要
因の変動は特に見られない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境       -22.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -77 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
05
-3
世田谷区

建付


  
(           ) 
正方形 東4.4m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
b 03010
05
-15
世田谷区

建付


  
(           ) 
不整形 北6m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
地区計画等
(50,100)
c 03010
05
-28
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北6m道路、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,100)
d 03010
05
-4
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南6.5m区道、
西5m、角地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,100)
e 03019
02
-1
世田谷区

更地


  
(           ) 
袋地等 南4.7m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
302,496  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  97.0]
100
[  81.6]

382,171 
100
[ 100.0]

382,171 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

390,000 
b (            
347,294  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

385,882 
100
[  98.9]

390,174 

398,000 
c (            
373,810  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

373,810 
100
[  98.0]

381,439 

389,000 
d (            
394,236  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 110.3]

357,422 
100
[  96.9]

368,857 

376,000 
e (            
422,125  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  84.0]

502,530 
100
[ 132.6]

378,982 

387,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +1.0
画地     -18.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -3.0 環境      -3.0
画地     +10.3 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境     +25.0
画地     -16.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     387,000 円/㎡]  



世田谷 -77 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,762,348 

450,336 

2,312,012 

1,165,710 

1,146,302 
( 0.9763
1,119,135 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       27,295,976 円    (     233,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -77 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 42.00 LS2 84.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
地区計画等
40 %   100 %   80 %   117 ㎡     10.0 m x   11.7 m  前面道路:区道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ40㎡程度 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
42.00 

100.0 

42.00 

2,600 

109,200 
1.0  109,200 
1.0  109,200 

 2 2
住宅
42.00 

100.0 

42.00 

2,700 

113,400 
1.0  113,400 
1.0  113,400 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


84.00 

100.0 

84.00 


222,600 
222,600 
222,600 
⑨年額支払賃料        222,600 円 × 12ヶ月 =        2,671,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       84.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  15,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          180,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,671,200 円  ×     7.0 %                          
+            180,000 円  ×     5.0 % =         195,984 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,655,216 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           222,600 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =            2,070 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          222,600 円 ×    93.0 %  ×    0.5075 =          105,062 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,762,348 円    (         23,610 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -316
2,688  
  2,577
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[ 98.0]
100
[102.0]

2,861 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,816 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,700 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -517
2,890  
  2,771
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[ 99.0]
100
[104.0]

3,018 
c 03
    -518
2,072  
  2,070
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 88.0]
100
[101.0]
100
[ 93.0]

2,507 
世田谷 -77 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 91,500 円           18,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 85,536 円             2,851,200 ×       3.0 %
③公租公課  土地                81,200 円     査定額
 建物               155,500 円           18,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        18,300 円           18,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,300 円           18,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    450,336 円 (               3,849 円/㎡)  (経費率    16.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 18,300,000 円                          設計監理料率
  212,000 円/㎡ ×       84.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,165,710 円  
(              9,963 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,762,348 円      
②総費用 450,336 円      
③純収益 ①-② 2,312,012 円      
④建物等に帰属する純収益 1,165,710 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,146,302 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,119,135 円      

  (                          9,565 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              27,295,976 円


(                       233,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
世田谷 -77 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -77 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 島 修治 印  TEL.
鑑定評価額 43,900,000 円  1㎡当たりの価格 375,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
300,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区北烏山7丁目2224番7
「北烏山7-15-16」
②地積
 (㎡)
117  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m
地区計画等

(40,80)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域
西4.5m区道 水道、ガス、下水 久我山

1.4km
(2)



①範囲 東     0 m、西    20 m、南    50 m、北    25 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北4.5
区道m
交通

施設
久我山駅南西方

1.4km
法令

規制
1低専
(40,80)
準防 
高度1種最高10m
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅、共同住宅に空地が残っている住宅地域で、当面の間は現状を維持していくと予測するが、将来的には
周辺の大規模な空地等の開発が更に進み、住宅地として発展可能性をもった地域であると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           384,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           238,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王井の頭線「久我山」駅等及び京王線「千歳烏山」駅を最寄駅とする駅からやや距離が離れた世田谷区
北西外縁部の低層住宅地域の圏域と把握される。需要者は居住目的で住宅を求める個人を中心に建売等を目的とする不
動産業者等が想定される。地域は駅までの距離があり利便性に劣るため、区内全般の需要に比べると相対的には弱含み
傾向と言える。やや小振りな物件で土地は総額3千万~4千万円前後、新築の戸建は4千万~6千万円が需要の中心。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
標準地周辺は共同住宅も見られる地域であるが、収益価格については想定上の数値として、土地価格に見合うだけの賃
料水準に達していないため低位に求められる傾向にある。需要者の中心は自用の住宅取得を目的とする個人が主体であ
ることを勘案して、その市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏
まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -19                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
        307,000 円/㎡
[ 98.0]
100
100
[105.0]
100
[ 78.2]
[102.0]
100
374,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          379,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
経済一般は新型コロナの影響により不透明感
が感じられる。区内の不動産需要も小幅なが
ら影響を受け、弱含みの地域も散見されてい
る。

取引は小規模画地が中心である。一方、周辺
の雑木林等の風景・環境は概ね維持されてい
る。その他、特に地価の変動要因は見当たら
ない。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -2.0
環境       -21.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.1 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -77 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
05
-28
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北6m道路、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,100)
b 03010
05
-23
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
c 03010
05
-15
世田谷区

建付


  
(           ) 
不整形 北6m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
地区計画等
(50,100)
d 03010
03
-14
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東5m区道、
北東4m、角地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
373,810  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

373,810 
100
[  97.0]

385,371 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

393,000 
b (            
406,701  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

406,701 
100
[ 103.0]

394,855 

403,000 
c (            
347,294  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

385,882 
100
[  98.0]

393,757 

402,000 
d (            
416,916  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

389,277 
100
[ 117.3]

331,864 

339,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     +15.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     384,000 円/㎡]  



世田谷 -77 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,786,795 

451,092 

2,335,703 

1,165,710 

1,169,993 
( 0.9763
1,142,264 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       27,860,098 円    (     238,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -77 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 42.00 LS2 84.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
地区計画等
40 %   100 %   80 %   117 ㎡     10.0 m x   11.7 m  前面道路:区道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積40㎡程度、ファミリータイプ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
42.00 

100.0 

42.00 

2,650 

111,300 
1.0  111,300 
1.0  111,300 

 2 2
住宅
42.00 

100.0 

42.00 

2,700 

113,400 
1.0  113,400 
1.0  113,400 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


84.00 

100.0 

84.00 


224,700 
224,700 
224,700 
⑨年額支払賃料        224,700 円 × 12ヶ月 =        2,696,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       84.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  15,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          180,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,696,400 円  ×     7.0 %                          
+            180,000 円  ×     5.0 % =         197,748 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,678,652 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           224,700 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =            2,090 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          224,700 円 ×    93.0 %  ×    0.5075 =          106,053 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,786,795 円    (         23,819 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -318
3,215  
  3,082
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

2,916 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,816 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,700 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -317
2,362  
  2,266
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

2,624 
c 03
    -516
2,304  
  2,304
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

2,438 
世田谷 -77 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 91,500 円           18,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 86,292 円             2,876,400 ×       3.0 %
③公租公課  土地                81,200 円     査定額
 建物               155,500 円           18,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        18,300 円           18,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,300 円           18,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    451,092 円 (               3,855 円/㎡)  (経費率    16.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 18,300,000 円                          設計監理料率
  212,000 円/㎡ ×       84.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,165,710 円  
(              9,963 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,786,795 円      
②総費用 451,092 円      
③純収益 ①-② 2,335,703 円      
④建物等に帰属する純収益 1,165,710 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,169,993 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,142,264 円      

  (                          9,763 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              27,860,098 円


(                       238,000 円/㎡)