別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月8日 提出
世田谷 -79 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -79 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 野口 和紀 印  TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  1㎡当たりの価格 699,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
560,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区用賀1丁目6番4
「用賀1-4-7」
②地積
 (㎡)
200  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1.1:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
南西6m区道 水道、ガス、下水 用賀

940m
(2)



①範囲 東    70 m、西     0 m、南    20 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m区
交通

施設
用賀駅南東方

940m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
規模がまとまると周囲に見られるような人気やグレード共に高いマンション用地になり得るが、近隣地域は居住
環境の良好な高台の戸建住宅地で、今後も当面は現状を維持し、地価は横ばい程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           726,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           367,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に東急田園都市沿線の居住環境の良好な戸建住宅地域。主な需要者は区内等に居住の比較的高額所得で
買い替え層となる個人(エンドユーザー)である。当該地域は最寄り駅から徒歩10分超であるが、周辺のグレードの
高い中層マンションなどと調和した高台の良好な居住環境を形成し実需の地域であることから、コロナ禍でも有効需要
は底堅く、地価は横ばいで推移している。更地取引が多く中心価格帯は土地の総額で7、8千万~1億円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、「用賀」駅などから徒歩圏の居住環境の良好な戸建住宅地に存する事例に基づき求めたもので、市場性を
反映し得たものと思料される。当該地域においては自用の住宅取得を目的とする取引が価格市場を形成し、居住の快適
性等を指向する地域であることなどから、収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料される。よって、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -20                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        655,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[ 96.0]
[104.0]
100
696,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          699,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
不動産取引は令和2年後半は持ち直したが前
半は様子見姿勢で区内の地価はコロナ禍前半
の下落が残って住宅地・商業地とも1%前後
の下落に転じた。

高台の住宅地で周辺のグレードの高い中層マ
ンション等と調和した良好な居住環境を形成
している。有効需要は底堅く、地価は横ばい
で推移している。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境        -3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -79 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03019
14
-4
世田谷区

更地


  
(           ) 
長方形 南東4m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
b 03010
18
-17
世田谷区

更地


  
(           ) 
長方形 北西5.2m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 03010
02
-15
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西4.5m私道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 03010
17
-9
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m区道、
東3.7m、角地




1低専
高度1種最高10m
(70,100)
e 03010
18
-3
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
624,645  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

600,620 
100
[  86.4]

695,162 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

723,000 
b (            
870,588  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 121.2]

718,307 
100
[ 101.0]

711,195 

740,000 
c (            
761,124  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 114.4]

665,318 
100
[  97.0]

685,895 

713,000 
d (            
888,731  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 128.5]

691,619 
100
[  97.9]

706,455 

735,000 
e (            
760,999  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 114.4]

665,209 
100
[  95.9]

693,649 

721,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地     +21.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地     +14.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      -5.0
画地     +28.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地     +14.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     726,000 円/㎡]  



世田谷 -79 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,250,037 

1,690,935 

5,559,102 

2,477,930 

3,081,172 
( 0.9763
3,008,148 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       73,369,463 円    (     367,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -79 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 90.00 LS2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   200 ㎡     15.2 m x   13.5 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 形式:2DKタイプ、平均専有面積約45㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1  
住宅
90.00 

100.0 

90.00 

3,200 

288,000 
1.0  288,000 
1.0  288,000 

 2  
住宅
90.00 

100.0 

90.00 

3,300 

297,000 
1.0  297,000 
1.0  297,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

100.0 

180.00 


585,000 
585,000 
585,000 
⑨年額支払賃料        585,000 円 × 12ヶ月 =        7,020,000 円 
⑩a共益費(管理費)             143 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =          308,880 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額)  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,328,880 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         366,444 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,962,436 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           585,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,558 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          585,000 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          282,043 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,250,037 円    (         36,250 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1517
3,849  
  3,690
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]

3,499 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,442 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,300 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1519
3,544  
  3,268
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,544 
c 03
    -1518
2,825  
  2,708
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,324 
世田谷 -79 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 233,400 円           38,900,000 ×       0.6 %
②維持管理費 820,835 円             7,328,880 ×      11.2 %
③公租公課  土地               228,300 円     査定額
 建物               330,600 円           38,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        38,900 円           38,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,900 円           38,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,690,935 円 (               8,455 円/㎡)  (経費率    23.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 38,900,000 円                          設計監理料率
  210,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,477,930 円  
(             12,390 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,250,037 円      
②総費用 1,690,935 円      
③純収益 ①-② 5,559,102 円      
④建物等に帰属する純収益 2,477,930 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,081,172 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,008,148 円      

  (                         15,041 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              73,369,463 円


(                       367,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月9日 提出
世田谷 -79 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -79 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 門井 明美 印  TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  1㎡当たりの価格 699,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
560,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区用賀1丁目6番4
「用賀1-4-7」
②地積
 (㎡)
200  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1.1:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
南西6m区道 水道、ガス、下水 用賀

940m
(2)



①範囲 東    70 m、西     0 m、南    20 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m区
交通

施設
用賀駅南東方

940m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として成熟しており、地域に特別な変動は見られず、現状のま
ま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           718,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           370,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内の東急田園都市線等を最寄駅とする住宅地域である。需要者は居住環境等を重視する世田谷区
内外の所得水準が比較的高い個人等が中心である。また、中規模以上の画地であれば、建売業者、マンション開発業者
等となる。市場での中心となる価格帯は土地200㎡で1億4千万円程度となっており、土地建物総額ではやや画地規
模が小さいもので7千万円台から1億円前後が取引の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
居住環境が良好な低層住宅地であり、取引の中心は自用目的の戸建住宅が中心である。賃貸需要は存するものの土地価
格に見合う賃料水準は形成されていない。したがって、収益性よりも居住の快適性が重視されることを考慮し、市場性
を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -20                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        655,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[ 96.0]
[104.0]
100
696,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          699,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区の人口総数は10月に微増から減少となり
、新型コロナウイルス感染症の影響により土
地価格は横ばいやマイナスとなっている。


駅への接近性はやや劣るが良好な居住環境を
維持している住宅地域である。地域要因に大
きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境        -3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -79 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
17
-9
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m区道、
東3.7m、角地




1低専
高度1種最高10m
(70,100)
b 03010
11
-13
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東11m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 03010
18
-10
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 03010
18
-17
世田谷区

更地


  
(           ) 
長方形 北西5.2m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
888,731  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 128.5]

691,619 
100
[  96.8]

714,482 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

743,000 
b (            
623,437  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

617,264 
100
[  96.9]

637,011 

662,000 
c (            
603,809  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

603,809 
100
[  87.5]

690,067 

718,000 
d (            
870,588  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 121.2]

718,307 
100
[ 100.0]

718,307 

747,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      -6.0
画地     +28.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境      -4.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.0 環境      -8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境      -1.0
画地     +21.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     718,000 円/㎡]  



世田谷 -79 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,120,772 

1,605,437 

5,515,335 

2,408,560 

3,106,775 
( 0.9763
3,033,144 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       73,979,122 円    (     370,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -79 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 90.00 LS2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   200 ㎡     15.2 m x   13.5 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DKタイプ45㎡程度 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
90.00 

100.0 

90.00 

3,200 

288,000 
1.0  288,000 
1.0  288,000 

 2 2
住宅
90.00 

100.0 

90.00 

3,250 

292,500 
1.0  292,500 
1.0  292,500 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

100.0 

180.00 


580,500 
580,500 
580,500 
⑨年額支払賃料        580,500 円 × 12ヶ月 =        6,966,000 円 
⑩a共益費(管理費)             143 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =          308,880 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 近隣類似建物の徴収状況等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,274,880 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         436,493 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,838,387 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           580,500 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            5,457 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          580,500 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          276,928 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,120,772 円    (         35,604 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1517
3,849  
  3,690
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[107.0]
100
[110.0]

3,337 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,390 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,250 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1805
3,879  
  3,718
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[105.0]
100
[108.0]

3,490 
c 03
    -1806
2,707  
  2,595
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[ 90.0]
100
[ 90.0]

3,376 
世田谷 -79 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 195,500 円           39,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 771,137 円             7,274,880 ×      10.6 %
③公租公課  土地               228,300 円     査定額
 建物               332,300 円           39,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        39,100 円           39,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,100 円           39,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,605,437 円 (               8,027 円/㎡)  (経費率    22.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 39,100,000 円                          設計監理料率
  211,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  45 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,408,560 円  
(             12,043 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,120,772 円      
②総費用 1,605,437 円      
③純収益 ①-② 5,515,335 円      
④建物等に帰属する純収益 2,408,560 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,106,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,033,144 円      

  (                         15,166 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              73,979,122 円


(                       370,000 円/㎡)