別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月9日 提出
世田谷 -80 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -80 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 門井 明美 印  TEL.
鑑定評価額 81,900,000 円  1㎡当たりの価格 640,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
510,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区松原1丁目123番48
「松原1-29-16」
②地積
 (㎡)
128  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(70,150)

1:1
住宅

W2F1B
一般住宅を中心に共
同住宅等も見られる
住宅地域
北西3.8m区道 水道、ガス、下水 明大前

500m
(2)



①範囲 東    20 m、西    40 m、南    15 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、3.8
m区道
交通

施設
明大前駅南東方

500m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅の中にアパート等も見られる低層住宅地域であり、地域要因に特別な変動は見られず、現状のまま推移
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           658,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           402,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線、小田急線及び東急世田谷線沿線の最寄駅から徒歩約10分程度の区域内で、低層住宅を中心とす
る住宅地域である。需要者は自己所有を目的とした区内及び隣接区等の居住者が中心となっている。近年では土地を細
分化した宅地分譲や建売分譲も見られる。需要の中心となる価格帯は土地120㎡で8,000万円弱程度、やや画地
規模が小さい建売分譲で7,000万円~8,000万円台である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
住環境が比較的良好な低層住宅地であり、取引の中心は自用目的の戸建住宅が中心である。賃貸需要は存するものの土
地価格に見合う賃料水準は形成されていない。したがって、収益性よりも居住の快適性が重視されることを考慮し、市
場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -23                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        754,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[116.5]
[101.0]
100
641,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          640,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区の人口総数は10月に微増から減少となり
、新型コロナウイルス感染症の影響により土
地価格は横ばいやマイナスとなっている。


駅徒歩圏内の住宅地域であり、良好な居住環
境を維持している。地域要因に大きな変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +2.0
環境       +12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -80 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
14
-12
世田谷区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ正方形 南東5.2m区道
、中間画地




1住居
高度2種最高19m
(70,200)
b 03010
14
-10
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.4m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
c 03010
05
-25
世田谷区

更地


  
(           ) 
不整形 南4m私道、
中間画地




1住居
高度2種最高19m
(70,160)
d 03010
05
-18
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北4m私道、
中間画地




1住居
高度2種最高19m
(70,160)
e 03019
05
-3
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
691,008  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

664,431 
100
[  99.7]

666,430 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

673,000 
b (            
619,545  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

607,397 
100
[  92.0]

660,214 

667,000 
c (            
485,437  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  78.8]

616,037 
100
[  93.7]

657,457 

664,000 
d (            
525,497  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

583,886 
100
[  89.8]

650,207 

657,000 
e (            
459,914  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  97.0]
100
[  94.5]

501,733 
100
[  80.0]

627,166 

633,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +3.0 環境      -7.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境      -8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境      -9.0
画地     -21.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境     -12.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境     -20.0
画地      -5.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     658,000 円/㎡]  



世田谷 -80 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,140,838 

1,429,588 

4,711,250 

2,548,000 

2,163,250 
( 0.9763
2,111,981 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       51,511,732 円    (     402,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -80 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
70 %   150 %   150 %   128 ㎡     10.7 m x   11.6 m  前面道路:区道         3.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1DKタイプ40㎡程度 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
80.00 

100.0 

80.00 

3,050 

244,000 
1.0  244,000 
1.0  244,000 

 2 2
住宅
80.00 

100.0 

80.00 

3,150 

252,000 
1.0  252,000 
1.0  252,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


496,000 
496,000 
496,000 
⑨年額支払賃料        496,000 円 × 12ヶ月 =        5,952,000 円 
⑩a共益費(管理費)             133 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =          255,360 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 近隣類似建物の徴収状況等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,207,360 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         310,368 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,896,992 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           496,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,712 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          496,000 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          239,134 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,140,838 円    (         47,975 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1406
2,759  
  2,645
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[ 98.0]
100
[ 97.0]

3,121 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,286 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,150 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1403
3,723  
  3,430
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[ 99.0]
100
[106.0]

3,513 
c 03
    -1405
3,155  
  3,025
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[ 98.0]
100
[ 98.0]

3,387 
世田谷 -80 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 200,000 円           40,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 664,188 円             6,207,360 ×      10.7 %
③公租公課  土地               145,400 円     査定額
 建物               340,000 円           40,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        40,000 円           40,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,000 円           40,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,429,588 円 (              11,169 円/㎡)  (経費率    23.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 40,000,000 円                          設計監理料率
  243,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,548,000 円  
(             19,906 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,140,838 円      
②総費用 1,429,588 円      
③純収益 ①-② 4,711,250 円      
④建物等に帰属する純収益 2,548,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,163,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,111,981 円      

  (                         16,500 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              51,511,732 円


(                       402,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
世田谷 -80 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -80 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 柘植 大徳 印  TEL.
鑑定評価額 81,900,000 円  1㎡当たりの価格 640,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
510,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区松原1丁目123番48
「松原1-29-16」
②地積
 (㎡)
128  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(70,150)

1:1
住宅

W2F1B
一般住宅を中心に共
同住宅等も見られる
住宅地域
北西3.8m区道 水道、ガス、下水 明大前

500m
(2)



①範囲 東    20 m、西    40 m、南    15 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  3
.8m区道
交通

施設
明大前駅 南東方

500m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因は見られず今後とも現状の
まま推移すると予測され、地価は概ね横這い傾向での推移が当面続くものと予測いたします。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           660,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           388,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線と小田急線を中心とする区内北部の各駅徒歩圏に立地する低層住宅地域。需要者の中心は自用の戸
建住宅の購入を希望する世田谷区内及び隣接区の所得水準が比較的高い個人。都心部へのアクセスや住環境が良好な割
に世田谷区内においては値頃感のある住宅地域で需要は底堅い。市場の中心価格帯は土地単価で1㎡当たり60万円~
70万円程度、新築建売住宅で7,000万円~8,000万円程度となっています。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、主たる需要者は居住の快適性や利便性を重視して取
引価格を決定するマイホーム購入目的の個人である。よって、当該実需が反映された実証的な取引事例に基づく比準価
格を重視し、賃貸想定による収益性の側面からでは需要者が把握する経済価値の賃料への反映が不十分であるため低位
に得られた収益価格を比較考量の上、代表標準地との比較検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -23                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        754,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[116.5]
[101.0]
100
641,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          640,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響により社会
経済活動のレベルが低下し、緩和的な金融政
策は一段と強化。区内人口は昨秋以降、減少
に転じています。

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +2.0
環境       +12.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -80 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
14
-16
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3.9m私道、
中間画地




1住居
高度2種最高19m
(70,160)
b 03019
14
-3
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.4m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,150)
c 03010
14
-20
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.4m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
d 03010
14
-17
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北2.7m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(75,174)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
605,036  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

605,036 
100
[  92.3]

655,510 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

662,000 
b (            
692,117  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

659,159 
100
[ 101.0]

652,633 

659,000 
c (            
735,370  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 122.4]

600,792 
100
[  92.1]

652,326 

659,000 
d (            
554,095  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

554,095 
100
[  84.6]

654,959 

662,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +0.5 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境      -2.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境      -7.0
画地     +22.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     660,000 円/㎡]  



世田谷 -80 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

5,846,223 

1,299,184 

4,547,039 

2,458,820 

2,088,219 
( 0.9763
2,038,728 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       49,725,073 円    (     388,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -80 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.00 LS2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
70 %   150 %   150 %   128 ㎡     10.7 m x   11.6 m  前面道路:区道         3.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 間取りを単身者向け、専有面積35~40㎡程度の共同住宅を想定した ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段、外廊下
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

3,100 

232,500 
1.0  232,500 
1.0  232,500 

 2 2
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

3,200 

240,000 
1.0  240,000 
1.0  240,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


150.00 

100.0 

150.00 


472,500 
472,500 
472,500 
⑨年額支払賃料        472,500 円 × 12ヶ月 =        5,670,000 円 
⑩a共益費(管理費)             133 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × 12ヶ月 =          239,400 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 近隣における賃貸住宅の取引実情、建物仕様等を考慮して査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,909,400 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         295,470 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,613,930 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           472,500 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,489 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          472,500 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          227,804 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    5,846,223 円    (         45,674 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1402
3,464  
  3,321
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[107.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

3,338 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,338 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1406
2,759  
  2,645
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 95.0]
100
[ 94.0]

3,252 
c 03
    -1704
3,577  
  3,429
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

3,407 
世田谷 -80 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 193,000 円           38,600,000 ×       0.5 %
②維持管理費 555,484 円             5,909,400 ×       9.4 %
③公租公課  土地               145,400 円     査定額
 建物               328,100 円           38,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        38,600 円           38,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,600 円           38,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,299,184 円 (              10,150 円/㎡)  (経費率    22.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 38,600,000 円                          設計監理料率
  250,000 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,458,820 円  
(             19,210 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 5,846,223 円      
②総費用 1,299,184 円      
③純収益 ①-② 4,547,039 円      
④建物等に帰属する純収益 2,458,820 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,088,219 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,038,728 円      

  (                         15,928 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              49,725,073 円


(                       388,000 円/㎡)