別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月9日 提出
世田谷 -81 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -81 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 門井 明美 印  TEL.
鑑定評価額 55,700,000 円  1㎡当たりの価格 671,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
550,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区若林2丁目465番6
「若林2-5-8」
②地積
 (㎡)
83  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(70,150)

1:1
住宅

W3
中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
北東6m区道 水道、ガス、下水 西太子堂

350m
(2)



①範囲 東    50 m、西    20 m、南    15 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約     9.0 m、規模          80 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m区
交通

施設
西太子駅北西方

350m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域である。地域に特別な変動は見られず、当面は現状の
まま推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           691,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           470,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急世田谷線等の各駅から徒歩圏内の住宅地域である。主たる需要者は世田谷区内及び隣接区等からの転
入者等による一次取得者、買替層等となっている。住宅地として熟成した地域であり、需給は安定的な状況が持続して
いる。需要の中心となる価格帯は80㎡程度で5千万円半ば、新築戸建住宅では6千万円台後半から8千万円台が中心
となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
賃貸マンション、アパート等も見られるが、土地価格に見合う収益を確保するには至っていない。取引の中心は収益性
より居住環境を重視した自用目的の戸建住宅となっている。したがって、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価
格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -23                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        754,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[111.0]
[101.0]
100
673,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          671,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区の人口総数は10月に微増から減少となり
、新型コロナウイルス感染症の影響により土
地価格は横ばいやマイナスとなっている。


駅徒歩圏内の低層住宅地として熟成した地域
である。地域要因の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +1.0
環境       +11.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -81 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
01
-11
世田谷区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m区道、
北2.5m、角地




1住居
高度2種最高19m
(80,200)
b 03010
10
-5
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北西4.8m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,192)
c 03019
18
-2
世田谷区

更地


  
(           ) 
台形 北西3.7m私道
、中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,160)
d 03010
18
-1
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
地区計画等
(70,160)
e 03010
17
-10
世田谷区

更地


  
(           ) 
袋地等 南4m私道、
中間画地




1住居
高度2種最高19m
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
716,924  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

682,135 
100
[  97.9]

696,767 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

704,000 
b (            
656,146  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

649,650 
100
[  97.0]

669,742 

676,000 
c (            
635,670  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

629,376 
100
[  92.6]

679,672 

686,000 
d (            
579,559  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

551,961 
100
[  83.1]

664,213 

671,000 
e (            
661,537  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 109.2]

605,803 
100
[  85.4]

709,371 

716,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.5 交通・接近    0.0 環境      -4.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -16.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     -12.0
画地      +9.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     691,000 円/㎡]  



世田谷 -81 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,143,042 

664,324 

3,478,718 

1,840,930 

1,637,788 
( 0.9763
1,598,972 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       38,999,317 円    (     470,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -81 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 52.00 LS2 104.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
70 %   150 %   150 %   83 ㎡      9.4 m x    9.2 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプ26㎡程度 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
52.00 

100.0 

52.00 

3,300 

171,600 
1.0  171,600 
1.0  171,600 

 2 2
住宅
52.00 

100.0 

52.00 

3,400 

176,800 
1.0  176,800 
1.0  176,800 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


104.00 

100.0 

104.00 


348,400 
348,400 
348,400 
⑨年額支払賃料        348,400 円 × 12ヶ月 =        4,180,800 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      104.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,180,800 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         209,040 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,971,760 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           348,400 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,310 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          348,400 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          167,972 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,143,042 円    (         49,916 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -712
3,332  
  3,194
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 95.0]

3,579 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,547 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,400 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -510
3,525  
  3,312
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[ 99.0]
100
[ 97.0]

3,784 
c 03
    -511
3,630  
  3,480
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[106.0]
100
[101.0]

3,495 
世田谷 -81 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 144,500 円           28,900,000 ×       0.5 %
②維持管理費 125,424 円             4,180,800 ×       3.0 %
③公租公課  土地                91,000 円     査定額
 建物               245,600 円           28,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        28,900 円           28,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,900 円           28,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    664,324 円 (               8,004 円/㎡)  (経費率    16.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 28,900,000 円                          設計監理料率
  270,000 円/㎡ ×      104.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,840,930 円  
(             22,180 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,143,042 円      
②総費用 664,324 円      
③純収益 ①-② 3,478,718 円      
④建物等に帰属する純収益 1,840,930 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,637,788 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,598,972 円      

  (                         19,265 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              38,999,317 円


(                       470,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
世田谷 -81 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -81 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 鈴木 真紀 印  TEL.
鑑定評価額 55,700,000 円  1㎡当たりの価格 671,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
550,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区若林2丁目465番6
「若林2-5-8」
②地積
 (㎡)
83  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(70,150)

1:1
住宅

W3
中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
北東6m区道 水道、ガス、下水 西太子堂

350m
(2)



①範囲 東    50 m、西    20 m、南    15 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約     9.0 m、規模          80 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6m区道 交通

施設
西太子堂駅 北西方

350m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は中小規模の一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域で、地域に特別の変動要因は見られず、今
後も同様の住環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           689,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           472,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急世田谷線や周辺私鉄沿線各駅から徒歩圏に一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は、戸建住
宅を求める都内通勤者等で区内及び隣接区居住者等が中心であるが、不動産業者の参入も多い。アクセスに恵まれた立
地から需要は安定している。価格帯は、標準地程度の地積では、土地の総額で5千万円台半ばから後半程度が多く、建
売住宅は7千万円台が売れ筋であるが、立地や規模、取引当事者の属性等により幅がある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
収益価格は、対象標準地上に賃貸用建物の建築を想定した土地残用法を適用して試算したが、アパート建築には行政要
因や地積が厳しくやや低めに求められた。一方比準価格については代替競争関係にある複数取引事例から求めた実証性
の高い価格が試算された。したがって、昨今の市場実態を反映した比準価格を中心に、収益性を反映した収益価格を比
較考量し、代表標準地との均衡に配慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -23                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        754,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[111.0]
[101.0]
100
673,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          671,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルスの影響から景気は厳しい
状況にあるが持ち直しの動きもみられる。区
内人口については令和2年後半に入り微減し
ている。

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である
。三軒茶屋駅も徒歩圏の恵まれた立地から需
要は堅調であるが、地価は昨今上昇から横ば
いに転じた。

個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +1.0
環境       +11.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -81 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
01
-11
世田谷区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m区道、
北2.5m、角地




1住居
高度2種最高19m
(80,200)
b 03010
18
-26
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
c 03010
18
-1
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
地区計画等
(70,160)
d 03010
10
-5
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北西4.8m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,192)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
716,924  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

682,135 
100
[  97.8]

697,480 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

704,000 
b (            
574,876  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

574,876 
100
[  87.3]

658,506 

665,000 
c (            
579,559  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

551,961 
100
[  80.0]

689,951 

697,000 
d (            
656,146  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

649,650 
100
[  95.0]

683,842 

691,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -6.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     689,000 円/㎡]  



世田谷 -81 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,925,425 

635,536 

3,289,889 

1,643,460 

1,646,429 
( 0.9763
1,607,409 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       39,205,098 円    (     472,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -81 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 LS2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
70 %   150 %   150 %   83 ㎡      9.4 m x    9.2 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 専有面積25㎡程度で1DKの共同住宅を想定した ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,270 

163,500 
1.0  163,500 
1.0  163,500 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,332 

166,600 
1.0  166,600 
1.0  166,600 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


330,100 
330,100 
330,100 
⑨年額支払賃料        330,100 円 × 12ヶ月 =        3,961,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,961,200 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         198,060 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,763,140 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           330,100 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,136 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          330,100 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          159,149 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,925,425 円    (         47,294 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -509
4,059  
  3,891
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[107.0]
100
[100.0]

3,683 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,520 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,332 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -511
3,630  
  3,480
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[108.0]
100
[100.0]

3,465 
c 03
    -1808
3,481  
  3,207
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

3,412 
世田谷 -81 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 154,800 円           25,800,000 ×       0.6 %
②維持管理費 118,836 円             3,961,200 ×       3.0 %
③公租公課  土地                91,000 円     査定額
 建物               219,300 円           25,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        25,800 円           25,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,800 円           25,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    635,536 円 (               7,657 円/㎡)  (経費率    16.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 25,800,000 円                          設計監理料率
  250,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,643,460 円  
(             19,801 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,925,425 円      
②総費用 635,536 円      
③純収益 ①-② 3,289,889 円      
④建物等に帰属する純収益 1,643,460 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,646,429 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,607,409 円      

  (                         19,366 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              39,205,098 円


(                       472,000 円/㎡)