別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
世田谷 -82 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -82 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 谷本 充弘 印  TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  1㎡当たりの価格 735,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
590,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区上野毛1丁目62番10内
「上野毛1-16-19」
②地積
 (㎡)
161  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1:2.5
住宅

W2
一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
北6m区道 水道、ガス、下水 上野毛

240m
(2)



①範囲 東    30 m、西    70 m、南    20 m、北    25 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北6m区
交通

施設
上野毛駅 北東方

240m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅から徒歩で利便性に優る一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住環境も良好な熟成した低層住宅地として、当
面現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           758,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           415,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急大井町線、同田園都市線沿線等の各最寄駅から徒歩圏内の比較的住環境良好な熟成した低層住宅地域
の圏域である。最寄駅から都心部方面利便性に優り主な需要として都心部通勤の比較的富裕な給与所得者層等による買
い替え二次取得等が多く東急線沿線の利便性ある良好な住宅地として需給は比較的安定している。土地取引は規模等で
やや幅があるが概ね総額1憶円前後程度、比較的小規模地戸建物件で総額9千万台程度までが需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ最寄駅利便性ある良好な低層住宅地であることに鑑み自用目的取引の実証
性を示す比準価格を重視し、周辺には共同住宅も比較的多く見られるが住環境や快適性が重視される住宅地としての特
性及び容積率等公法上の規制等から賃貸アパート等においては土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られない
ことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -2                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        734,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
[100.0]
100
734,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          737,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は新型コロナの影響で依然として厳しい
状況にあるが持ち直しの動きがみられる。住
宅建設は弱含んでいるが公共投資は堅調に推
移している。

最寄駅から徒歩利便性に優る住環境も良好な
熟成した低層住宅地で地価はほぼ横ばいから
若干の下落傾向にある。その他、特に地域要
因の変動はない。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境        +1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -82 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
02
-3
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
b 03010
02
-20
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東11m区道、
北4m、角地




1中専
高度2種最高19m
(80,200)
c 03010
02
-26
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 03010
02
-27
世田谷区

更地


  
(           ) 
袋地等 南東5m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
e 03010
18
-24
世田谷区

更地


  
(           ) 
長方形 南東5.5m区道
、中間画地




2低専
高度1種最高12m
風致地区
(70,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
688,339  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

681,524 
100
[  90.2]

755,570 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

756,000 
b (            
713,272  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

672,264 
100
[  89.9]

747,791 

748,000 
c (            
790,837  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 120.8]

654,666 
100
[  88.6]

738,901 

739,000 
d (            
480,157  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  72.8]

659,556 
100
[  87.5]

753,778 

754,000 
e (            
854,701  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 124.8]

684,857 
100
[  87.5]

782,694 

783,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      -7.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -7.5 環境     -11.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -0.5 環境     -11.0
画地     +20.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -7.0 環境      -5.0
画地     -27.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -2.5 環境     -12.0
画地     +24.8 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.5 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     758,000 円/㎡]  



世田谷 -82 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,848,864 

1,551,625 

5,297,239 

2,488,640 

2,808,599 
( 0.9763
2,742,035 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       66,878,902 円    (     415,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -82 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   161 ㎡      7.2 m x   17.1 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 形式:1Kタイプ  平均専有面積:27㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
80.00 

100.0 

80.00 

3,450 

276,000 
1.0  276,000 
1.0  276,000 

 2 2
住宅
80.00 

100.0 

80.00 

3,500 

280,000 
1.0  280,000 
1.0  280,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


556,000 
556,000 
556,000 
⑨年額支払賃料        556,000 円 × 12ヶ月 =        6,672,000 円 
⑩a共益費(管理費)             130 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =          249,600 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺の共同住宅の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,921,600 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         346,080 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,575,520 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           556,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,282 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          556,000 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          268,062 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,848,864 円    (         42,540 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -211
3,286  
  3,286
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

3,319 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,650 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,500 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1309
3,736  
  3,582
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[105.0]

3,668 
c 03
    -1310
3,280  
  3,144
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]

3,796 
世田谷 -82 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 202,000 円           40,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 712,925 円             6,921,600 ×      10.3 %
③公租公課  土地               212,500 円     査定額
 建物               343,400 円           40,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        40,400 円           40,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,400 円           40,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,551,625 円 (               9,637 円/㎡)  (経費率    22.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 40,400,000 円                          設計監理料率
  245,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  45 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,488,640 円  
(             15,457 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,848,864 円      
②総費用 1,551,625 円      
③純収益 ①-② 5,297,239 円      
④建物等に帰属する純収益 2,488,640 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,808,599 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,742,035 円      

  (                         17,031 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              66,878,902 円


(                       415,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
世田谷 -82 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -82 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 石原 伸彦 印  TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  1㎡当たりの価格 737,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
590,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区上野毛1丁目62番10内
「上野毛1-16-19」
②地積
 (㎡)
161  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1:2.5
住宅

W2
一般住宅、共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
北6m区道 水道、ガス、下水 上野毛

240m
(2)



①範囲 東    30 m、西    70 m、南    20 m、北    25 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6m区道 交通

施設
上野毛駅北東方

240m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持
すると予測する。地価水準は当面概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           760,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           402,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区南部の戸建住宅地域を中心とする圏域であり、需要者の中心は区内居住者であるが、区外からの
転入者も多くみられる。供給はミニ開発での建築条件付売地や建売住宅が中心であるが、建築条件なしの売地も増加し
ている。住環境や交通利便性が良好であることから需要は安定的に推移している。土地は総額9,000万円~1億円
程度、建売住宅は総額8,000~9,000万円程度の物件が需要の中心であるとみられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は道路幅員が標準地と同等の事例をやや重視して適切に試算された。一方で収益価格は低層共同住宅を想定し
たが、標準地の画地規模及び容積率では投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないなど需要者は収益性よりも住宅
地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格
を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -2                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        734,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
[100.0]
100
741,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          737,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
世田谷区の人口は微増から微減に転じている
。土地取引件数は、新型コロナウイルス感染
症の影響により、4-6・7-9月期ともに
大きく減少した。

戸建住宅地域であり地域要因に特に変動はみ
られず、交通利便性が良好であることなどか
ら土地需要は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.0
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -82 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
02
-15
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西4.5m私道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
b 03010
02
-27
世田谷区

更地


  
(           ) 
袋地等 南東5m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 03010
02
-3
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 03010
02
-26
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
761,124  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 114.4]

665,318 
100
[  85.7]

776,334 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

776,000 
b (            
480,157  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  72.8]

659,556 
100
[  85.6]

770,509 

771,000 
c (            
688,339  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

681,524 
100
[  91.2]

747,285 

747,000 
d (            
790,837  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 120.8]

654,666 
100
[  87.1]

751,626 

752,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -8.0 環境      -5.0
画地     +14.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -7.0 環境      -7.0
画地     -27.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境      -6.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -12.0
画地     +20.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     760,000 円/㎡]  



世田谷 -82 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,854,336 

1,576,828 

5,277,508 

2,560,740 

2,716,768 
( 0.9763
2,652,381 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       64,692,220 円    (     402,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -82 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   161 ㎡      7.2 m x   17.1 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 住宅専有面積25~30㎡程度(1K・1DK) ⑦有効率  100.0 %
の理由
外廊下、外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
80.00 

100.0 

80.00 

3,450 

276,000 
1.0  276,000 
1.0  276,000 

 2 2
住宅
80.00 

100.0 

80.00 

3,500 

280,000 
1.0  280,000 
1.0  280,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


556,000 
556,000 
556,000 
⑨年額支払賃料        556,000 円 × 12ヶ月 =        6,672,000 円 
⑩a共益費(管理費)             133 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =          255,360 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺アパートの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,927,360 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         346,368 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,580,992 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           556,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,282 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          556,000 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          268,062 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,854,336 円    (         42,574 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -210
3,129  
  3,000
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 88.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,556 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,651 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,500 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -211
3,286  
  3,286
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[ 94.0]
100
[100.0]

3,394 
c 03
    -1309
3,736  
  3,582
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]

3,867 
世田谷 -82 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 201,000 円           40,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 741,228 円             6,927,360 ×      10.7 %
③公租公課  土地               212,500 円     査定額
 建物               341,700 円           40,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        40,200 円           40,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,200 円           40,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,576,828 円 (               9,794 円/㎡)  (経費率    23.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 40,200,000 円                          設計監理料率
  244,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,560,740 円  
(             15,905 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,854,336 円      
②総費用 1,576,828 円      
③純収益 ①-② 5,277,508 円      
④建物等に帰属する純収益 2,560,740 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,716,768 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,652,381 円      

  (                         16,474 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              64,692,220 円


(                       402,000 円/㎡)