別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月10日 提出
世田谷 -83 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -83 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 天田 雄一郎 印  TEL.
鑑定評価額 64,800,000 円  1㎡当たりの価格 579,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
460,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区桜2丁目586番3
「桜2-12-2」
②地積
 (㎡)
112  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(70,150)

1:1
住宅

W2
一般住宅に共同住宅
等も見られる住宅地
南東3.8m区道 水道、ガス、下水 上町

830m
(2)



①範囲 東    30 m、西    15 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         110 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位    北
3.8m区道
交通

施設
上町駅西方

830m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面現状のまま
推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           596,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           376,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急世田谷線、小田急線を最寄駅とする世田谷区中央部の住宅地域である。需要者は区内外の買替層のほ
か、一次取得者層も多く、規模の纏った土地については建売業者の参入も認められる。比較的小規模な物件の取引が多
く、総額との関連で、需要は底堅く推移している。土地は100㎡で6千万円程度、新築戸建物件で7千万円から8千
万円程度を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心の住宅地域である。アパート等の賃貸需要も認められるが、土地
価格に見合うだけの賃料収入が得られず、収益価格は低位に求められたものと判断される。比準価格は信頼性の高い事
例から求められた価格であることから、本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -50                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        662,000 円/㎡
[ 98.2]
100
100
[100.0]
100
[116.4]
[104.0]
100
581,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          579,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で
、依然として厳しい状況にあるが、各種政策
の効果や低金利の継続により、持ち直しの動
きが見られる。

比較的小規模画地が多く、居住環境は普通程
度であるが、需給動向は安定しており、地価
は底堅く推移している。


個別的要因に変動はない


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     +5.0
環境       +11.0
行政        -3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -83 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03019
09
-1
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東3.6m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
b 03019
02
-3
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西3.6m区道
、北東3.8m、
角地



1低専
高度1種最高10m
(70,150)
c 03010
02
-5
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6.2m区道、
東4.8m、角地




1低専
高度1種最高10m
(80,150)
d 03010
02
-24
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東3.8m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
e 03010
02
-9
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 西4m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
728,083  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

700,080 
100
[ 112.2]

623,957 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

649,000 
b (            
589,881  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

572,700 
100
[ 101.0]

567,030 

590,000 
c (            
702,001  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 121.3]

578,731 
100
[ 101.0]

573,001 

596,000 
d (            
573,484  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

567,806 
100
[  98.0]

579,394 

603,000 
e (            
628,876  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 112.2]

560,496 
100
[  98.0]

571,935 

595,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +3.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      +3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -1.0 環境      -1.0
画地     +21.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地     +12.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     596,000 円/㎡]  



世田谷 -83 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,680,543 

807,628 

3,872,915 

2,102,100 

1,770,815 
( 0.9763
1,728,847 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       42,167,000 円    (     376,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -83 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 64.00 LS2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
70 %   150 %   150 %   112 ㎡     10.9 m x   10.5 m  前面道路:区道         3.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1DKタイプ:平均専有面積32㎡を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
64.00 

100.0 

64.00 

3,050 

195,200 
1.0  195,200 
1.0  195,200 

 2 2
住宅
64.00 

100.0 

64.00 

3,100 

198,400 
1.0  198,400 
1.0  198,400 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


128.00 

100.0 

128.00 


393,600 
393,600 
393,600 
⑨年額支払賃料        393,600 円 × 12ヶ月 =        4,723,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      128.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,723,200 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         236,160 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,487,040 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           393,600 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,739 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          393,600 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          189,764 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,680,543 円    (         41,791 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -204
3,396  
  3,256
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[110.0]

3,250 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,234 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,100 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -205
3,070  
  3,005
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,198 
c 03
    -206
3,262  
  3,127
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]
100
[ 97.0]

3,203 
世田谷 -83 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 165,000 円           33,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 188,928 円             4,723,200 ×       4.0 %
③公租公課  土地               107,200 円     査定額
 建物               280,500 円           33,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        33,000 円           33,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円           33,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    807,628 円 (               7,211 円/㎡)  (経費率    17.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円                          設計監理料率
  250,000 円/㎡ ×      128.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,102,100 円  
(             18,769 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,680,543 円      
②総費用 807,628 円      
③純収益 ①-② 3,872,915 円      
④建物等に帰属する純収益 2,102,100 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,770,815 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,728,847 円      

  (                         15,436 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              42,167,000 円


(                       376,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月9日 提出
世田谷 -83 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -83 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 門井 明美 印  TEL.
鑑定評価額 64,800,000 円  1㎡当たりの価格 579,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
460,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区桜2丁目586番3
「桜2-12-2」
②地積
 (㎡)
112  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(70,150)

1:1
住宅

W2
一般住宅に共同住宅
等も見られる住宅地
南東3.8m区道 水道、ガス、下水 上町

830m
(2)



①範囲 東    30 m、西    15 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         110 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、3.8
m区道
交通

施設
上町駅西方

830m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅の中にアパート等も見られる低層住宅地域であり、地域に特別な変動は見られず、現状のまま推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           596,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           392,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急世田谷線、小田急線等の最寄駅から徒歩圏内の低層住宅地域である。需要者は居住目的を中心とした
個人、建売等を目的とする不動産業者等となっている。当該地域は画地の細分化が進み、土地建物の総額が張らないこ
とから、需要は安定的に推移している。市場での中心となる価格帯は土地100㎡程度で5千万円後半~6千万円程度
であり、新築の戸建住宅は7千万円弱~8千万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
アパートや賃貸マンション等も見られるが、取引の中心は戸建住宅としての自用目的となっている。賃貸需要は存する
ものの収益目的が重視されるほどの取引市場は熟成していない。したがって、収益性よりも居住の快適性が重視される
ことを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -50                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        662,000 円/㎡
[ 98.2]
100
100
[100.0]
100
[116.4]
[104.0]
100
581,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          579,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区の人口総数は10月に微増から減少となり
、新型コロナウイルス感染症の影響により土
地価格は横ばいやマイナスとなっている。


居住環境は普通程度で安定しており、特に変
化はみられない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近     +5.0
環境       +11.0
行政        -3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -83 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
01
-17
世田谷区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.2m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
b 03010
02
-14
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東3.8m区道
、北西4m、
角地



1低専
高度1種最高10m
(80,150)
c 03010
04
-8
世田谷区

建付


  
(           ) 
不整形 西2.7m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,160)
d 03019
02
-3
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西3.6m区道
、北東3.8m、
角地



1低専
高度1種最高10m
(70,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
548,368  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

537,616 
100
[  99.8]

538,693 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

560,000 
b (            
602,898  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

568,236 
100
[  97.0]

585,810 

609,000 
c (            
468,032  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.6]

573,569 
100
[  96.4]

594,989 

619,000 
d (            
589,881  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

572,700 
100
[ 100.0]

572,700 

596,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +4.0 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.5 交通・接近   +1.0 環境      +1.0
画地     -18.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      +2.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     596,000 円/㎡]  



世田谷 -83 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,665,397 

753,640 

3,911,757 

2,070,250 

1,841,507 
( 0.9763
1,797,863 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       43,850,317 円    (     392,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -83 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 65.00 LS2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
70 %   150 %   150 %   112 ㎡     10.9 m x   10.5 m  前面道路:区道         3.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1DKタイプ33㎡程度 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
65.00 

100.0 

65.00 

3,000 

195,000 
1.0  195,000 
1.0  195,000 

 2 2
住宅
65.00 

100.0 

65.00 

3,100 

201,500 
1.0  201,500 
1.0  201,500 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


130.00 

100.0 

130.00 


396,500 
396,500 
396,500 
⑨年額支払賃料        396,500 円 × 12ヶ月 =        4,758,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      130.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,758,000 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         285,480 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,472,520 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           396,500 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            3,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          396,500 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          189,150 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,665,397 円    (         41,655 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -204
3,396  
  3,256
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[100.0]
100
[112.0]

3,226 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,234 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,100 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -205
3,070  
  3,005
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]
100
[101.0]

3,166 
c 03
    -208
3,646  
  3,643
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[103.0]
100
[110.0]

3,251 
世田谷 -83 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 162,500 円           32,500,000 ×       0.5 %
②維持管理費 142,740 円             4,758,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地               107,200 円     査定額
 建物               276,200 円           32,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        32,500 円           32,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,500 円           32,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    753,640 円 (               6,729 円/㎡)  (経費率    16.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 32,500,000 円                          設計監理料率
  249,000 円/㎡ ×      130.00 ㎡ × (100% +   0.30 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,070,250 円  
(             18,484 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,665,397 円      
②総費用 753,640 円      
③純収益 ①-② 3,911,757 円      
④建物等に帰属する純収益 2,070,250 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,841,507 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,797,863 円      

  (                         16,052 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              43,850,317 円


(                       392,000 円/㎡)