別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
世田谷 -85 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -85 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 谷本 充弘 印  TEL.
鑑定評価額 53,400,000 円  1㎡当たりの価格 524,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
420,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区桜上水1丁目101番20
「桜上水1-8-4」
②地積
 (㎡)
102  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.2
住宅

LS2
中小規模一般住宅に
アパートも見られる
住宅地域
東4m区道 水道、ガス、下水 経堂

1.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西    10 m、南    20 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北4m区
交通

施設
経堂駅 北西方

1.0km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅から徒歩圏内の中小規模一般住宅にアパートも見られる比較的熟成した低層住宅地として、当面現状を維
持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           540,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           313,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王線、小田急線、東急世田谷線等沿線の各最寄駅からほぼ徒歩圏内の住環境も比較的良好な低層住宅
地域の圏域である。最寄駅からは都心部方面利便性に優り、主な需要として都心部方面通勤の給与所得者層等による一
次取得及び買い替え取得が中心で、周辺市区からの転入も見られる。近年は全般に画地細分化の傾向もあり、土地取引
は概ね170~180万円/坪程度まで、比較的小規模新築戸建物件で総額7千万円程度までが需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は中小規模一般住宅にアパートも見られる比較的住環境良好な低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の
実証性を示す比準価格を重視し、周辺はアパートやマンション等が比較的多く建ち並ぶが住環境や快適性が重視される
低層住宅地としての特性及び容積率等公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないこと
によりやや低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -22                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        589,000 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[114.6]
[102.0]
100
523,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          531,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は新型コロナの影響で依然として厳しい
状況にあるが持ち直しの動きがみられる。住
宅建設は弱含んでいるが公共投資は堅調に推
移している。

最寄駅から徒歩圏内の中小規模一般住宅、共
同住宅が見られる比較的熟成した低層住宅地
で地価はやや下落傾向。その他、特に地域要
因の変動はない。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +7.0
環境        +4.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.3 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -85 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
15
-9
世田谷区

更地


  
(           ) 
長方形 南西11m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
b 03010
13
-16
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北東4.5m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
c 03010
13
-17
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,100)
d 03010
13
-21
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4.1m道路、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
e 03010
16
-13
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北東4.2m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
500,997  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  83.2]

602,160 
100
[ 114.6]

525,445 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

536,000 
b (            
475,921  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.9]

523,565 
100
[ 100.0]

523,565 

534,000 
c (            
499,750  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

475,952 
100
[  87.4]

544,568 

555,000 
d (            
418,276  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

418,276 
100
[  80.4]

520,244 

531,000 
e (            
546,807  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

541,393 
100
[ 101.5]

533,392 

544,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -0.5 環境      +7.0
画地     -16.8 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.5 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.5 交通・接近   -0.5 環境      +1.0
画地      -9.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -0.5 環境     -13.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.5 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     540,000 円/㎡]  



世田谷 -85 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,712,315 

663,580 

3,048,735 

1,706,320 

1,342,415 
( 0.9763
1,310,600 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       31,965,854 円    (     313,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -85 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 LS2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   102 ㎡      9.4 m x   11.0 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 形式:1Kタイプ 平均専有面積:25㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,130 

156,500 
1.0  156,500 
1.0  156,500 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,180 

159,000 
1.0  159,000 
1.0  159,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


315,500 
315,500 
315,500 
⑨年額支払賃料        315,500 円 × 12ヶ月 =        3,786,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,786,000 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         227,160 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,558,840 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           315,500 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            2,966 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          315,500 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          150,509 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,712,315 円    (         36,395 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1317
2,329  
  2,233
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]

3,235 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,320 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,180 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1318
2,592  
  2,484
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 86.0]
100
[ 99.0]
100
[ 90.0]

3,383 
c 03
    -1319
2,651  
  2,649
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]

3,202 
世田谷 -85 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 166,200 円           27,700,000 ×       0.6 %
②維持管理費 113,580 円             3,786,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                93,000 円     査定額
 建物               235,400 円           27,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        27,700 円           27,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,700 円           27,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    663,580 円 (               6,506 円/㎡)  (経費率    17.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 27,700,000 円                          設計監理料率
  269,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  45 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,706,320 円  
(             16,729 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,712,315 円      
②総費用 663,580 円      
③純収益 ①-② 3,048,735 円      
④建物等に帰属する純収益 1,706,320 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,342,415 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,310,600 円      

  (                         12,849 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              31,965,854 円


(                       313,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
世田谷 -85 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -85 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 谷岡 勝治 印  TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  1㎡当たりの価格 523,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
420,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区桜上水1丁目101番20
「桜上水1-8-4」
②地積
 (㎡)
102  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.2
住宅

LS2
中小規模一般住宅に
アパートも見られる
住宅地域
東4m区道 水道、ガス、下水 経堂

1.0km
(2)



①範囲 東    30 m、西    10 m、南    20 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位 北4m区
交通

施設
経堂駅 北西方

1.0km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅にアパートも見られる宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が
維持されていくものと予測する。新型コロナの経済への影響が懸念され今後の地価動向は不透明。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           539,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           318,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急線、京王線、東急世田谷線の各最寄駅の住宅地域。需用者は、世田谷区在住者や隣接区等からの
流入もあり、一次取得者から買替層まで幅広い。大量の宅地供給は少なく、超低金利であること熟成した住宅地である
ため需給関係は比較的安定している。市場の中心となる価格帯等は、更地で坪当たり180万円前後で、新築住宅で6
千万円から7千万円台が中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
実需の取引が主で、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存す
るものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -22                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        589,000 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[114.6]
[102.0]
100
523,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          531,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区人口は微減傾向。景気は持ち直し傾向。輸
出は増加の動き。設備投資は減少傾向。住宅
投資は緩やかに減少。個人消費は全体として
は持ち直し傾向。

ほぼ駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環
境を維持し、行政的規制・その他についても
特に変化なし。地価は超低金利から下支えし
ている。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +7.0
環境        +4.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -85 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
13
-7
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6.1m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
b 03010
16
-13
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北東4.2m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 03010
13
-16
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北東4.5m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
d 03010
15
-8
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南東6m都道、
北東4m、西4m、
三方路



1中専
高度2種最高19m
最低敷地70㎡
(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
591,346  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

585,491 
100
[ 110.3]

530,817 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

541,000 
b (            
546,807  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

541,393 
100
[ 102.0]

530,777 

541,000 
c (            
475,921  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.9]

523,565 
100
[ 100.0]

523,565 

534,000 
d (            
508,565  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

489,005 
100
[  92.4]

529,226 

540,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +2.0 環境      +6.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -9.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -2.0 環境     -12.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     539,000 円/㎡]  



世田谷 -85 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,773,212 

638,128 

3,135,084 

1,770,860 

1,364,224 
( 0.9763
1,331,892 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       32,485,171 円    (     318,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -85 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 LS2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   102 ㎡      9.4 m x   11.0 m  前面道路:区道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 形式:1K平均専有面積:25㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,148 

157,400 
1.0  157,400 
1.0  157,400 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,198 

159,900 
1.0  159,900 
1.0  159,900 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


317,300 
317,300 
317,300 
⑨年額支払賃料        317,300 円 × 12ヶ月 =        3,807,600 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,807,600 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         190,380 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,617,220 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           317,300 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          317,300 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          152,978 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,773,212 円    (         36,992 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1319
2,651  
  2,649
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]

3,202 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,199 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,198 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -308
3,020  
  3,020
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[ 91.0]
100
[110.0]

3,210 
c 03
    -1005
3,059  
  3,059
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]

3,186 
世田谷 -85 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 139,000 円           27,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 114,228 円             3,807,600 ×       3.0 %
③公租公課  土地                93,000 円     査定額
 建物               236,300 円           27,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        27,800 円           27,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,800 円           27,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    638,128 円 (               6,256 円/㎡)  (経費率    16.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 27,800,000 円                          設計監理料率
  270,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,770,860 円  
(             17,361 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,773,212 円      
②総費用 638,128 円      
③純収益 ①-② 3,135,084 円      
④建物等に帰属する純収益 1,770,860 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,364,224 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,331,892 円      

  (                         13,058 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              32,485,171 円


(                       318,000 円/㎡)