別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月8日 提出
世田谷 -87 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -87 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 在間 浩二 印  TEL.
鑑定評価額 50,800,000 円  1㎡当たりの価格 475,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
390,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区砧1丁目347番80
「砧1-28-7」
②地積
 (㎡)
107  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1.2:1
住宅

W2
小規模一般住宅にア
パートも見られる住
宅地域
東5m区道 水道、ガス、下水 祖師ヶ谷大蔵

1.2km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    30 m、北    40 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約     9.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、5m区
交通

施設
祖師ヶ谷大蔵駅南東方

1.2km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は一般住宅の中にアパート等の共同住宅も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当
面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           487,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           236,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内の小田急小田原線各駅から徒歩圏内に所在する住宅地域。主な需要者は世田谷区及び周辺市区
に居住する一次取得者や買替取得者層であるが、再販目的の不動産業者の参入も見られる。最寄駅から距離はあるが、
居住環境が良好で値頃感があることから、需要は概ね堅調である。駅距離等の立地条件にもよるが、土地は100㎡程
度のもので5千万円前後、新築戸建住宅は6千万円~7千万円台が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、収益価格
は収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性等が重視される自己使用目的が中心の低層住宅
地域であることから、比準価格より低位に求められた。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も考慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -22                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        589,000 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[125.5]
[102.0]
100
477,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          475,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響により経済
活動は依然として厳しい状況にあるが、都内
の不動産取引件数は回復傾向にある。


地域要因の変動はない。最寄駅からやや距離
はあるものの居住環境が良好な住宅地域であ
り、需要は概ね堅調である。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +8.0
環境       +14.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -87 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
06
-19
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
b 03010
06
-14
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北4m区道、
南東4m、角地




1低専
高度1種最高10m
(70,100)
c 03010
11
-18
世田谷区

更地


  
(           ) 
袋地等 南西6m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,200)
d 03010
09
-21
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 東4.5m区道、
中間画地




1中専
高度1種最高10m
(70,180)
e 03010
11
-15
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.8m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
471,363  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

448,917 
100
[  94.9]

473,042 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

483,000 
b (            
494,265  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

479,869 
100
[ 100.0]

479,869 

489,000 
c (            
462,622  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  88.4]

523,328 
100
[ 109.3]

478,800 

488,000 
d (            
567,500  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 137.7]

412,128 
100
[  87.8]

469,394 

479,000 
e (            
637,445  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 112.2]

568,133 
100
[ 118.8]

478,226 

488,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      -7.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境      +1.0
画地     -11.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境     -13.0
画地     +37.7 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +9.0 環境      +8.0
画地     +12.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     487,000 円/㎡]  



世田谷 -87 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,204,793 

571,320 

2,633,473 

1,573,390 

1,060,083 
( 0.9763
1,034,959 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       25,242,902 円    (     236,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -87 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 LS2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   107 ㎡     11.6 m x    9.5 m  前面道路:区道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 単身者向け、平均専有面積約25㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

2,670 

133,500 
1.0  133,500 
1.0  133,500 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

2,720 

136,000 
1.0  136,000 
1.0  136,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


269,500 
269,500 
269,500 
⑨年額支払賃料        269,500 円 × 12ヶ月 =        3,234,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,234,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         161,700 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,072,300 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           269,500 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,560 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          269,500 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          129,933 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,204,793 円    (         29,951 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -611
2,670  
  2,560
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[101.0]
100
[ 99.0]

2,725 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,837 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,720 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1105
2,872  
  2,754
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[103.0]
100
[102.0]

2,761 
c 03
    -1107
2,719  
  2,717
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 88.0]
100
[107.0]
100
[100.0]

2,888 
世田谷 -87 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 123,500 円           24,700,000 ×       0.5 %
②維持管理費 97,020 円             3,234,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                91,500 円     査定額
 建物               209,900 円           24,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        24,700 円           24,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,700 円           24,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    571,320 円 (               5,339 円/㎡)  (経費率    17.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 24,700,000 円                          設計監理料率
  240,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,573,390 円  
(             14,705 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,204,793 円      
②総費用 571,320 円      
③純収益 ①-② 2,633,473 円      
④建物等に帰属する純収益 1,573,390 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,060,083 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,034,959 円      

  (                          9,673 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              25,242,902 円


(                       236,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
世田谷 -87 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -87 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 高橋 悟郎 印  TEL.
鑑定評価額 50,700,000 円  1㎡当たりの価格 474,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
390,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区砧1丁目347番80
「砧1-28-7」
②地積
 (㎡)
107  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1.2:1
住宅

W2
小規模一般住宅にア
パートも見られる住
宅地域
東5m区道 水道、ガス、下水 祖師ヶ谷大蔵

1.2km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    30 m、北    40 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約     9.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  5
m区道
交通

施設
祖師ヶ谷大蔵駅南東方

1.2km
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           486,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           228,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね小田急小田原線を沿線とする住宅地域である。需要者は都心部等に勤務する平均的所得水準の一次
取得者が中心であり、買い替え需要も認められる。コロナ禍による下方圧力が認められる中、住環境は概ね良好である
が、交通利便性にやや劣り、市場はほぼ横ばい~やや弱含みの動きとなっている。中心価格帯は、土地は100㎡程度
で5千万円前後、同規模の新築戸建では総額6~7千万円台である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は小規模一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域に所在しているが、市場では自用目的の取引を中心と
して、主として市場性の観点から取引価格が形成されている。他方、市場において収益性に着目した取引は少なく、収
益性から価格形成がなされる傾向は低いと判断されることから、本件では市場性を的確に反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -22                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        589,000 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[126.4]
[102.0]
100
474,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          475,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍以降景気は厳しい状況にあり、取引
件数も以前の水準には戻っていないが、昨年
前半の落ち込みからは徐々に持ち直しつつあ
る。

地域要因に特段の変動はない。落ち着いた住
環境が形成された住宅地域であるが、駅から
はやや距離があり、交通利便性はやや劣る。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +8.3
環境       +15.0
行政        +2.5
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.2 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -87 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
06
-14
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北4m区道、
南東4m、角地




1低専
高度1種最高10m
(70,100)
b 03010
11
-18
世田谷区

更地


  
(           ) 
袋地等 南西6m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,200)
c 03010
06
-19
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 03010
02
-2
世田谷区

建付


  
(           ) 
袋地等 北6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
494,265  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

479,869 
100
[ 102.5]

468,165 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

478,000 
b (            
462,622  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  88.4]

523,328 
100
[ 107.6]

486,364 

496,000 
c (            
471,363  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

448,917 
100
[  94.9]

473,042 

483,000 
d (            
446,737  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

558,421 
100
[ 115.8]

482,229 

492,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +0.5 環境      +3.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.5 環境       0.0
画地     -11.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      -7.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +4.5 環境      +7.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.5 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     486,000 円/㎡]  



世田谷 -87 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,256,522 

589,986 

2,666,536 

1,643,460 

1,023,076 
( 0.9763
998,829 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       24,361,683 円    (     228,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -87 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 LS2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   107 ㎡     11.6 m x    9.5 m  前面道路:区道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1Kタイプ(平均専有面積25㎡)の共同住宅を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

2,697 

134,850 
1.0  134,850 
1.0  134,850 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

2,780 

139,000 
1.0  139,000 
1.0  139,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


273,850 
273,850 
273,850 
⑨年額支払賃料        273,850 円 × 12ヶ月 =        3,286,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,286,200 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         164,310 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,121,890 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           273,850 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,602 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          273,850 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          132,030 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,256,522 円    (         30,435 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -613
3,612  
  3,609
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[107.0]
100
[102.0]

3,377 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,900 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,780 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1108
3,287  
  3,154
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[107.0]
100
[108.0]
100
[100.0]

2,844 
c 03
    -1204
2,675  
  2,565
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

2,843 
世田谷 -87 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 129,000 円           25,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 98,586 円             3,286,200 ×       3.0 %
③公租公課  土地                91,500 円     査定額
 建物               219,300 円           25,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        25,800 円           25,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,800 円           25,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    589,986 円 (               5,514 円/㎡)  (経費率    18.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 25,800,000 円                          設計監理料率
  250,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,643,460 円  
(             15,359 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,256,522 円      
②総費用 589,986 円      
③純収益 ①-② 2,666,536 円      
④建物等に帰属する純収益 1,643,460 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,023,076 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
998,829 円      

  (                          9,335 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              24,361,683 円


(                       228,000 円/㎡)