別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
世田谷 -88 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -88 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 高橋 悟郎 印  TEL.
鑑定評価額 108,000,000 円  1㎡当たりの価格 582,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
480,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区上北沢3丁目877番30内
「上北沢3-20-7」
②地積
 (㎡)
185  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.5
住宅

W2
主に一般住宅が建ち
並ぶ閑静な住宅地域
西5.4m区道 水道、ガス、下水 上北沢

320m
(2)



①範囲 東    20 m、西    35 m、南    20 m、北    60 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         185 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  5
.4m区道
交通

施設
上北沢駅南方

320m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
旧来は大規模住宅を主体とする地域であったが、現在の市場においては比較的値頃感のある中小規模画地の取引
が中心となっている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           596,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           327,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京王線沿線を中心とした駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者は都心部等に勤務する中~高所得の
一次次取得者が中心であり、買い替え需要も認められる。最寄り駅から近く、落ち着いた住環境が形成された住宅地域
であるが、近年は取引を契機に細分化される傾向が見られ、取引価格も従来の水準を下回るケースが多くなっている。
中心価格帯は、土地は185㎡程度の画地で1億円程度、これより規模の小さな新築戸建では総額1億円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象標準地は一般住宅を主体とした閑静な住宅地域に所在しており、市場では自用目的の取引を中心として、主として
市場性の観点から取引価格が形成されている。他方、市場において収益性に着目した取引はほとんど見られず、収益性
から価格形成がなされる可能性は低いと判断されることから、本件では市場性を的確に反映した比準価格を重視し、収
益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -50                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        662,000 円/㎡
[ 98.2]
100
100
[100.0]
100
[113.7]
[102.0]
100
583,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          600,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍以降景気は厳しい状況にあり、取引
件数も以前の水準には戻っていないが、昨年
前半の落ち込みからは徐々に持ち直しつつあ
る。

以前は高級住宅地域として高い名声を有して
いたが、その地位は年々低下しつつあり、一
定規模以上の画地は市場において選ばれにく
くなっている。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +0.6
交通・接近      0.0
環境       +13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-3.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -88 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03019
03
-2
世田谷区

更地


  
(           ) 
袋地等 南4.9m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,100)
b 03010
12
-15
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 03019
05
-4
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東7.4m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,100)
d 03010
13
-7
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6.1m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
e 03010
03
-23
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5.9m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
363,978  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  73.5]

495,208 
100
[  83.7]

591,646 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

603,000 
b (            
390,350  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.8]

483,106 
100
[  78.5]

615,422 

628,000 
c (            
473,319  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

455,114 
100
[  83.6]

544,395 

555,000 
d (            
591,346  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

585,491 
100
[ 100.0]

585,491 

597,000 
e (            
612,502  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

612,502 
100
[ 102.4]

598,146 

610,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -3.3 環境     -13.0
画地     -26.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路     -20.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.4 交通・接近   -5.2 環境     -16.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -5.8 環境     -13.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.7 交通・接近   -4.5 環境      +4.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.5 交通・接近   -2.5 環境      +2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.5 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     596,000 円/㎡]  



世田谷 -88 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,824,471 

1,544,385 

5,280,086 

2,739,100 

2,540,986 
( 0.9763
2,480,765 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       60,506,463 円    (     327,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -88 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 87.00 LS2 174.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   185 ㎡     10.7 m x   17.4 m  前面道路:区道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1DKタイプ(平均専有面積29㎡)の共同住宅を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
87.00 

100.0 

87.00 

3,116 

271,092 
1.0  271,092 
1.0  271,092 

 2 2
住宅
87.00 

100.0 

87.00 

3,212 

279,444 
1.0  279,444 
1.0  279,444 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


174.00 

100.0 

174.00 


550,536 
550,536 
550,536 
⑨年額支払賃料        550,536 円 × 12ヶ月 =        6,606,432 円 
⑩a共益費(管理費)             140 円/㎡ ×      174.00 ㎡ × 12ヶ月 =          292,320 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺における賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,898,752 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         344,938 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,553,814 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           550,536 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          550,536 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          265,427 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,824,471 円    (         36,889 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1007
3,133  
  3,004
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]

3,472 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,350 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,212 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1617
2,547  
  2,545
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 91.0]
100
[ 96.0]
100
[ 95.0]

3,069 
c 03
    -1318
2,592  
  2,484
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 91.2]
100
[ 94.0]

3,183 
世田谷 -88 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 215,000 円           43,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 634,685 円             6,898,752 ×       9.2 %
③公租公課  土地               243,200 円     査定額
 建物               365,500 円           43,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        43,000 円           43,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,000 円           43,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,544,385 円 (               8,348 円/㎡)  (経費率    22.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 43,000,000 円                          設計監理料率
  240,000 円/㎡ ×      174.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,739,100 円  
(             14,806 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,824,471 円      
②総費用 1,544,385 円      
③純収益 ①-② 5,280,086 円      
④建物等に帰属する純収益 2,739,100 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,540,986 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,480,765 円      

  (                         13,410 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              60,506,463 円


(                       327,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
世田谷 -88 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -88 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 鈴木 真紀 印  TEL.
鑑定評価額 108,000,000 円  1㎡当たりの価格 583,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
480,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区上北沢3丁目877番30内
「上北沢3-20-7」
②地積
 (㎡)
185  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.5
住宅

W2
主に一般住宅が建ち
並ぶ閑静な住宅地域
西5.4m区道 水道、ガス、下水 上北沢

320m
(2)



①範囲 東    20 m、西    35 m、南    20 m、北    60 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         185 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北5.4m
区道
交通

施設
上北沢駅 南方

320m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、従来からの大規模住宅地の細分化が進み中小規模住宅が増えつつあるが、今後も住環境は良好な状
態を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           600,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           318,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王線及び周辺私鉄沿線駅から徒歩圏の住環境の良好な住宅地域である。需要者は戸建住宅を求める区
内及び隣接区居住者が中心で、不動産業者等の参入もある。駅近の閑静な住宅街で中小規模住宅地の需要は比較的安定
しているが、ここのところ総額の嵩む物件の引き合いに弱さが目立つ。中心価格帯は標準地程度の規模で土地総額1億
円台前半であるが、規模や立地、取引当事者の属性によって幅がみられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は対象標準地と代替競争関係にある複数取引事例から求めており、実証性の高い価格である。収益価格は賃貸
用建物の建築を想定する土地残余法を適用して求めた収益性を反映した価格である。当該地域は収益性よりも居住の快
適性が重視される住宅地域で自用目的の取引が中心であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表
標準地との均衡に配慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -50                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        662,000 円/㎡
[ 98.2]
100
100
[100.0]
100
[114.1]
[102.0]
100
581,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          600,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルスの影響から景気は厳しい
状況にあるが持ち直しの動きもみられる。区
内人口については令和2年後半に入り微減し
ている。

相続等による土地の細分化が進み、高級住宅
地から普通住宅地へと変化している。コロナ
禍の市場停滞もあって、地価は下げ基調に転
じた。

個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近      0.0
環境       +13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.8 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -88 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
10
-4
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,160)
b 03010
09
-25
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,160)
c 03019
09
-6
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 西3.6m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 03010
01
-20
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東3.6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
519,109  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

508,930 
100
[  85.2]

597,336 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

609,000 
b (            
545,448  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

524,469 
100
[  88.7]

591,284 

603,000 
c (            
493,470  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  94.0]
100
[ 102.0]

514,675 
100
[  88.3]

582,871 

595,000 
d (            
442,176  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  71.4]

619,294 
100
[ 106.7]

580,407 

592,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -5.0 環境     -12.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -13.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境      -8.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地     -28.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     600,000 円/㎡]  



世田谷 -88 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,840,992 

1,646,472 

5,194,520 

2,726,360 

2,468,160 
( 0.9763
2,409,665 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       58,772,317 円    (     318,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -88 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 88.00 LS2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   185 ㎡     10.7 m x   17.4 m  前面道路:区道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 専有面積28~32㎡程度で1DKの共同住宅を想定した ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
88.00 

100.0 

88.00 

3,100 

272,800 
1.0  272,800 
1.0  272,800 

 2 2
住宅
88.00 

100.0 

88.00 

3,188 

280,544 
1.0  280,544 
1.0  280,544 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


176.00 

100.0 

176.00 


553,344 
553,344 
553,344 
⑨年額支払賃料        553,344 円 × 12ヶ月 =        6,640,128 円 
⑩a共益費(管理費)             130 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × 12ヶ月 =          274,560 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺類似不動産の共益費を参考に査定した
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,914,688 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         345,734 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,568,954 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           553,344 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            5,257 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          553,344 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          266,781 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,840,992 円    (         36,978 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1616
4,020  
  3,854
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[111.0]
100
[104.0]

3,482 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,325 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,188 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -908
2,855  
  2,737
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[ 99.0]
100
[ 98.0]

3,164 
c 03
    -1007
3,133  
  3,004
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

3,330 
世田谷 -88 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 214,000 円           42,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 739,872 円             6,914,688 ×      10.7 %
③公租公課  土地               243,200 円     査定額
 建物               363,800 円           42,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        42,800 円           42,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,800 円           42,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,646,472 円 (               8,900 円/㎡)  (経費率    24.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 42,800,000 円                          設計監理料率
  236,000 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,726,360 円  
(             14,737 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,840,992 円      
②総費用 1,646,472 円      
③純収益 ①-② 5,194,520 円      
④建物等に帰属する純収益 2,726,360 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,468,160 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,409,665 円      

  (                         13,025 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              58,772,317 円


(                       318,000 円/㎡)