別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
世田谷 -89 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -89 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 島 修治 印  TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  1㎡当たりの価格 644,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
520,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区成城8丁目549番4
「成城8-4-19」
②地積
 (㎡)
271  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
高度1種最高10m



1:1.5
住宅

W3F1B
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
北6.2m区道 水道、ガス、下水 成城学園前

850m
(2)



①範囲 東    15 m、西    60 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         260 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位北6.2m
区道
交通

施設
成城学園前駅 北西方

850m
法令

規制
1低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、今後も現状の住環
境を維持すると予測する。特に変動要因は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           657,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           286,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区西部の概ね小田急線沿線の戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域の圏域と把握される。需要者の
中心は居住環境や地縁的選好性を重視する比較的高額の所得者層である。成城8丁目地区への、高品等の戸建住宅地需
要は大きな変化は見られない。新築戸建物件で1億円前後が中心であるが、土地のみは1億円を超える取引も多く見ら
れる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、事例の規範性も高く市場を反映しており説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅
地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しいため非常に低位に試算された。市場で
も収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -50                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        662,000 円/㎡
[ 98.2]
100
100
[100.0]
100
[100.8]
[100.0]
100
645,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          649,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
経済一般は新型コロナの影響により不透明感
が感じられる。区内の不動産需要も小幅なが
ら影響を受け、弱含みの地域も散見されてい
る。

大型の土地供給は少なく供給が限られている
品等の高い地域であり、富裕層等の需要が見
られる。特に変動要因は見当たらない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +5.0
環境        -4.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -89 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
08
-5
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6.2m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
b 03010
17
-20
世田谷区

更地


  
(           ) 
長方形 南西4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
c 03010
08
-1
世田谷区

建付


  
(           ) 
不整形 北東3.6m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
風致地区
(40,80)
d 03010
07
-9
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北5m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,200)
e 03010
08
-4
世田谷区

建付


  
(           ) 
不整形 西8m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
722,022  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

694,252 
100
[ 108.2]

641,638 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

642,000 
b (            
644,919  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

620,114 
100
[  90.0]

689,016 

689,000 
c (            
528,064  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.8]

653,545 
100
[  92.1]

709,604 

710,000 
d (            
448,476  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

448,476 
100
[  74.8]

599,567 

600,000 
e (            
531,321  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  76.5]

694,537 
100
[ 108.2]

641,901 

642,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      +5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地     -19.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -5.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地     -23.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     657,000 円/㎡]  



世田谷 -89 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,937,328 

1,896,198 

6,041,130 

2,783,690 

3,257,440 
( 0.9763
3,180,239 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       77,566,805 円    (     286,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -89 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 103.00 LS2 206.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専
高度1種最高10m
40 %   80 %   80 %   271 ㎡     12.7 m x   20.8 m  前面道路:区道         6.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積50㎡程度、ファミリータイプ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
103.00 

100.0 

103.00 

3,100 

319,300 
1.0  319,300 
1.0  319,300 

 2 2
住宅
103.00 

100.0 

103.00 

3,200 

329,600 
1.0  329,600 
1.0  329,600 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


206.00 

100.0 

206.00 


648,900 
648,900 
648,900 
⑨年額支払賃料        648,900 円 × 12ヶ月 =        7,786,800 円 
⑩a共益費(管理費)             130 円/㎡ ×      206.00 ㎡ × 12ヶ月 =          321,360 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,108,160 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         486,490 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,621,670 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           648,900 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            6,100 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          648,900 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          309,558 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,937,328 円    (         29,289 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -716
2,449  
  2,396
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

3,061 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,338 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -717
2,602  
  2,600
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

3,253 
c 03
    -715
2,898  
  2,897
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 95.0]
100
[ 97.0]

3,494 
世田谷 -89 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 218,500 円           43,700,000 ×       0.5 %
②維持管理費 891,898 円             8,108,160 ×      11.0 %
③公租公課  土地               327,000 円     査定額
 建物               371,400 円           43,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        43,700 円           43,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,700 円           43,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,896,198 円 (               6,997 円/㎡)  (経費率    23.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 43,700,000 円                          設計監理料率
  206,000 円/㎡ ×      206.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,783,690 円  
(             10,272 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,937,328 円      
②総費用 1,896,198 円      
③純収益 ①-② 6,041,130 円      
④建物等に帰属する純収益 2,783,690 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,257,440 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,180,239 円      

  (                         11,735 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              77,566,805 円


(                       286,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
世田谷 -89 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -89 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 谷本 充弘 印  TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  1㎡当たりの価格 646,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
520,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区成城8丁目549番4
「成城8-4-19」
②地積
 (㎡)
271  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(40,80)

(その他)
高度1種最高10m



1:1.5
住宅

W3F1B
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
北6.2m区道 水道、ガス、下水 成城学園前

850m
(2)



①範囲 東    15 m、西    60 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         260 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北6.2
m区道
交通

施設
成城学園前駅 北西方

850m
法令

規制
1低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住環境良好な低層住宅地として、当面現状を
維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           665,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           297,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急線等の各沿線最寄駅からほぼ徒歩圏内の一般住宅が多い住環境良好な低層住宅地域の圏域である。
区画整然とした閑静良好な住宅地であり、主な需要として住環境を重視する戸建志向の比較的富裕な所得者層等による
取得が多く、需給は比較的安定しているといえる。土地取引は規模によりやや幅があるが50坪を超える画地で概ね総
額1億円台、画地細分化の比較的小規模新築戸建物件では総額8千万~1億円程度までが需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした低層住宅地であることに鑑み、自用目的
取引の実証性を示す比準価格を重視し、一般住宅が多く住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び建蔽
率、容積率等公法上の規制等から賃貸アパート等においては土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないこ
とにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -50                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        662,000 円/㎡
[ 98.2]
100
100
[100.0]
100
[100.7]
[100.0]
100
646,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          649,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は新型コロナの影響で依然として厳しい
状況にあるが持ち直しの動きがみられる。住
宅建設は弱含んでいるが公共投資は堅調に推
移している。

最寄駅から徒歩圏内の区画整然とした住環境
良好な低層住宅地だが地価は若干の下落傾向
にある。その他、特に地域要因の変動はない


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +5.0
環境        -5.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -89 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
07
-2
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 西5m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,200)
b 03019
03
-4
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6.1m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
c 03010
07
-24
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6.2m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
d 03019
08
-1
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6.1m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
713,429  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 132.6]

538,031 
100
[  80.4]

669,193 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

669,000 
b (            
672,119  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

646,268 
100
[  92.8]

696,409 

696,000 
c (            
616,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  96.9]

635,707 
100
[ 100.5]

632,544 

633,000 
d (            
719,266  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

691,602 
100
[ 104.5]

661,820 

662,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境     -21.0
画地     +32.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      -9.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +0.5 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.5 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     665,000 円/㎡]  



世田谷 -89 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,973,473 

1,872,014 

6,101,459 

2,719,990 

3,381,469 
( 0.9763
3,301,328 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       80,520,195 円    (     297,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -89 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 102.00 LS2 204.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専
高度1種最高10m
40 %   80 %   80 %   271 ㎡     12.7 m x   20.8 m  前面道路:区道         6.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 形式:ファミリータイプ 平均専有面積:51㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
102.00 

100.0 

102.00 

3,140 

320,280 
1.0  320,280 
1.0  320,280 

 2 2
住宅
102.00 

100.0 

102.00 

3,200 

326,400 
1.0  326,400 
1.0  326,400 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


204.00 

100.0 

204.00 


646,680 
646,680 
646,680 
⑨年額支払賃料        646,680 円 × 12ヶ月 =        7,760,160 円 
⑩a共益費(管理費)             140 円/㎡ ×      204.00 ㎡ × 12ヶ月 =          342,720 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺の共同住宅の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,102,880 円  ×     5.5 %                          
+                    円  ×         % =         445,658 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,657,222 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           646,680 円 ×    94.5 %  ×    1.00 % =            6,111 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          646,680 円 ×    94.5 %  ×    0.5075 =          310,140 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,973,473 円    (         29,422 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -214
3,086  
  2,959
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[105.0]
100
[ 95.0]

3,327 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,320 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -715
2,898  
  2,897
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]

3,280 
c 03
    -716
2,449  
  2,396
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]

3,201 
世田谷 -89 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 213,500 円           42,700,000 ×       0.5 %
②維持管理費 883,214 円             8,102,880 ×      10.9 %
③公租公課  土地               327,000 円     査定額
 建物               362,900 円           42,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        42,700 円           42,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,700 円           42,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,872,014 円 (               6,908 円/㎡)  (経費率    23.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 42,700,000 円                          設計監理料率
  203,000 円/㎡ ×      204.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,719,990 円  
(             10,037 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,973,473 円      
②総費用 1,872,014 円      
③純収益 ①-② 6,101,459 円      
④建物等に帰属する純収益 2,719,990 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,381,469 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,301,328 円      

  (                         12,182 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              80,520,195 円


(                       297,000 円/㎡)