別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
世田谷 -92 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -92 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 武弘 由希子 印  TEL.
鑑定評価額 74,400,000 円  1㎡当たりの価格 471,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
380,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区粕谷2丁目189番19外
「粕谷2-5-13」
②地積
 (㎡)
158  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m
地区計画等

(60,100)

1:1.2
住宅

LS2
一般住宅のほかマン
ションも見られる住
宅地域
西6.1m区道 水道、ガス、下水 芦花公園

880m
(2)



①範囲 東    15 m、西    20 m、南    30 m、北    25 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6.1
m区道
交通

施設
芦花公園駅南方

880m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、一般住宅のほかマンションも見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住
環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           485,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           270,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内の、京王線沿線の住宅地域。需要者は自己所有を目的とした区内及び隣接区内の居住者が中
心であるが、それ以外からの転入者も見られる。旧来からの既存住宅も多いが、土地を細分化した宅地分譲や建売分譲
も見られる。需要の中心となる価格帯は土地のみでは150㎡で7,000万~7,300万円程度、比較的小規模な
建売分譲で総額6,000万円台程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象
標準地の存する地域がアパート等の賃貸物件も見られるものの、居住の快適性を重視する住宅地域であるので低目に求
められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との
均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -22                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        589,000 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[127.3]
[102.0]
100
471,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          473,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より依然として厳しい状況にあるが、持ち直
しの動きが見られる。区内の人口は秋頃から
微減へ転じた。

住環境が良好な住宅地域であり、需要は安定
しているが、新型コロナウイルス感染症の影
響もあり、地価はやや下落傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +6.0
環境       +19.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -92 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
18
-23
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
b 03010
12
-5
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,160)
c 03010
18
-19
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 東6.6m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,100)
d 03010
09
-1
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東6m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,100)
e 03019
12
-1
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m区道、
東6m、角地




1低専
高度1種最高10m
(70,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
473,346  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

473,346 
100
[  99.0]

478,127 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

488,000 
b (            
752,587  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 145.6]

516,887 
100
[ 108.1]

478,156 

488,000 
c (            
528,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

517,647 
100
[ 111.2]

465,510 

475,000 
d (            
410,159  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

402,117 
100
[  85.4]

470,863 

480,000 
e (            
517,345  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  97.3]

531,701 
100
[ 109.1]

487,352 

497,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境      +2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境      +3.0
画地     +45.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +1.0 環境      +9.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     -12.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +8.0
画地      -2.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     485,000 円/㎡]  



世田谷 -92 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であることから、適用を断念した。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

5,262,114 

1,186,129 

4,075,985 

2,285,360 

1,790,625 
( 0.9763
1,748,187 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       42,638,707 円    (     270,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -92 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.00 LS2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
地区計画等
60 %   100 %   100 %   158 ㎡     11.2 m x   14.1 m  前面道路:区道         6.1 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1LDK(平均専有面積約35~40㎡)を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

2,820 

211,500 
1.0  211,500 
1.0  211,500 

 2 2
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

2,850 

213,750 
1.0  213,750 
1.0  213,750 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


150.00 

100.0 

150.00 


425,250 
425,250 
425,250 
⑨年額支払賃料        425,250 円 × 12ヶ月 =        5,103,000 円 
⑩a共益費(管理費)             120 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × 12ヶ月 =          216,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で十分担保しているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,319,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         265,950 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,053,050 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           425,250 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          425,250 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          205,024 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    5,262,114 円    (         33,305 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1017
2,608  
  2,500
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,898 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,973 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,850 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1016
3,408  
  3,267
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[ 98.0]

3,161 
c 03
    -1018
2,470  
  2,368
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[106.0]
100
[101.0]

2,884 
世田谷 -92 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 185,500 円           37,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 484,029 円             5,319,000 ×       9.1 %
③公租公課  土地               127,100 円     査定額
 建物               315,300 円           37,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        37,100 円           37,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円           37,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,186,129 円 (               7,507 円/㎡)  (経費率    22.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円                          設計監理料率
  240,000 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  45 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,285,360 円  
(             14,464 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 5,262,114 円      
②総費用 1,186,129 円      
③純収益 ①-② 4,075,985 円      
④建物等に帰属する純収益 2,285,360 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,790,625 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,748,187 円      

  (                         11,064 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              42,638,707 円


(                       270,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月8日 提出
世田谷 -92 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -92 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 在間 浩二 印  TEL.
鑑定評価額 74,700,000 円  1㎡当たりの価格 473,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
380,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区粕谷2丁目189番19外
「粕谷2-5-13」
②地積
 (㎡)
158  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m
地区計画等

(60,100)

1:1.2
住宅

LS2
一般住宅のほかマン
ションも見られる住
宅地域
西6.1m区道 水道、ガス、下水 芦花公園

880m
(2)



①範囲 東    15 m、西    20 m、南    30 m、北    25 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6.1
m区道
交通

施設
芦花公園駅南方

880m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は一般住宅の中にマンション等の共同住宅も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、
当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           485,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           241,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内の京王線各駅から徒歩圏内に所在する住宅地域。主な需要者は世田谷区及び周辺市区に居住す
る一次取得者や買替取得者層であるが、再販目的の不動産業者の参入も見られる。居住環境に優り利便性も概ね良好で
あることから、需要は堅調である。駅距離等の立地条件にもよるが、土地は100㎡程度のもので5千万円前後、新築
戸建住宅は6千万円~7千万円台が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、収益価格
は収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性等が重視される自己使用目的が中心の低層住宅
地域であることから、比準価格より低位に求められた。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も考慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -22                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        589,000 円/㎡
[ 99.7]
100
100
[100.0]
100
[126.3]
[102.0]
100
474,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          473,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響により経済
活動は依然として厳しい状況にあるが、都内
の不動産取引件数は回復傾向にある。


地域要因の変動はない。最寄駅から徒歩圏内
の居住環境が良好な住宅地域であり、需要は
概ね堅調である。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +6.0
環境       +18.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -92 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03019
10
-4
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6.5m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,200)
b 03010
18
-23
世田谷区

建付


  
(           ) 
長方形 北4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 03010
02
-17
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m区道、
南東4m、角地




1低専
高度1種最高10m
(80,150)
d 03010
10
-20
世田谷区

貸家
建付

  
(           ) 
袋地等 東4m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
635,269  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 111.1]

571,799 
100
[ 121.2]

471,781 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

481,000 
b (            
473,346  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

473,346 
100
[  98.0]

483,006 

493,000 
c (            
502,311  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  91.1]

551,384 
100
[ 115.6]

476,976 

487,000 
d (            
427,486  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.6]

523,880 
100
[ 110.2]

475,390 

485,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +11.0
画地     +11.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境      +1.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境      +9.0
画地      -8.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境      +5.0
画地     -18.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     485,000 円/㎡]  



世田谷 -92 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

5,212,044 

1,213,078 

3,998,966 

2,401,490 

1,597,476 
( 0.9763
1,559,616 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       38,039,415 円    (     241,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -92 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.00 LS2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
地区計画等
60 %   100 %   100 %   158 ㎡     11.2 m x   14.1 m  前面道路:区道         6.1 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約37㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

2,830 

212,250 
1.0  212,250 
1.0  212,250 

 2 2
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

2,860 

214,500 
1.0  214,500 
1.0  214,500 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


150.00 

100.0 

150.00 


426,750 
426,750 
426,750 
⑨年額支払賃料        426,750 円 × 12ヶ月 =        5,121,000 円 
⑩a共益費(管理費)             120 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × 12ヶ月 =          216,000 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,337,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         266,850 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,070,150 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           426,750 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          426,750 円 ×    95.0 %  ×    0.3400 =          137,840 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    5,212,044 円    (         32,988 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1515
3,044  
  2,918
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 91.0]
100
[107.0]
100
[ 99.0]

3,158 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,943 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,860 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -1416
3,032  
  2,907
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[105.0]
100
[ 99.0]

2,860 
c 03
    -1512
2,919  
  2,799
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[105.0]
100
[ 99.0]

2,925 
世田谷 -92 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 188,500 円           37,700,000 ×       0.5 %
②維持管理費 501,678 円             5,337,000 ×       9.4 %
③公租公課  土地               127,100 円     査定額
 建物               320,400 円           37,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        37,700 円           37,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,700 円           37,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,213,078 円 (               7,678 円/㎡)  (経費率    23.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 37,700,000 円                          設計監理料率
  244,000 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,401,490 円  
(             15,199 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 5,212,044 円      
②総費用 1,213,078 円      
③純収益 ①-② 3,998,966 円      
④建物等に帰属する純収益 2,401,490 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,597,476 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,559,616 円      

  (                          9,871 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              38,039,415 円


(                       241,000 円/㎡)