別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月8日 提出
世田谷 -93 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -93 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 在間 浩二 印  TEL.
鑑定評価額 51,700,000 円  1㎡当たりの価格 698,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
580,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区下馬3丁目52番17
「下馬3-16-13」
②地積
 (㎡)
74  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高25m
地区計画等

(70,200)

1:2
診療所兼住宅

S3F1B
住宅、アパート、店
舗等が混在する既成
住宅地域
南東12.8m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

1.2km
(2)



①範囲 東    40 m、西    10 m、南    75 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     6.5 m、奥行 約    11.5 m、規模          75 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、12.
8m区道
交通

施設
三軒茶屋駅南東方

1.2km
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は準幹線道路沿いに住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく
、当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           716,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           502,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内の東急田園都市線及び東急東横線各駅から徒歩圏内に所在する住宅地域。主な需要者は世田谷
区及び周辺市区に居住する一次取得者や買替取得者層であるが、再販目的の不動産業者の参入も見られる。最寄駅から
距離はあるが、周辺には店舗や公共施設等も見られ用途の多様性が認められる。駅距離等の立地条件にもよるが、土地
は5千万円~6千万円台、新築戸建住宅は総額9千万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、収益価格
は収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性等が重視される自己使用目的が中心の低層住宅
地域であることから、比準価格より低位に求められた。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も考慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -25                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        623,000 円/㎡
[ 99.5]
100
100
[104.0]
100
[ 89.2]
[104.0]
100
695,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          698,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響により経済
活動は依然として厳しい状況にあるが、都内
の不動産取引件数は回復傾向にある。


地域要因の変動はない。最寄駅からやや距離
はあるものの、準幹線道路に面し用途の多様
性が認められる住宅地域であり、需要は概ね
堅調である。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +2.0
環境        -8.0
行政        -3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -93 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
16
-19
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.9m区道
、南東3.4m、
角地



1低専
高度1種最高10m
(70,150)
b 03010
16
-8
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.8m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,150)
c 03010
16
-10
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,150)
d 03019
11
-5
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東2.7m道路
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
e 03010
04
-16
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 東3.5m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(70,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
989,609  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 128.5]

770,124 
100
[ 111.6]

690,075 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

718,000 
b (            
883,261  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 119.6]

738,513 
100
[ 107.7]

685,713 

713,000 
c (            
599,087  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

593,155 
100
[  90.2]

657,600 

684,000 
d (            
588,538  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

582,711 
100
[  84.6]

688,784 

716,000 
e (            
575,556  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

564,271 
100
[  82.6]

683,137 

710,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.0 環境     +14.0
画地     +28.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.0 環境     +10.0
画地     +19.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境      -6.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -11.0 交通・接近   -1.0 環境      -1.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +4.0 環境     -12.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     716,000 円/㎡]  



世田谷 -93 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,219,814 

692,748 

3,527,066 

1,968,330 

1,558,736 
( 0.9763
1,521,794 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       37,116,927 円    (     502,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -93 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 40.22 S3 111.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高25m
地区計画等
70 %   200 %   200 %   74 ㎡      6.3 m x   11.7 m  前面道路:区道        12.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 単身者向け、平均専有面積約20㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
40.22 

100.0 

40.22 

3,130 

125,889 
1.0  125,889 
1.0  125,889 

 2 2
住宅
40.22 

100.0 

40.22 

3,200 

128,704 
1.0  128,704 
1.0  128,704 

 3 3
住宅
30.85 

100.0 

30.85 

3,250 

100,263 
1.0  100,263 
1.0  100,263 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


111.29 

100.0 

111.29 


354,856 
354,856 
354,856 
⑨年額支払賃料        354,856 円 × 12ヶ月 =        4,258,272 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      111.29 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,258,272 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         212,914 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,045,358 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           354,856 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,371 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          354,856 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          171,085 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,219,814 円    (         57,025 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1603
3,672  
  3,520
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[104.0]
100
[102.0]

3,462 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,338 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -903
3,475  
  3,331
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[105.0]
100
[102.0]

3,277 
c 03
    -1710
3,436  
  3,294
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[105.0]
100
[101.0]

3,411 
世田谷 -93 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 154,500 円           30,900,000 ×       0.5 %
②維持管理費 127,748 円             4,258,272 ×       3.0 %
③公租公課  土地                86,100 円     査定額
 建物               262,600 円           30,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        30,900 円           30,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,900 円           30,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    692,748 円 (               9,361 円/㎡)  (経費率    16.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 30,900,000 円                          設計監理料率
  270,000 円/㎡ ×      111.29 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,968,330 円  
(             26,599 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,219,814 円      
②総費用 692,748 円      
③純収益 ①-② 3,527,066 円      
④建物等に帰属する純収益 1,968,330 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,558,736 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,521,794 円      

  (                         20,565 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              37,116,927 円


(                       502,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
世田谷 -93 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -93 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 森 宏師 印  TEL.
鑑定評価額 51,700,000 円  1㎡当たりの価格 698,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
580,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区下馬3丁目52番17
「下馬3-16-13」
②地積
 (㎡)
74  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高25m
地区計画等

(70,200)

1:2
診療所兼住宅

S3F1B
住宅、アパート、店
舗等が混在する既成
住宅地域
南東12.8m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

1.2km
(2)



①範囲 東    40 m、西    10 m、南    75 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     6.5 m、奥行 約    11.5 m、規模          75 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、12.
8m区道
交通

施設
三軒茶屋駅南東方

1.2km
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅及びアパート等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測さ
れる。地価水準は上昇傾向で推移してきたが、コロナ禍の影響を受け、先行きは不透明である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           716,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           547,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、区内の東急田園都市線、東急東横線の各駅周辺に所在する住宅地域である。需要者は世田谷区
内及び隣接区等周辺の居住者が中心である。駅接近性は劣るものの、バス通りの準幹線道路に面し、戸建住宅のほか、
店舗兼共同住宅等も見られる。画地規模等がまちまちで把握は難しいが、市場の中心価格帯は、75㎡の更地で5千万
~5千5百万円程度、新築戸建物件の売れ筋は敷地規模20坪前後、総額7千万~8千万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は戸建住宅のほか共同住宅等もみられる住宅地域である。画地条件等の制約から収益価格はやや低位に試算さ
れる結果となった。標準地は総額的にも値頃感があることから純粋に収益性に着目した取引は少なく、自用前提の取引
が中心と判断される。よって比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -25                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        623,000 円/㎡
[ 99.5]
100
100
[104.0]
100
[ 88.7]
[104.0]
100
699,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          698,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍の影響により取引件数が減少したが
、区内の住宅地需要は概ね底堅く推移し、地
価への影響は限定的である。


最寄駅からやや距離があるが、総額的に値頃
感もあるため、住宅需要は底堅く地価は安定
的に推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +2.0
環境        -9.0
行政        -2.5
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -93 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
16
-4
世田谷区

建付


  
(           ) 
不整形 北西7.7m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,200)
b 03010
16
-10
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,150)
c 03019
01
-4
世田谷区

更地


  
(           ) 
長方形 南7.2m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
(70,200)
d 03010
17
-16
世田谷区

更地


  
(           ) 
長方形 北西6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
652,475  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.9]

759,575 
100
[ 110.2]

689,270 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

717,000 
b (            
599,087  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

593,155 
100
[  96.5]

614,668 

639,000 
c (            
908,086  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 126.0]

720,703 
100
[ 102.5]

703,125 

731,000 
d (            
926,318  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 121.2]

764,289 
100
[ 102.2]

747,837 

778,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +8.0
画地     -14.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.5 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +3.5 環境       0.0
画地     +26.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      +7.0
画地     +21.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.5 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     716,000 円/㎡]  



世田谷 -93 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,229,376 

699,238 

3,530,138 

1,796,620 

1,733,518 
( 0.9570
1,658,977 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       40,462,854 円    (     547,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -93 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 40.22 S3 111.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高25m
地区計画等
70 %   200 %   200 %   74 ㎡      6.3 m x   11.7 m  前面道路:区道        12.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1LDKタイプ、平均専有面積約37㎡を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
40.22 

100.0 

40.22 

3,150 

126,693 
1.0  126,693 
1.0  126,693 

 2 2
住宅
40.22 

100.0 

40.22 

3,200 

128,704 
1.0  128,704 
1.0  128,704 

 3 3
住宅
30.85 

100.0 

30.85 

3,250 

100,263 
1.0  100,263 
1.0  100,263 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


111.29 

100.0 

111.29 


355,660 
355,660 
355,660 
⑨年額支払賃料        355,660 円 × 12ヶ月 =        4,267,920 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      111.29 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,267,920 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         213,396 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,054,524 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           355,660 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,379 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          355,660 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          171,473 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,229,376 円    (         57,154 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -701
3,156  
  3,025
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,322 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,338 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,200 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -702
3,312  
  3,175
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,312 
c 03
    -1301
3,708  
  3,555
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

3,635 
世田谷 -93 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 156,500 円           31,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 128,038 円             4,267,920 ×       3.0 %
③公租公課  土地                86,100 円     査定額
 建物               266,000 円           31,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        31,300 円           31,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,300 円           31,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    699,238 円 (               9,449 円/㎡)  (経費率    16.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 31,300,000 円                          設計監理料率
  273,000 円/㎡ ×      111.29 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0574        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0451 ×  45 % + 0.0586 ×  40 % + 0.0908 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,796,620 円  
(             24,279 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,229,376 円      
②総費用 699,238 円      
③純収益 ①-② 3,530,138 円      
④建物等に帰属する純収益 1,796,620 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,733,518 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,658,977 円      

  (                         22,419 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              40,462,854 円


(                       547,000 円/㎡)