別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月8日 提出
世田谷 -94 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -94 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 在間 浩二 印  TEL.
鑑定評価額 69,100,000 円  1㎡当たりの価格 698,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
560,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区北沢4丁目650番11
「北沢4-26-4」
②地積
 (㎡)
99  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,150)
準防

(その他)
高度1種最高10m
地区計画等

(60,150)

1:1.2
住宅

RC3F1B
小規模一般住宅にア
パート等が見られる
住宅地域
南東3.3m区道 水道、ガス、下水 東北沢

550m
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         110 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、3.3
m区道
交通

施設
東北沢駅北西方

550m
法令

規制
1低専
(60,150)
準防 
高度1種最高10m
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は小規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状
を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           716,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           420,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区内の小田急小田原線各駅から徒歩圏内に所在する住宅地域。需要者は主として世田谷区及び周辺
市区に居住する一次取得者や買替取得者層であるが、再販目的の不動産業者の参入も見られる。東北沢駅に近く都心部
へのアクセスに優れるほか、街区の北側には井の頭通りが東西に走っており交通利便性は良好である。駅距離等の立地
条件にもよるが、土地は7千万円前後、新築戸建住宅はやや小規模なもので9千万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、収益価格
は収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性等が重視される自己使用目的が中心の低層住宅
地域であることから、比準価格より低位に求められた。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も考慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -23                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        754,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[110.3]
[104.0]
100
697,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          698,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響により経済
活動は依然として厳しい状況にあるが、都内
の不動産取引件数は回復傾向にある。


地域要因の変動はない。都心部へのアクセス
に優れた利便性の高い住宅地域であり、需要
は堅調である。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     +3.0
環境        +2.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -94 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
06
-23
世田谷区

更地


  
(           ) 
長方形 北東2.7m私道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,150)
b 03010
06
-22
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,150)
c 03010
16
-18
世田谷区

建付


  
(           ) 
不整形 北3.7m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(70,150)
d 03010
09
-19
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西3.6m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,150)
e 03010
01
-12
世田谷区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 東3m私道、
中間画地




1住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
645,162  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  96.0]

672,044 
100
[  97.0]

692,829 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

721,000 
b (            
611,478  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

605,424 
100
[  88.4]

684,869 

712,000 
c (            
524,206  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

655,258 
100
[  94.9]

690,472 

718,000 
d (            
846,958  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 114.4]

740,348 
100
[ 108.2]

684,240 

712,000 
e (            
743,180  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

728,608 
100
[ 106.0]

687,366 

715,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境      -1.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地     +14.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境      +6.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     716,000 円/㎡]  



世田谷 -94 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,019,369 

629,480 

3,389,889 

1,643,460 

1,746,429 
( 0.9763
1,705,039 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       41,586,317 円    (     420,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -94 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 LS2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
地区計画等
60 %   150 %   150 %   99 ㎡      8.0 m x   10.0 m  前面道路:区道         3.3 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 単身者向け、平均専有面積約25㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,360 

168,000 
1.0  168,000 
1.0  168,000 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

3,400 

170,000 
1.0  170,000 
1.0  170,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


338,000 
338,000 
338,000 
⑨年額支払賃料        338,000 円 × 12ヶ月 =        4,056,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,056,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         202,800 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,853,200 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           338,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,211 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          338,000 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          162,958 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,019,369 円    (         40,600 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -618
3,831  
  3,601
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[107.0]
100
[102.0]

3,475 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,547 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,400 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -619
3,914  
  3,910
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[104.0]
100
[ 99.0]

3,620 
c 03
    -1315
3,879  
  3,718
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

3,766 
世田谷 -94 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 129,000 円           25,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 121,680 円             4,056,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地               107,900 円     査定額
 建物               219,300 円           25,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        25,800 円           25,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,800 円           25,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    629,480 円 (               6,358 円/㎡)  (経費率    15.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 25,800,000 円                          設計監理料率
  250,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,643,460 円  
(             16,601 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,019,369 円      
②総費用 629,480 円      
③純収益 ①-② 3,389,889 円      
④建物等に帰属する純収益 1,643,460 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,746,429 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,705,039 円      

  (                         17,223 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              41,586,317 円


(                       420,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月8日 提出
世田谷 -94 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -94 東京都 区部第7 氏名  不動産鑑定士 野口 和紀 印  TEL.
鑑定評価額 69,100,000 円  1㎡当たりの価格 698,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
560,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
世田谷区北沢4丁目650番11
「北沢4-26-4」
②地積
 (㎡)
99  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,150)
準防

(その他)
高度1種最高10m
地区計画等

(60,150)

1:1.2
住宅

RC3F1B
小規模一般住宅にア
パート等が見られる
住宅地域
南東3.3m区道 水道、ガス、下水 東北沢

550m
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         110 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北3.3
m区道
交通

施設
東北沢駅北西方

550m
法令

規制
1低専
(60,150)
準防 
高度1種最高10m
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
谷底低地から井の頭通りに向かって上り傾斜の地勢にあるが「東北沢」駅から徒歩約7分の住宅地で京王線「笹
塚」駅も10分圏である。建替え等で道路後退を伴いつつ当面は現状維持で地価は横ばいでの推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           721,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           423,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は世田谷区の北東端に当たり、主に小田急小田原線や京王線沿線から徒歩圏の住宅地域。需要者は区内又は
隣接区居住の個人(エンドユーザー)のほか個人投資家も見受けられる。コロナ禍で年度始めに取引が一時的に急減し
たが、新宿や渋谷への接近条件に恵まれた当該地域では有効需要が底堅く、秋口にかけて持ち直してきており、地価は
横ばいで推移している。中心価格帯は土地の総額で6~7千万円程度、新築戸建分譲住宅で9千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は「東北沢」や「笹塚」の各駅から徒歩圏にある住宅地に存する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し
得たものと思料される。当該地域には賃貸アパートなども多く見られ、居住の利便性等を指向する地域であるが、自用
の住宅取得目的の取引が市場を形成しているため、収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料される。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 世田谷 -23                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        754,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[110.3]
[104.0]
100
697,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          698,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
不動産取引は令和2年後半は持ち直したが前
半は様子見姿勢で区内の地価はコロナ禍前半
の下落が残って住宅地・商業地とも1%前後
の下落に転じた。

街路がやや狭いが谷底低地に向かって概ね南
傾斜で環七通りの内側で接近条件が良好であ
る。底堅い有効需要に支えられ地価は横ばい
で推移している。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +5.0
交通・接近     +3.0
環境        +2.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 世田谷 -94 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 03010
13
-12
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東3.7m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,150)
b 03019
15
-2
世田谷区

更地


  
(           ) 
長方形 西3.3m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高19m
最低敷地60㎡
(70,160)
c 03010
06
-9
世田谷区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(60,150)
d 03010
06
-1
世田谷区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.6m区道、
北4m、角地




1低専
高度1種最高10m
地区計画等
(80,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
705,789  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

698,801 
100
[  98.9]

706,573 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.0]
     100

735,000 
b (            
731,561  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

717,217 
100
[ 105.0]

683,064 

710,000 
c (            
787,014  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 118.1]

666,396 
100
[ 100.8]

661,107 

688,000 
d (            
755,721  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

719,049 
100
[  99.9]

719,769 

749,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +2.0 環境      -5.0
画地     +18.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     721,000 円/㎡]  



世田谷 -94 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,184,663 

684,984 

3,499,679 

1,739,010 

1,760,669 
( 0.9763
1,718,941 
  4.4 -  0.3 )
4.1%  
⑧収益価格       41,925,390 円    (     423,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
世田谷 -94 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 51.00 LS2 102.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
地区計画等
60 %   150 %   150 %   99 ㎡      8.0 m x   10.0 m  前面道路:区道         3.3 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 住宅:ワンルームタイプ、平均専有面積約26㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1  
住宅
51.00 

100.0 

51.00 

3,400 

173,400 
1.0  173,400 
1.0  173,400 

 2  
住宅
51.00 

100.0 

51.00 

3,500 

178,500 
1.0  178,500 
1.0  178,500 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


102.00 

100.0 

102.00 


351,900 
351,900 
351,900 
⑨年額支払賃料        351,900 円 × 12ヶ月 =        4,222,800 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      102.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,222,800 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         211,140 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,011,660 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           351,900 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,343 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          351,900 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          169,660 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,184,663 円    (         42,269 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 03
    -1315
3,879  
  3,718
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,879 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,651 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,500 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 03
    -619
3,914  
  3,910
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,558 
c 03
    -1316
4,077  
  3,909
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

4,077 
世田谷 -94 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 163,800 円           27,300,000 ×       0.6 %
②維持管理費 126,684 円             4,222,800 ×       3.0 %
③公租公課  土地               107,900 円     査定額
 建物               232,000 円           27,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        27,300 円           27,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,300 円           27,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    684,984 円 (               6,919 円/㎡)  (経費率    16.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9763    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 27,300,000 円                          設計監理料率
  260,000 円/㎡ ×      102.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0637        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0491 ×  40 % + 0.0648 ×  40 % + 0.0908 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,739,010 円  
(             17,566 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,184,663 円      
②総費用 684,984 円      
③純収益 ①-② 3,499,679 円      
④建物等に帰属する純収益 1,739,010 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,760,669 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,718,941 円      

  (                         17,363 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.1 %

                              41,925,390 円


(                       423,000 円/㎡)