別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
板橋 5-6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-6 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 神川 清 印  TEL.
鑑定評価額 197,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,000,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
830,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区成増2丁目165番6外
「成増2-19-2」
②地積
 (㎡)
197  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,500)
防火

(その他)
高度地区最高45m


(100,432)
台形
1:2
店舗兼住宅

W2
中低層の小売店舗が
建ち並ぶ駅前の商業
地域
南7.2m区道 水道、ガス、下水 成増

100m
(2)



①範囲 東    30 m、西    50 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

7.2m区道 交通

施設
成増駅北西方

100m
法令

規制
商業
(100,432)
防火 
高度地区最高45m
⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼住宅地と判断した。 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                -2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,060,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           710,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として板橋区、北区、練馬区東部の範囲と判定した。土地の最終需要者は個人、法人の両方とも考えら
れる。成増駅の駅前商店街であり、店舗の集積、人通りとも十分で繁華性は高い。比較的小規模な画地が多いため高層
建物は少ない。駅前の店舗用地の取引はほとんど見られないので中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
商業地域だが店舗の賃貸だけでなく、上層階を共同住宅とすることも多くみられ、多くは1LDK、ワンルームタイプ
である。駅に近いため賃貸市場としての熟成度は高い。よって取引事例に基づく比準価格と賃貸による収益価格を比較
考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 板橋 5-9                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,090,000 円/㎡
[ 97.2]
100
100
[100.0]
100
[103.1]
[ 98.0]
100
1,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,020,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区の人口は微減、世帯数は微増。土地取引件
数は住宅地・商業地とも横這い。取引価格は
やや下落。賃料はオフィス、店舗、マンショ
ンとも横這い。

地域要因に特段の変化はなく、価格への影響
はみられない。



価格に影響するような変化は見られない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路       +14.0
交通・接近      0.0
環境       -13.0
行政        +4.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.0 %  %
3 試算価格算定内訳 板橋 5-6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 18-3公

-25
板橋区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南西7.9m区道
、中間画地




近商
高度3種最高30m
最低敷地70㎡
(100,300)
b 5-3公Y

-5
板橋区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m道路、
中間画地




商業
高度地区最高17m
景観計画区域
(100,200)
c 8-3公Y

-7
板橋区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 東6m区道、
中間画地




近商
高度3種最高30m
最低敷地60㎡
(90,300)
d 4-3公

-20
北区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南8m区道、
中間画地




商業

(100,480)
e 19-3公

-36
北区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北13m区道、
東8m、南5m、
三方路



商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
692,670  
100
[ 100.0]
[  97.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

671,890 
100
[  64.4]

1,043,307 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [  98.0]
     100

1,020,000 
b (            
700,852  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

702,955 
100
[  56.6]

1,241,970 

1,220,000 
c (            
723,070  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

720,178 
100
[  66.3]

1,086,241 

1,060,000 
d (            
1,027,165  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,027,165 
100
[  91.7]

1,120,136 

1,100,000 
e (            
1,454,254  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

1,371,938 
100
[ 141.8]

967,516 

948,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -14.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +14.0 交通・接近   -8.0 環境     +30.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,060,000 円/㎡]  



板橋 5-6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあるため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

31,490,004 

6,386,500 

25,103,504 

18,806,400 

6,297,104 
( 0.9546
6,011,215 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格      139,795,698 円    (     710,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 5-6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 124.80 RC8 987.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
100 %   500 %   432 %   197 ㎡     10.1 m x   19.5 m  前面道路:区道         7.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階を店舗、2~8階を1DK3戸とした。3階から8階の賃料は各階平均である。 ⑦有効率   85.3 %
の理由
廊下・階段等共用部があるため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
124.80 

43.6 

54.41 

4,981 

271,000 
6.0  1,626,000 
1.0  271,000 

 2 2
住宅
123.22 

91.3 

112.50 

2,930 

330,000 
1.0  330,000 
1.0  330,000 

 3 8

123.22 

91.3 

112.50 

3,035 

341,000 
1.0  341,000 
1.0  341,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


987.34 

85.3 

841.91 


2,647,000 
4,002,000 
2,647,000 
⑨年額支払賃料      2,647,000 円 × 12ヶ月 =       31,764,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      841.91 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       31,764,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,588,200 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,175,800 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         4,002,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           38,019 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        2,647,000 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =        1,276,185 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   31,490,004 円    (        159,848 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R9-3公
    -20
2,533  
  2,429
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 91.5]
100
[ 99.0]
100
[ 97.0]

2,883 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,056 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,930 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R9-3公
    -22
2,628  
  2,519
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 86.0]
100
[ 99.0]
100
[101.0]

3,056 
c R9-3公
    -23
3,008  
  2,884
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.5]
100
[100.0]
100
[103.0]

3,090 
板橋 5-6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,440,000 円          288,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,588,200 円            31,764,000 ×       5.0 %
③公租公課  土地               334,300 円     査定額
 建物             2,448,000 円          288,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       288,000 円          288,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       288,000 円          288,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  6,386,500 円 (              32,419 円/㎡)  (経費率    20.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 288,000,000 円                          設計監理料率
  280,000 円/㎡ ×      987.34 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0653        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0477 ×  35 % + 0.0600 ×  35 % + 0.0920 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
18,806,400 円  
(             95,464 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 31,490,004 円      
②総費用 6,386,500 円      
③純収益 ①-② 25,103,504 円      
④建物等に帰属する純収益 18,806,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 6,297,104 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
6,011,215 円      

  (                         30,514 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                             139,795,698 円


(                       710,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
板橋 5-6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-6 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 菱村 千枝 印  TEL.
鑑定評価額 197,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,000,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
830,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区成増2丁目165番6外
「成増2-19-2」
②地積
 (㎡)
197  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,500)
防火

(その他)
高度地区最高45m


(100,432)
台形
1:2
店舗兼住宅

W2
中低層の小売店舗が
建ち並ぶ駅前の商業
地域
南7.2m区道 水道、ガス、下水 成増

100m
(2)



①範囲 東    30 m、西    50 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 中低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

7.2m区道 交通

施設
成増駅北西方

100m
法令

規制
商業
(100,432)
防火 
高度地区最高45m
⑤地域要因の将
 来予測
中低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域で、利便性に優れており、徐々に高度利用が進むと思料する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                -2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,050,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           803,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区及びその周辺区等における駅周辺の商業地域であり、特に代替性が高いのは東武東上線沿線の駅
前商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁を有する事業者や不動産業者等の法人が多数を占める。近隣地
域は埼玉県に隣接しているが、最寄り駅への接近性が良好な商店街に位置していることから、取引市場における需給は
比較的安定している。市場での価格帯は土地で100万円/㎡前後が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中低層の店舗兼事務所ビルまたは中層の店舗併用住宅が立ち並ぶ地域であり、収益性を重視した価格形成が行われる地
域である。しかしながら、投資目的のみならず事業者による自用目的の取引も見られる地域であることから、周辺類似
地域における最近の取引事例から求めた比準価格にも相応の説得力がある。したがって、比準価格と収益価格を相互に
関連付け、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 板橋 5-9                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,090,000 円/㎡
[ 97.2]
100
100
[100.0]
100
[103.5]
[ 98.0]
100
1,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,020,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内の人口は微減、世帯数は微増傾向であり
、不動産取引件数は横ばい傾向にある。賃料
はほぼ横ばい、取引価格は下落から横ばい傾
向を示している。

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因につき特別の変動は見られない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路       +10.0
交通・接近     +2.0
環境       -10.0
行政        +2.5
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.0 %  %
3 試算価格算定内訳 板橋 5-6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 7-3公Y

-10
北区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南東22.5m都
道、中間画地




商業
高度地区最高35m
高度地区
(100,500)
b 14-3公

-5
板橋区

建付


  
(           ) 
不整形 北東7.3m区道
、中間画地




商業
高度地区最高40m
(100,400)
c 9-3公

-9
板橋区

建付


  
(           ) 
長方形 北6.8m区道、
中間画地




商業
高度地区60m
地区計画等
(100,600)
d R3公9

-4
練馬区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南30.5m都道、
中間画地




商業

(100,500)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
1,356,231  
100
[ 100.0]
[ 102.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,388,781 
100
[ 129.1]

1,075,741 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     -2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [  98.0]
     100

1,050,000 
b (            
670,636  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

697,461 
100
[  62.1]

1,123,126 

1,100,000 
c (            
671,177  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[  95.0]
100
[  93.1]

753,552 
100
[  71.7]

1,050,979 

1,030,000 
d (            
884,756  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

873,254 
100
[  87.6]

996,865 

977,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +12.0 交通・接近   -7.0 環境     +18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -36.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境     -32.0
画地      -6.9 行政       0.0 その他      0.0 行政     +11.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +13.0 交通・接近  -10.0 環境     -18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,050,000 円/㎡]  



板橋 5-6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

31,506,699 

5,962,384 

25,544,315 

18,414,600 

7,129,715 
( 0.9546
6,806,026 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格      158,279,674 円    (     803,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 5-6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 124.80 RC8 987.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高45m
100 %   500 %   432 %   197 ㎡     10.1 m x   19.5 m  前面道路:区道         7.2 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階を店舗、2階以上を平均専用面積約38㎡の1DK住戸を各階3戸と想定。 ⑦有効率   85.3 %
の理由
地域の標準的有効率を採用した
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
124.80 

43.6 

54.41 

5,000 

272,050 
6.0  1,632,300 
1.0  272,050 

 2 4
住宅
123.22 

91.3 

112.56 

2,950 

332,052 
2.0  664,104 
1.0  332,052 

 5 8
住宅
123.22 

91.3 

112.56 

3,000 

337,680 
2.0  675,360 
1.0  337,680 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


987.34 

85.3 

842.33 


2,618,926 
6,326,052 
2,618,926 
⑨年額支払賃料      2,618,926 円 × 12ヶ月 =       31,427,112 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      842.33 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保のため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       31,427,112 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,257,084 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,170,028 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         6,326,052 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =           60,730 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        2,618,926 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =        1,275,941 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   31,506,699 円    (        159,932 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R9-3公
    -23
3,008  
  2,884
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[101.0]
100
[100.0]

2,978 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,080 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,950 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R9-3公
    -25
2,855  
  2,683
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 97.0]
100
[ 98.0]

3,161 
c R9-3公
    -27
2,705  
  2,542
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 94.0]
100
[100.0]

3,029 
板橋 5-6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,410,000 円          282,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,257,084 円            31,427,112 ×       4.0 %
③公租公課  土地               334,300 円     査定額
 建物             2,397,000 円          282,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       282,000 円          282,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       282,000 円          282,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  5,962,384 円 (              30,266 円/㎡)  (経費率    18.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 282,000,000 円                          設計監理料率
  275,000 円/㎡ ×      987.34 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0653        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0477 ×  35 % + 0.0600 ×  35 % + 0.0920 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
18,414,600 円  
(             93,475 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 31,506,699 円      
②総費用 5,962,384 円      
③純収益 ①-② 25,544,315 円      
④建物等に帰属する純収益 18,414,600 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 7,129,715 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
6,806,026 円      

  (                         34,548 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                             158,279,674 円


(                       803,000 円/㎡)