別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
板橋 5-8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-8 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 齊藤 政治 印  TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  1㎡当たりの価格 770,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
640,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区大和町14番2外
「大和町14-14」
②地積
 (㎡)
220  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
高度地区最低7m
高度地区最高60m

(100,600)

1.5:1
診療所兼共同住宅

RC12
中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域
東40m国道 水道、ガス、下水 板橋本町近接

(2)



①範囲 東    20 m、西    20 m、南    45 m、北    55 m ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

40m国道 交通

施設
板橋本町駅南方近接

法令

規制
商業
(100,600)
防火 
高度地区最低7m
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
 来予測
中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の商
業地域として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           779,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           761,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区及びその周辺区等における商業地域であり、特に代替性が高いのは、最寄り駅に近く、高い容積
率が指定されている幹線道路沿いの地域である。近隣地域は最寄り駅への接近性に優れ、安定した賃料収入を享受でき
る地域であることから、収益目的の法人等が需要者の中心である。近隣地域は最寄り駅に近く、需要が旺盛であること
から、取引市場における需給は安定している。市場での価格帯は土地で80万円/㎡前後が中心と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は収益性を指標として市場参入す
ることが想定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引市場において売買が成立
したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、且
つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 板橋 5-9                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,090,000 円/㎡
[ 97.2]
100
100
[100.0]
100
[137.6]
[100.0]
100
770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          788,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
微増で推移していた区内人口は直近で微減に
転じている。新型コロナにより一時低迷して
いた不動産取引は持ち直しつつあるが先行き
は不透明である。

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域であり、近隣地域及びその周辺地域にお
ける地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     -1.0
環境       +52.0
行政        -6.7
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.3 %  %
3 試算価格算定内訳 板橋 5-8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 16-3公

-14
板橋区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北30m都道、
東11m、角地




近商
高度3種最高35m
(100,300)
b 8-3公

-45
板橋区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 南西25m国道、
北西5m、角地




近商
高度3種最高40m
高度地区
(100,400)
c 8-3公Y

-17
板橋区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東33m都道、
中間画地




近商
高度3種最高35m
高度地区
(100,300)
d 19-3公

-15
北区

更地


  
(           ) 
台形 西27m国道、
北5.3m、
東4.5m、
三方路


商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,476)
e 13-3公

-18
板橋区

更地


  
(           ) 
台形 南西25m国道、
北3.5m、
二方路



近商
高度3種最高40m
最低敷地60㎡
(100,400)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
692,544  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

663,523 
100
[  84.5]

785,234 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

785,000 
b (            
697,036  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

676,734 
100
[  87.0]

777,855 

778,000 
c (            
660,165  
100
[ 100.0]
[  97.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

641,020 
100
[  82.6]

776,053 

776,000 
d (            
836,158  
100
[ 100.0]
[  97.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.0]

764,264 
100
[  90.1]

848,240 

848,000 
e (            
867,964  
100
[ 100.0]
[  97.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

848,001 
100
[  94.6]

896,407 

896,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -9.6 環境     +18.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -20.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近  -11.4 環境     +15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -13.3 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.26 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.7 交通・接近   -9.6 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -20.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.3 交通・接近   -0.4 環境       0.0
画地      +7.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.3 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近  -11.4 環境     +25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -13.3 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     779,000 円/㎡]  



板橋 5-8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

47,799,758 

9,848,791 

37,950,967 

30,233,900 

7,717,067 
( 0.9327
7,197,708 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格      167,388,558 円    (     761,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 5-8 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 151.44 RC11 1,451.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
高度地区最高60m
100 %   600 %   600 %   220 ㎡     19.4 m x   11.8 m  前面道路:国道        40.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階部分はフロア貸し店舗、2~10階は2DKタイプ、11階は3DKタイプの共同住宅を想定 ⑦有効率   89.5 %
の理由
地域における店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
150.12 

52.3 

78.53 

3,800 

298,414 
6.0  1,790,484 
0.0  0 

 2 4
共同住宅
136.93 

94.1 

128.88 

2,940 

378,907 
1.0  378,907 
1.0  378,907 

 5 7
共同住宅
136.93 

94.1 

128.88 

3,030 

390,506 
1.0  390,506 
1.0  390,506 

 810
共同住宅
136.93 

94.1 

128.88 

3,120 

402,106 
1.0  402,106 
1.0  402,106 

1111
共同住宅
69.05 

88.3 

61.00 

2,880 

175,680 
1.0  175,680 
1.0  175,680 


1,451.54 

89.5 

1,299.45 


3,988,651 
5,480,721 
3,690,237 
⑨年額支払賃料      3,988,651 円 × 12ヶ月 =       47,863,812 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    1,299.45 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       47,863,812 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,914,552 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,949,260 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         5,480,721 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =           52,615 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        3,690,237 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =        1,797,883 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   47,799,758 円    (        217,272 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R7-3公
    -67
3,694  
  3,615
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[108.0]

3,420 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,100 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,940 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R7-3公
    -68
3,325  
  3,259
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]
100
[110.0]

3,053 
c R7-3公
    -69
3,479  
  3,479
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[113.0]

3,079 
板橋 5-8 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 2,315,000 円          463,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 2,393,191 円            47,863,812 ×       5.0 %
③公租公課  土地               279,100 円     査定額
 建物             3,935,500 円          463,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       463,000 円          463,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       463,000 円          463,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  9,848,791 円 (              44,767 円/㎡)  (経費率    20.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9327    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 463,000,000 円                          設計監理料率
  307,000 円/㎡ ×    1,451.54 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0653        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0477 ×  35 % + 0.0600 ×  35 % + 0.0920 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
30,233,900 円  
(            137,427 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 47,799,758 円      
②総費用 9,848,791 円      
③純収益 ①-② 37,950,967 円      
④建物等に帰属する純収益 30,233,900 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 7,717,067 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
7,197,708 円      

  (                         32,717 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                             167,388,558 円


(                       761,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
板橋 5-8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-8 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 矢崎 美和子 印  TEL.
鑑定評価額 169,000,000 円  1㎡当たりの価格 770,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
640,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区大和町14番2外
「大和町14-14」
②地積
 (㎡)
220  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
高度地区最低7m
高度地区最高60m

(100,600)

1.5:1
診療所兼共同住宅

RC12
中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域
東40m国道 水道、ガス、下水 板橋本町近接

(2)



①範囲 東    20 m、西    20 m、南    45 m、北    55 m ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    17.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

40m国道 交通

施設
板橋本町駅南方近接

法令

規制
商業
(100,600)
防火 
高度地区最低7m
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
 来予測
地域は板橋本町駅近接の商業地域で、病院や金融機関の集積が見られ、建物の高層化も進んでいる。地域要因に
ついて特段の変化は考えづらく、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           804,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           706,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として板橋区及び周辺区内の商業地域と判定した。需要者の中心は、地縁的選好性のある事業者や、貸
しビル事業者、マンション開発業者等。一般に駅に近接した商業集積が高い地域においては商業利用目的の取引が多い
が、地域は商業集積が高いとはいえず、利便性や高容積率を背景とした賃貸・分譲マンション用地需要が強い。コロナ
禍においても需給は安定しており、画地規模等により幅があるが、総額5億円程度までが市場での取引の中心。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
地域の中心的な需要者は収益性に着目するものと考えられ、収益性をより反映した収益価格が説得力をもつが、査定に
おいては想定が多くやや不安定な面を有する。一方比準価格は、市場参加者が収益性をも踏まえた結果として成立する
売買成立価格を中心に査定され、実証的で説得力が高い。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標
準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 板橋 5-9                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,090,000 円/㎡
[ 97.2]
100
100
[100.0]
100
[137.9]
[100.0]
100
768,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          788,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
板橋区においては、人口は微減、世帯数は微
増傾向にある。コロナ禍の影響で取引価格は
1年前に比しやや低位にあり、先行きは不透
明である。

金融機関や病院も集積する高層化の進んだ駅
周辺の商業地域。地域要因に特段の変動は見
られない。


個別的要因に変動はない


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     -1.0
環境       +56.0
行政        -7.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.3 %  %
3 試算価格算定内訳 板橋 5-8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 13-3公

-18
板橋区

更地


  
(           ) 
台形 南西25m国道、
北3.5m、
二方路



近商
高度3種最高40m
最低敷地60㎡
(100,400)
b 3-3公Y

-24
北区

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西18m都道、
北西3.7m、
角地



近商
高度地区3種
都市計画道路
(100,400)
c 8-3公

-45
板橋区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 南西25m国道、
北西5m、角地




近商
高度3種最高40m
高度地区
(100,400)
d R3公9

-4
練馬区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南30.5m都道、
中間画地




商業

(100,500)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
867,964  
100
[ 100.0]
[  97.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

848,001 
100
[  93.8]

904,052 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

904,000 
b (     187,365
624,550  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[  99.9]

636,428 
100
[  77.7]

819,084 

819,000 
c (            
697,036  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

676,734 
100
[  85.0]

796,158 

796,000 
d (            
884,756  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

873,254 
100
[ 108.2]

807,074 

807,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -6.0 環境     +17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -13.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -2.0 環境      -6.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他     -3.0 行政     -13.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -6.0 環境      +6.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -13.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.0 環境     +25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     804,000 円/㎡]  



板橋 5-8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

46,387,719 

9,647,318 

36,740,401 

29,580,900 

7,159,501 
( 0.9327
6,677,667 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格      155,294,581 円    (     706,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 5-8 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 151.44 RC11 1,451.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
高度地区最高60m
100 %   600 %   600 %   220 ㎡     19.4 m x   11.8 m  前面道路:国道        40.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階はフロア貸店舗、2階から10階は各階とも40㎡程度の住戸3戸、11階は住戸1戸のみ。 ⑦有効率   89.5 %
の理由
地域において標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
150.12 

52.3 

78.53 

3,597 

282,472 
6.0  1,694,832 
0.0  0 

 2 4
居宅
136.93 

94.1 

128.88 

2,924 

376,845 
1.0  376,845 
1.0  376,845 

 5 7
居宅
136.93 

94.1 

128.88 

2,982 

384,320 
1.0  384,320 
1.0  384,320 

 810
居宅
136.93 

94.1 

128.88 

3,041 

391,924 
1.0  391,924 
1.0  391,924 

1111
居宅
69.05 

88.3 

61.00 

2,778 

169,458 
1.0  169,458 
1.0  169,458 


1,451.54 

89.5 

1,299.45 


3,911,197 
5,323,557 
3,628,725 
⑨年額支払賃料      3,911,197 円 × 12ヶ月 =       46,934,364 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    1,299.45 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       46,934,364 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =       2,346,718 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,587,646 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         5,323,557 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           50,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        3,628,725 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =        1,749,499 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   46,387,719 円    (        210,853 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R11-3公
    -3
2,711  
  2,547
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

2,766 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,050 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,924 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R14-3公
    -6
3,161  
  3,030
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 95.0]
100
[105.0]
100
[ 96.0]
100
[104.0]

3,174 
c R7-3公
    -68
3,325  
  3,259
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[109.0]

3,211 
板橋 5-8 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 2,265,000 円          453,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 2,346,718 円            46,934,364 ×       5.0 %
③公租公課  土地               279,100 円     査定額
 建物             3,850,500 円          453,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       453,000 円          453,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       453,000 円          453,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  9,647,318 円 (              43,851 円/㎡)  (経費率    20.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9327    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 453,000,000 円                          設計監理料率
  300,000 円/㎡ ×    1,451.54 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0653        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0477 ×  35 % + 0.0600 ×  35 % + 0.0920 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
29,580,900 円  
(            134,459 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 46,387,719 円      
②総費用 9,647,318 円      
③純収益 ①-② 36,740,401 円      
④建物等に帰属する純収益 29,580,900 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 7,159,501 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
6,677,667 円      

  (                         30,353 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                             155,294,581 円


(                       706,000 円/㎡)