別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
板橋 5-19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-19 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 置鮎 謙治 印  TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  1㎡当たりの価格 775,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
630,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区板橋1丁目48番26
「板橋1-48-12」
②地積
 (㎡)
180  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
高度地区最高60m


(100,600)

1:2
事務所兼車庫

SRC9F1B
高層の事務所とマン
ションが建ち並ぶ商
業地域
北40m国道 水道、ガス、下水 新板橋

60m
(2)



①範囲 東    30 m、西    20 m、南    20 m、北    10 m ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

40m国道 交通

施設
新板橋駅西方

60m
法令

規制
商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
 来予測
中山道沿いに中高層店舗付事務所、中高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、最寄り駅への接近性も高
い。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層店舗付事務所地。 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           794,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           699,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は中山道等幹線道路沿いの地域であり、中高層店舗付事務所、中高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業
地域である。最寄駅への接近性も高く、駅前の商業地域という面もある一方、沿道型の商業地域という面も持つ。自社
ビルを所有する法人や、マンション業者などが需要の中心となると考えられ、中心となる価格帯は画地規模により異な
るものの、土地で2億円~3億円程度であるが、新型コロナウイルスの影響により、取引価格は弱含みである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
中高層店舗付事務所、中高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。それぞれの不動産においては収益物件も多
く、収益性も重視されるが、従来からある建物を中心に経営者自らが不動産を所有しているケースも多いと考えられ、
自用目的の取引も多い。よって、本件においては市場の動向を的確に反映し、適正に補修正されている比準価格を標準
とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 板橋 5-9                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,090,000 円/㎡
[ 97.2]
100
100
[100.0]
100
[136.3]
[100.0]
100
777,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          789,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内の人口は微減、世帯数は微増傾向で推移
している。不動産の取引価格はやや下落、取
引件数は横ばいであり、賃料も横ばいである


中高層の店舗・事務所ビルや共同住宅が建ち
並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、地域要
因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近      0.0
環境       +51.0
行政        -6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 板橋 5-19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 2-3公

-27
荒川区

更地


  
(           ) 
長方形 東25m国道、
中間画地




商業
高度地区最低7m
(100,600)
b 16-3公

-30
板橋区

建付


  
(           ) 
不整形 西18m区道、
中間画地




近商
高度3種最高30m
最低敷地70㎡
(90,300)
c 15-3公

-14
荒川区

更地


  
(           ) 
不整形 北西15m区道、
中間画地




商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,600)
d 5-3公

-2
荒川区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南西15m都道、
南2m、角地




近商
高度地区最低7m
地区計画
(100,400)
e 2-3公

-29
荒川区

建付


  
(           ) 
台形 北東20m区道、
中間画地




商業
高度地区最低7m
(100,500)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
604,998  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

604,998 
100
[  76.8]

787,758 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

788,000 
b (            
373,261  
100
[ 100.0]
[  97.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

405,196 
100
[  52.5]

771,802 

772,000 
c (            
484,062  
100
[ 100.0]
[  97.0]
100
100
[   /  ]
100
[  70.0]

670,772 
100
[  84.7]

791,939 

792,000 
d (            
543,351  
100
[ 100.0]
[  97.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

504,540 
100
[  66.1]

763,298 

763,000 
e (            
750,058  
100
[ 100.0]
[  96.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

726,056 
100
[  84.8]

856,198 

856,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.19 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近  -11.0 環境     -20.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -24.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地     -30.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -8.0 環境     -12.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -15.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.32 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -5.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -8.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     794,000 円/㎡]  



板橋 5-19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

37,633,200 

8,066,848 

29,566,352 

23,899,800 

5,666,552 
( 0.9546
5,409,291 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格      125,797,465 円    (     699,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 5-19 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 118.01 RC10 1,098.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
100 %   600 %   600 %   180 ㎡      9.2 m x   17.0 m  前面道路:国道        40.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 地域の需要を考慮し、1階はフロア貸し店舗、2階以上はフロア貸し事務所の10階建てを想定。 ⑦有効率   93.7 %
の理由
地域において標準的である。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
113.72 

79.5 

90.44 

3,910 

353,620 
6.0  2,121,720 
1.0  353,620 

 2 9
事務所
113.72 

95.5 

108.64 

3,030 

329,179 
3.0  987,537 
1.0  329,179 

1010
事務所
75.41 

93.3 

70.33 

3,050 

214,507 
3.0  643,521 
1.0  214,507 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


1,098.89 

93.7 

1,029.89 


3,201,559 
10,665,537 
3,201,559 
⑨年額支払賃料      3,201,559 円 × 12ヶ月 =       38,418,708 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    1,029.89 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       38,418,708 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,920,935 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,497,773 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        10,665,537 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =          101,323 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        3,201,559 円 ×    95.0 %  ×    0.3400 =        1,034,104 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   37,633,200 円    (        209,073 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R11-3公
    -27
3,340  
  3,240
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[102.0]

3,308 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,123 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,030 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R9-3公
    -29
2,910  
  2,675
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[105.0]

2,917 
c R18-3公
    -2
2,878  
  2,871
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 90.0]
100
[105.0]

3,206 
板橋 5-19 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,830,000 円          366,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,536,748 円            38,418,708 ×       4.0 %
③公租公課  土地               857,100 円     査定額
 建物             3,111,000 円          366,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       366,000 円          366,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       366,000 円          366,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  8,066,848 円 (              44,816 円/㎡)  (経費率    21.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 366,000,000 円                          設計監理料率
  320,000 円/㎡ ×    1,098.89 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0653        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0477 ×  35 % + 0.0600 ×  35 % + 0.0920 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
23,899,800 円  
(            132,777 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 37,633,200 円      
②総費用 8,066,848 円      
③純収益 ①-② 29,566,352 円      
④建物等に帰属する純収益 23,899,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 5,666,552 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
5,409,291 円      

  (                         30,052 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                             125,797,465 円


(                       699,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
板橋 5-19 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-19 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 須藤 雅章 印  TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  1㎡当たりの価格 775,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
630,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区板橋1丁目48番26
「板橋1-48-12」
②地積
 (㎡)
180  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
高度地区最高60m


(100,600)

1:2
事務所兼車庫

SRC9F1B
高層の事務所とマン
ションが建ち並ぶ商
業地域
北40m国道 水道、ガス、下水 新板橋

60m
(2)



①範囲 東    30 m、西    20 m、南    20 m、北    10 m ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

40m国道 交通

施設
新板橋駅西方

60m
法令

規制
商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
 来予測
国道沿いの中高層店舗兼事務所、中高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域として熟成している。地域要因には
特段の変化はなく、当面は概ね現状と同様に推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           815,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           699,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区内の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域のほかに、北区や他の隣接区の一部に及ぶ圏域。需要
者の中心は、賃貸収益を目的とした投資家、不動産業者や法人等のほか、中高層マンションの開発・分譲を行うディベ
ロッパー等も考えられる。飲食店舗等は厳しいが、上層階を住宅利用も可能な収益物件への投資需要は依然として堅調
である。需要の中心は、規模により一概には決し難いが、標準的な画地規模で建物付なら2~3億円強と推察される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域周辺においては、自用又は賃貸用の中高層店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が多く見られるが、価格形成にお
いては、同一需給圏内の類似地域等に存する物件の取引価格を重視しながら、収益性も考慮された上で取引が行われて
いるほか、分譲マンション用地としての需要も多いものと見受けられる。よって、市場性を反映した比準価格を標準と
し、収益価格を関連づけて、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 板橋 5-9                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,090,000 円/㎡
[ 97.2]
100
100
[100.0]
100
[136.8]
[100.0]
100
774,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          789,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内の人口は微減で高齢化が進行中。コロナ
禍で商業地の取引件数は前年比で概ね横這い
も取引価格はやや下落。賃料は飲食店を除き
概ね横這い程度。

新板橋駅に近い幹線沿いの商業地域である。
地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近      0.0
環境       +50.0
行政        -6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 板橋 5-19 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 13-3公

-10
板橋区

建付


  
(           ) 
台形 西40m都道、
東3.6m、
二方路



商業
高度地区最高45m
(100,500)
b 1-3公Y

-4
板橋区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西40m国道、
北3.1m、角地




商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,600)
c 13-3公

-16
板橋区

建付


  
(           ) 
台形 北東25m国道、
中間画地




商業
高度地区最高45m
高度地区
(100,500)
d 8-3公

-45
板橋区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 南西25m国道、
北西5m、角地




近商
高度3種最高40m
高度地区
(100,400)
e 13-3公

-18
板橋区

更地


  
(           ) 
台形 南西25m国道、
北3.5m、
二方路



近商
高度3種最高40m
最低敷地60㎡
(100,400)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
908,747  
100
[ 120.0]
[  98.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.9]

739,276 
100
[  89.7]

824,165 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

824,000 
b (            
459,199  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.4]

560,742 
100
[  98.6]

568,704 

569,000 
c (            
1,057,654  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,056,596 
100
[  96.1]

1,099,476 

1,100,000 
d (            
697,036  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

676,734 
100
[  83.2]

813,382 

813,000 
e (            
867,964  
100
[ 100.0]
[  97.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

848,001 
100
[  88.0]

963,638 

964,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

%/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -10.0 環境      +6.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境      +6.0
画地     -18.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近  -11.0 環境     +16.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -8.0 環境      +5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -13.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -8.0 環境     +11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -13.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     815,000 円/㎡]  



板橋 5-19 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

35,706,769 

7,637,257 

28,069,512 

22,397,900 

5,671,612 
( 0.9546
5,414,121 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格      125,909,791 円    (     699,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 5-19 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 118.01 RC10 1,098.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
100 %   600 %   600 %   180 ㎡      9.2 m x   17.0 m  前面道路:国道        40.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階はフロア貸しの店舗、2階以上はフロア貸しの事務所を想定。 ⑦有効率   93.7 %
の理由
地域における同種の建物として概ね標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
113.72 

79.5 

90.44 

3,800 

343,672 
6.0  2,062,032 
0.0  0 

 2 9
事務所
113.72 

95.5 

108.64 

2,880 

312,883 
2.0  625,766 
1.0  312,883 

1010
事務所
75.41 

93.3 

70.33 

2,880 

202,550 
2.0  405,100 
1.0  202,550 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


1,098.89 

93.7 

1,029.89 


3,049,286 
7,473,260 
2,705,614 
⑨年額支払賃料      3,049,286 円 × 12ヶ月 =       36,591,432 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    1,029.89 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       36,591,432 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =       1,829,572 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,761,860 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         7,473,260 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           70,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        2,705,614 円 ×    95.0 %  ×    0.3400 =          873,913 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   35,706,769 円    (        198,371 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R18-3公
    -2
2,878  
  2,871
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

3,060 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,966 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,880 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R18-3公
    -3
2,645  
  2,405
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

2,677 
c R13-3公
    -26
2,014  
  1,854
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[ 65.0]
100
[100.0]

3,162 
板橋 5-19 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,715,000 円          343,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,463,657 円            36,591,432 ×       4.0 %
③公租公課  土地               857,100 円     査定額
 建物             2,915,500 円          343,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       343,000 円          343,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       343,000 円          343,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  7,637,257 円 (              42,429 円/㎡)  (経費率    21.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 343,000,000 円                          設計監理料率
  300,000 円/㎡ ×    1,098.89 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0653        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0477 ×  35 % + 0.0600 ×  35 % + 0.0920 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
22,397,900 円  
(            124,433 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 35,706,769 円      
②総費用 7,637,257 円      
③純収益 ①-② 28,069,512 円      
④建物等に帰属する純収益 22,397,900 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 5,671,612 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
5,414,121 円      

  (                         30,078 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                             125,909,791 円


(                       699,000 円/㎡)