別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -1 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 保坂 泰久 印  TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  1㎡当たりの価格 276,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
220,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区片倉5丁目430番8
「片倉5-11-5」
②地積
 (㎡)
146  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度4種最高20m


(70,160)

1.2:1
住宅

LS2
一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
北東4m市道 水道、ガス、下水 片倉町

300m
(2)



①範囲 東   100 m、西    60 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.1 m、奥行 約    11.7 m、規模         146 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特に無い。

基準方位 北 4m
市道
交通

施設
片倉町駅北東方

300m
法令

規制
1住居
(70,160)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅から5分弱程度の徒歩圏の利便性の比較的良好な一般住宅地域であり、特に、変動する要因は無く、当面
現状を維持すると判断する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           290,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           183,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川区内の地下鉄ブルーライン線沿線の住宅地域。需要者の中心は都心や横浜市内に通勤するサラリー
マン層で2次取得者だけでなく1次取得者もいる。周辺地域に準幹線道が接続し、最寄駅には徒歩圏で、利便性は概ね
良好と判断できる。そのため需要は比較的堅調と言える。市場の中心価格帯は、新築戸建で5000万円前後程度と判
断される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に試算される市場実態を示す実証的な価格なのに対して、収益価格は標準
地の投資採算性を示すものだ。本地域では、アパート等が散見されるが、収益価格は賃料や建築費等に想定要素が入ら
ざる得ない反面、需要の中心は、自己使用目的である戸建住宅である。そこで、比準価格を中心として収益価格を考量
して、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神奈川 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        274,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[ 98.7]
[101.0]
100
275,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          274,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
消費税増税に加え新型肺炎の流行による景気
悪化の状況下だが、超金融緩和により、地価
下落に直結するとまでは判断できないと考え
る。

一般住宅を中心とする住宅地域であり、最寄
駅徒歩圏で利便性等は比較的良好であり、需
要は比較的堅調である。


個別的要因に変動は無い。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -6.0
環境        +4.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
07
-35
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
不整形 北5m市道、
東4m、準角地




2中専
高度3種最高15m
(80,200)
b 10304
03D
-21
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南4.5m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,180)
c 10304
09
-23
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
d 10304
13D
-10
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
e 10304
13
-4
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東3.3m市道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
259,695  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

252,635 
100
[  93.9]

269,047 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

272,000 
b (            
251,528  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

245,423 
100
[  97.0]

253,013 

256,000 
c (            
231,434  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

232,824 
100
[  97.0]

240,025 

242,000 
d (            
296,492  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

297,085 
100
[  91.1]

326,109 

329,000 
e (            
314,157  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

312,602 
100
[  90.2]

346,565 

350,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

%/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -7.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常

%/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常

%/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常

%/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -8.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e 正常

%/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -7.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     290,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり造成事例を収集できない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,951,123 

639,368 

3,311,755 

2,046,800 

1,264,955 
( 0.9722
1,229,789 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       26,734,543 円    (     183,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度4種最高20m
70 %   200 %   160 %   146 ㎡     14.1 m x   11.7 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 用途規制や近隣の利用状況から軽量鉄骨造2階建共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外側階段を想定するため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
共同住宅
80.00 

100.0 

80.00 

2,030 

162,400 
1.0  162,400 
1.0  162,400 

 2 2
共同住宅
80.00 

100.0 

80.00 

2,080 

166,400 
1.0  166,400 
1.0  166,400 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


328,800 
328,800 
328,800 
⑨年額支払賃料        328,800 円 × 12ヶ月 =        3,945,600 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金で充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,945,600 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         157,824 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,787,776 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           328,800 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          328,800 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          160,191 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,951,123 円    (         27,062 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030411

    -1
1,429  
  1,429
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

1,868 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,170 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,080 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030401

    -15
2,720  
  2,608
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[120.0]
100
[100.0]

2,267 
c 1030403

    -9
2,008  
  1,925
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

2,049 
横浜神奈川 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 140,000 円           28,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 118,368 円             3,945,600 ×       3.0 %
③公租公課  土地                87,000 円     査定額
 建物               238,000 円           28,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        28,000 円           28,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,000 円           28,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    639,368 円 (               4,379 円/㎡)  (経費率    16.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 28,000,000 円                          設計監理料率
  175,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,046,800 円  
(             14,019 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,951,123 円      
②総費用 639,368 円      
③純収益 ①-② 3,311,755 円      
④建物等に帰属する純収益 2,046,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,264,955 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,229,789 円      

  (                          8,423 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              26,734,543 円


(                       183,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -1 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 田中 恵利子 印  TEL.
鑑定評価額 40,400,000 円  1㎡当たりの価格 277,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
220,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区片倉5丁目430番8
「片倉5-11-5」
②地積
 (㎡)
146  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)
高度4種最高20m


(70,160)

1.2:1
住宅

LS2
一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
北東4m市道 水道、ガス、下水 片倉町

300m
(2)



①範囲 東   100 m、西    60 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.1 m、奥行 約    11.7 m、規模         146 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
片倉町駅に近く、交通アクセ
スの良好な住宅地域


基準方位 北4m市
交通

施設
片倉町駅北東方

300m
法令

規制
1住居
(70,160)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅から近い高台の住宅地域であり、地域は成熟しており、当面の間は現状の居住環境を維持して推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           283,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           187,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川区にあって市営地下鉄沿線を中心とした住宅地域である。需要者は東京都心、横浜中心部へ通勤す
る一次取得者が中心である。駅に近く利便性が高いことから買換層も見られ、住宅需要は比較的安定している。中規模
画地が細分化するミニ戸建開発が見られ、総額を抑えた建売住宅の販売が多い。需要の中心価格帯としては土地価格は
3000万から4000万円程度、新築戸建住宅は総額4500万~5000万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は駅に近いため、地元地主の土地活用によるアパートも見られる住宅地域である。しかし、取引の中心は自己
利用目的が大半を占め、収益目的での取引は少ない。収益性より居住の快適性を重視する住宅地域に所在し、収益価格
は投資採算性に見合った賃料水準を満たさず低位に試算された。取引事例を複数収集した比準価格を標準に、収益価格
を参考にとして、代表標準地価格からの検討の踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神奈川 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        274,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[100.7]
[101.0]
100
269,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          274,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルスの影響で景気は依然とし
て厳しいが、各種政策等もあり持ち直しの動
きが見られる。不動産市況への影響に注視す
べき時点にある。

駅に近く利便性が高い地域にある。地域要因
の変動見られないものの、利便性が高いこと
から、地価は緩やかに上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -6.0
環境        +5.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.1 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
11
-15
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.5m市道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,100)
b 10304
03
-3
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西3.6m市道
、中間画地




2中専
高度3種最高15m
(70,150)
c 10304
09D
-8
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 西4.5m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 10304
06
-12
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
長方形 東4m市道、
中間画地




2中専
高度3種最高15m
不燃化推進地域
(70,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
302,438  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

298,287 
100
[ 109.6]

272,160 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

275,000 
b (            
226,804  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

228,165 
100
[  92.1]

247,736 

250,000 
c (            
251,171  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

251,171 
100
[  89.3]

281,267 

284,000 
d (            
280,094  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 112.2]

250,637 
100
[  88.4]

283,526 

286,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -3.0 環境     +13.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -5.0 環境      -5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.0 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他    +10.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     283,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,977,080 

639,146 

3,337,934 

2,046,800 

1,291,134 
( 0.9722
1,255,240 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       27,287,826 円    (     187,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防
高度4種最高20m
70 %   200 %   160 %   146 ㎡     14.1 m x   11.7 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 小規模家族向け1DK(専有面積40㎡)を4戸想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

2,037 

162,960 
1.0  162,960 
1.0  162,960 

 2 2
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

2,100 

168,000 
1.0  168,000 
1.0  168,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


330,960 
330,960 
330,960 
⑨年額支払賃料        330,960 円 × 12ヶ月 =        3,971,520 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,971,520 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         158,861 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,812,659 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           330,960 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,177 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          330,960 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          161,244 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,977,080 円    (         27,240 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030404

    -20
2,100  
  2,013
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[102.9]
100
[100.0]

2,104 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,191 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,100 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030405

    -7
2,478  
  2,375
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[115.0]
100
[ 97.0]

2,290 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 140,000 円           28,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 119,146 円             3,971,520 ×       3.0 %
③公租公課  土地                86,000 円     査定額
 建物               238,000 円           28,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        28,000 円           28,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,000 円           28,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    639,146 円 (               4,378 円/㎡)  (経費率    16.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 28,000,000 円                          設計監理料率
  175,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,046,800 円  
(             14,019 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,977,080 円      
②総費用 639,146 円      
③純収益 ①-② 3,337,934 円      
④建物等に帰属する純収益 2,046,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,291,134 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,255,240 円      

  (                          8,598 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              27,287,826 円


(                       187,000 円/㎡)