別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -2 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 高畠 祐二 印  TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  1㎡当たりの価格 169,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
135,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区菅田町字利倉1551番7外
②地積
 (㎡)
178  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
高度1種最高10m
建築協定


1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
南6.5m市道 水道、ガス、下水 小机

1.8km
(2)



①範囲 東   120 m、西    30 m、南    60 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
.5m市道
交通

施設
小机駅南西方

1.8km
法令

規制
1低専
(50,80)
高度1種最高10m
建築協定
⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           172,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            20,900 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川区及び鶴見区を中心とした横浜市内のバス圏の住宅地域である。近隣地域及びその周辺地域では
戸建住宅が多く見られるものの、利便性に劣るため需要はやや弱い。需要者は横浜市中心部や都心部へ通勤する一次取
得者層が中心である。130㎡程度の更地では3,500万円前後の物件が需要の中心価格帯となっている。立地条件
による需要の減退に加え、コロナ禍により市場の動きが鈍く取引価格の動向は下落基調となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
建築協定により共同住宅の建築が困難であるため、戸建住宅を中心とする住宅地域が形成されている。収益価格の試算
に当たっては投資採算性の劣る戸建住宅の建築を想定したため、収益価格はかなり低位に求められた。そこで、市場に
おける取引動向を十分に反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめて、対象標準地の
鑑定評価額を標記のとおりと決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          171,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症による影響が厳し
いものの個人消費は持ち直しつつあるが、雇
用・所得環境が弱く不動産市場への影響が懸
念される。

最寄り駅からバス圏の既存住宅地域であり、
地価は下落基調である。特段の地域要因の変
動は認められない。


個別的要因の変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.2 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
06D
-6
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(50,80)
b 10304
05
-14
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
長方形 南西4.5m市道
、中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,180)
c 10304
11
-21
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西8m市道、
東3m、二方路




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
d 10304
11
-17
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
不整形 南東4m私道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,160)
e 10304
04
-26
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北8m市道、
西4.5m、角地




1住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
182,152  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

182,152 
100
[ 102.9]

177,018 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

182,000 
b (            
161,423  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

157,150 
100
[ 101.6]

154,675 

159,000 
c (            
182,626  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

189,094 
100
[ 107.5]

175,901 

181,000 
d (            
187,387  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.6]

174,151 
100
[ 104.4]

166,811 

172,000 
e (            
166,493  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

166,493 
100
[ 104.8]

158,867 

164,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +2.1 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.1 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.5 環境       0.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0 街路      -5.0 交通・接近   +2.7 環境       0.0
画地     +13.3 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.1 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     172,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,555,014 

340,264 

1,214,750 

1,038,150 

176,600 
( 0.9703
171,355 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格        3,725,109 円    (      20,900 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
戸建住宅 55.00 W2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専
高度1種最高10m
建築協定
50 %   80 %   80 %   178 ㎡     10.5 m x   17.0 m  前面道路:市道         6.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2階建戸建住宅の一棟貸し ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
住宅
100.00 

100.0 

100.00 

1,293 

129,300 
2.0  258,600 
1.0  129,300 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


129,300 
258,600 
129,300 
⑨年額支払賃料        129,300 円 × 12ヶ月 =        1,551,600 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,551,600 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =          62,064 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,489,536 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           258,600 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            2,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          129,300 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =           62,995 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,555,014 円    (          8,736 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030406

    -9
2,173  
  2,000
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[155.0]
100
[100.0]

1,416 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,350 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,293 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1030406

    -10
1,425  
  1,366
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[115.0]
100
[100.0]

1,347 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 67,500 円           13,500,000 ×       0.5 %
②維持管理費 62,064 円             1,551,600 ×       4.0 %
③公租公課  土地                69,000 円     査定額
 建物               114,700 円           13,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        13,500 円           13,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,500 円           13,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    340,264 円 (               1,912 円/㎡)  (経費率    21.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9703    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 13,500,000 円                          設計監理料率
  135,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0769        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0622 ×  40 % + 0.0831 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,038,150 円  
(              5,832 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,555,014 円      
②総費用 340,264 円      
③純収益 ①-② 1,214,750 円      
④建物等に帰属する純収益 1,038,150 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 176,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
171,355 円      

  (                            963 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                               3,725,109 円


(                        20,900 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -2 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 峰崎 泰生 印  TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  1㎡当たりの価格 169,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
135,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区菅田町字利倉1551番7外
②地積
 (㎡)
178  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
高度1種最高10m
建築協定


1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
南6.5m市道 水道、ガス、下水 小机

1.8km
(2)



①範囲 東   120 m、西    30 m、南    60 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  6
.5m市道
交通

施設
小机駅南西方

1.8km
法令

規制
1低専
(50,80)
高度1種最高10m
建築協定
⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅徒歩圏外のバス便の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状程度で推移するものと思
料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           169,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            26,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は神奈川区北西部及び緑区、港北区等の隣接区を含む住宅地域。②建築協定の規定から共同住宅等は建築
できないため戸建住宅地としての需要が中心であり、需要者の中心は主に横浜駅周辺等、横浜市内中心部へ通勤する居
住目的の個人である。③周辺地域は交通利便性に劣るほか、新型コロナウイルス感染症による経済混乱もあって需要は
減退しており、地価はやや下落基調である。④新築戸建住宅は総額4千万円台前半程度が中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は最寄駅からバス便地域の住宅地域で自用目的の取引が中心であり、類似地域の事例より求めた比準価格は市
場実態を反映しており信頼性が高い。一方収益価格は、建築協定によって共同住宅等の建築が制限されているため戸建
貸家を想定し、賃料・利回り等の各諸元の想定は適切に行ったものの比準価格と比較して低位に試算された。以上より
比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          171,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響による経済
混乱から、交通利便性に劣る住宅地の需要は
やや弱含みである。


最寄駅からバス便の住宅地域であり、住宅地
の動きは鈍い状況である。地域要因に特段の
変動はない。


南側道路で日照は良好であるが、規模も標準
的で市場競争力の程度は標準的である。個別
的要因の変動は特にない。
行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.2 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
06D
-6
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
緑化地域
(50,80)
b 10304
08D
-1
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
不整形 南東3.9m市道
、北西3.9m、
二方路



1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 10304
06
-4
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
長方形 西4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
緑化地域
(60,100)
d 10304
08
-15
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
不整形 南西4.5m私道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
182,152  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

182,152 
100
[ 109.5]

166,349 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

171,000 
b (            
203,263  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.6]

217,874 
100
[ 123.3]

176,702 

182,000 
c (            
178,511  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

178,158 
100
[ 109.4]

162,850 

168,000 
d (            
180,096  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

185,858 
100
[ 109.9]

169,116 

174,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +2.0 環境     +13.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +6.0 環境     +20.0
画地      -5.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   +2.0 環境     +13.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境     +18.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     169,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,591,869 

326,760 

1,265,109 

1,045,840 

219,269 
( 0.9703
212,757 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格        4,625,152 円    (      26,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
住宅 55.00 W2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専
高度1種最高10m
建築協定
50 %   80 %   80 %   178 ㎡     10.5 m x   17.0 m  前面道路:市道         6.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 戸建住宅の一棟貸を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
住宅
100.00 

100.0 

100.00 

1,310 

131,000 
2.0  262,000 
1.0  131,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


131,000 
262,000 
131,000 
⑨年額支払賃料        131,000 円 × 12ヶ月 =        1,572,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 一棟貸のため共益費は徴収なし。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており、計上不要とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,572,000 円  ×     3.0 %                          
+                    円  ×         % =          47,160 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,524,840 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           262,000 円 ×    97.0 %  ×    1.00 % =            2,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          131,000 円 ×    97.0 %  ×    0.5075 =           64,488 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,591,869 円    (          8,943 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030412

    -13
1,563  
  1,499
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[122.0]
100
[100.0]

1,363 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,368 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,310 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1030412

    -14
1,579  
  1,511
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 94.0]
100
[120.0]
100
[100.0]

1,400 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 68,000 円           13,600,000 ×       0.5 %
②維持管理費 47,160 円             1,572,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                68,800 円     査定額
 建物               115,600 円           13,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        13,600 円           13,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,600 円           13,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    326,760 円 (               1,836 円/㎡)  (経費率    20.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9703    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 13,600,000 円                          設計監理料率
  136,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0769        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0622 ×  40 % + 0.0831 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,045,840 円  
(              5,876 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,591,869 円      
②総費用 326,760 円      
③純収益 ①-② 1,265,109 円      
④建物等に帰属する純収益 1,045,840 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 219,269 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
212,757 円      

  (                          1,195 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                               4,625,152 円


(                        26,000 円/㎡)