別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -8 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 横田 隆浩 印  TEL.
鑑定評価額 33,000,000 円  1㎡当たりの価格 205,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
165,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区三枚町字宮原154番14
②地積
 (㎡)
161  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.5
住宅

W2
一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
南東4m市道 水道、ガス、下水 片倉町

800m
(2)



①範囲 東    30 m、西    20 m、南    50 m、北   150 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
新横浜通り背後の高台の住宅
地域


基準方位北4.0m
市道
交通

施設
片倉町駅北方

800m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅、アパート等が混在する成熟した高台の住宅地域で、地域に変動をもたらす特別な要因も見受けられな
いことから、今後も現状を維持して推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           208,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           123,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川区内の市営地下鉄ブルーライン及びJR横浜線沿線の住宅地の集積である。需要者の中心は横浜
市中心部及び東京都心部への通勤者で、同一需給圏外からの転入も認められる。土地は標準規模で3,000万円台が
物件の中心で、新築戸建住宅の物件は小規模なものが多く、4,000万円~5,000万円台が中心価格帯となって
いる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、戸建住宅を中心に、アパート等も混在している住宅地域である。居住の快適性が重視される戸建住宅中心
の自己使用目的での取引が中心であり、収益性に着目した価格形成が行われていないことから、収益価格は低位に試算
されたものと思料する。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡もはかり、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神奈川 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        274,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[134.9]
[103.0]
100
205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          206,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復傾向が続いていたが、新
型コロナの影響により、雇用・所得にマイナ
スの影響も出ている。


地域要因に大きな変動は見られない。取引価
格水準は若干の下落から横ばい傾向となって
いる。


住宅地として標準的であり、個別的要因に特
段の変動は認められない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -1.0
環境       +31.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
13
-12
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東3m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種最高
(60,100)
b 10304
09
-24
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 東6m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
c 10304
11
-17
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
不整形 南東4m私道、
中間画地




1住居
高度地区4種最高
(70,160)
d 10304
03
-3
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西3.6m市道
、中間画地




2中専
高度地区
(70,150)
e 10304
09
-23
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
186,817  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  89.9]

209,052 
100
[ 104.3]

200,433 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

206,000 
b (            
204,230  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

200,225 
100
[  98.8]

202,657 

209,000 
c (            
187,387  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 107.6]

174,151 
100
[  89.1]

195,456 

201,000 
d (            
226,804  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

226,804 
100
[ 112.3]

201,963 

208,000 
e (            
231,434  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

231,666 
100
[ 109.5]

211,567 

218,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.05 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +2.4 環境      +5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他    -10.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.5 環境     -10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.5 環境     -12.0
画地     +13.3 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +6.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.5 環境      +8.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     208,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,469,851 

619,200 

2,850,651 

1,915,220 

935,431 
( 0.9722
909,426 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       19,770,130 円    (     123,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -8 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 77.00 LS2 154.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   161 ㎡     10.8 m x   15.0 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 共同住宅の2DK(ファミリータイプ)を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定するため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
77.00 

100.0 

77.00 

1,850 

142,450 
1.0  142,450 
1.0  142,450 

 2 2
居宅
77.00 

100.0 

77.00 

1,900 

146,300 
1.0  146,300 
1.0  146,300 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


154.00 

100.0 

154.00 


288,750 
288,750 
288,750 
⑨年額支払賃料        288,750 円 × 12ヶ月 =        3,465,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      154.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,465,000 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         138,600 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,326,400 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           288,750 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            2,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          288,750 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          140,679 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,469,851 円    (         21,552 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030413

    -8
1,854  
  1,854
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]

1,911 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,982 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,900 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030413

    -7
1,868  
  1,815
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[100.0]

2,030 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -8 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 131,000 円           26,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 138,600 円             3,465,000 ×       4.0 %
③公租公課  土地                74,500 円     査定額
 建物               222,700 円           26,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        26,200 円           26,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,200 円           26,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    619,200 円 (               3,846 円/㎡)  (経費率    17.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 26,200,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      154.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,915,220 円  
(             11,896 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,469,851 円      
②総費用 619,200 円      
③純収益 ①-② 2,850,651 円      
④建物等に帰属する純収益 1,915,220 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 935,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
909,426 円      

  (                          5,649 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              19,770,130 円


(                       123,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
横浜神奈川 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -8 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 和田 伸也 印  TEL.
鑑定評価額 33,000,000 円  1㎡当たりの価格 205,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
165,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区三枚町字宮原154番14
②地積
 (㎡)
161  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1:1.5
住宅

W2
一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
南東4m市道 水道、ガス、下水 片倉町

800m
(2)



①範囲 東    30 m、西    20 m、南    50 m、北   150 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
最寄り駅から徒歩圏内の起伏
地に存する住宅地域。


基準方位 北  4
m市道
交通

施設
片倉町駅北方

800m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
神奈川区西部の起伏地に、戸建住宅を中心に、低層の共同住宅等が混在する地域で、特段の変動要因はなく、当
分の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           210,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           124,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川区及び周辺区の住宅地域であり、特に神奈川区内の市営地下鉄ブルーライン沿線の起伏地の住宅
地域と強い代替競争関係にある。中心となる需要者は東京都心又は横浜市内へ通勤する一次取得者、二次取得者である
。市場における需要の中心となる価格帯は、土地は3000~3500万円程度、新築戸建住宅で4000~5000
万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、
収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺地域は、アパート等も存するが、戸建住宅を
中心とする地域であり、収益目的よりも自己使用目的での取引が中心となるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌
して、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神奈川 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        274,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[133.9]
[103.0]
100
207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          206,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの影響で、景気は依然として厳し
い状況。個人消費等には持ち直しの動きがみ
られるが、企業収益は全体として大幅な減少
である。

神奈川区西部の起伏地に所在する成熟した住
宅地域である。地域要因に特段の変動はない



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -1.0
環境       +30.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
13
-12
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南東3m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種最高
(60,100)
b 10304
03
-3
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西3.6m市道
、中間画地




2中専
高度地区
(70,150)
c 10304
09
-23
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
d 10304
09
-24
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 東6m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
186,817  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  89.9]

209,052 
100
[  98.9]

211,377 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

218,000 
b (            
226,804  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

226,804 
100
[ 114.4]

198,255 

204,000 
c (            
231,434  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

231,666 
100
[ 112.1]

206,660 

213,000 
d (            
204,230  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.9]

210,764 
100
[ 110.3]

191,083 

197,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.05 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他    -10.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +6.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +5.0 環境     +10.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     210,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,479,103 

620,070 

2,859,033 

1,915,220 

943,813 
( 0.9722
917,575 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       19,947,283 円    (     124,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -8 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 87.00 LS2 154.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   161 ㎡     10.8 m x   15.0 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 共同住宅(4戸、平均専有面積38㎡程度)を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定しているため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
77.00 

100.0 

77.00 

1,850 

142,450 
1.0  142,450 
1.0  142,450 

 2 2
居宅
77.00 

100.0 

77.00 

1,910 

147,070 
1.0  147,070 
1.0  147,070 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


154.00 

100.0 

154.00 


289,520 
289,520 
289,520 
⑨年額支払賃料        289,520 円 × 12ヶ月 =        3,474,240 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      154.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,474,240 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         138,970 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,335,270 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           289,520 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            2,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          289,520 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          141,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,479,103 円    (         21,609 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030404

    -16
1,734  
  1,732
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

1,927 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,992 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,910 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030404

    -19
2,195  
  2,195
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[102.0]

2,049 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -8 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 131,000 円           26,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 138,970 円             3,474,240 ×       4.0 %
③公租公課  土地                75,000 円     査定額
 建物               222,700 円           26,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        26,200 円           26,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,200 円           26,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     ない
⑦総費用

 ①~⑥


                    620,070 円 (               3,851 円/㎡)  (経費率    17.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 26,200,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      154.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,915,220 円  
(             11,896 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,479,103 円      
②総費用 620,070 円      
③純収益 ①-② 2,859,033 円      
④建物等に帰属する純収益 1,915,220 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 943,813 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
917,575 円      

  (                          5,699 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              19,947,283 円


(                       124,000 円/㎡)