別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -9 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 落合 繁雄 印  TEL.
鑑定評価額 32,300,000 円  1㎡当たりの価格 226,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
180,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区西寺尾3丁目1732番7外
「西寺尾3-12-3」
②地積
 (㎡)
143  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,150)
準防

(その他)
高度3種最高15m


(70,150)

1.2:1
住宅

W2
小規模住宅、アパー
ト等が混在する住宅
地域
北東4m市道 水道、ガス、下水 大口

1.1km
(2)



①範囲 東    70 m、西    60 m、南    40 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         140 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、  4
m市道
交通

施設
大口駅北東方

1.1km
法令

規制
2中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅の大口駅から徒歩圏内の既成の住宅地として成熟しており、戸建住宅やアパート等が多くみられる混在住
宅地域で、ほぼ現状どおり推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           232,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           169,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR横浜線、JR京浜東北線、市営地下鉄ブルーライン、東急東横線沿線等の神奈川区を中心とする横浜
市北東部の住宅地域。需要者の中心は横浜市内及び川崎市内の居住者で、横浜市内中心部や東京都心部等へ通勤者であ
る。一次・二次取得者が共に存在し、同一需給圏外からの転入者も見られる。需要の中心となる価格帯は土地で総額3
,000万円程度。新築戸建では総額4,500万円~5,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一般住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等としての賃貸収益性を目的とする取引よりも居住の快適性、利便性
等がより重視される戸建住宅が取引の中心となっている。したがって、市場の需給動向が十分に反映された実証的な価
格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通りと
決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神奈川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        271,000 円/㎡
[100.4]
100
100
[101.0]
100
[121.0]
[101.0]
100
225,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          223,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気及び不動産市況は堅調推移してきたが、
令和2年年初来のコロナ禍により低迷傾向に
転じており、地価は横ばい~上昇幅の縮小傾
向にある。

特段の変動要因はなく、比較的に閑静な住環
境を有する既成住宅地域として、当面は概ね
現状のままでの推移が予測される。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +5.0
環境       +13.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.3 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
07
-20
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
b 10304
11
-16
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地




1住居
高度地区4種最高
(70,160)
c 10304
06
-8
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
長方形 南西4m市道、
中間画地




2中専
高度3種最高15m
緑化地域
(70,150)
d 10304
13D
-18
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
台形 南西3.7m市道
、中間画地




2中専
高度地区3種
(70,150)
e 10304
11
-18
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5m市道、
東5m、準角地




2中専
高度地区3種最高
(80,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
257,918  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

250,406 
100
[ 106.9]

234,243 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

237,000 
b (            
293,053  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

290,151 
100
[ 117.7]

246,517 

249,000 
c (            
326,654  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

320,249 
100
[ 108.9]

294,076 

297,000 
d (            
301,502  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

295,590 
100
[ 106.0]

278,858 

282,000 
e (            
199,216  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.1]

189,549 
100
[  90.7]

208,985 

211,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +4.0 環境      -4.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +5.0 環境     +11.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +4.0 環境      +3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境     -12.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     232,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,610,978 

605,560 

3,005,418 

1,864,050 

1,141,368 
( 0.9722
1,109,638 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       24,122,565 円    (     169,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 75.00 LS2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防
高度3種最高15m
70 %   150 %   150 %   143 ㎡     13.0 m x   11.0 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 専有面積37.5㎡(2DK)各階2戸、計4戸のアパート、敷地内に平面式駐車場1台分。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段想定による。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

1,900 

142,500 
2.0  285,000 
1.0  142,500 

 2 2
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

1,950 

146,250 
2.0  292,500 
1.0  146,250 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


150.00 

100.0 

150.00 


288,750 
577,500 
288,750 
⑨年額支払賃料        288,750 円 × 12ヶ月 =        3,465,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  12,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,465,000 円  ×     4.0 %                          
+            144,000 円  ×     4.0 % =         144,360 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,464,640 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           577,500 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            5,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          288,750 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          140,679 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)     12,000 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =             115 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,610,978 円    (         25,252 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030413

    -9
2,109  
  2,049
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[116.2]
100
[100.0]

2,135 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,036 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,950 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030408

    -3
2,323  
  2,227
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 88.0]
100
[132.5]
100
[103.0]

1,934 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 127,500 円           25,500,000 ×       0.5 %
②維持管理費 144,360 円             3,609,000 ×       4.0 %
③公租公課  土地                66,000 円     査定額
 建物               216,700 円           25,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        25,500 円           25,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,500 円           25,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    605,560 円 (               4,235 円/㎡)  (経費率    16.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 25,500,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,864,050 円  
(             13,035 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,610,978 円      
②総費用 605,560 円      
③純収益 ①-② 3,005,418 円      
④建物等に帰属する純収益 1,864,050 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,141,368 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,109,638 円      

  (                          7,760 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              24,122,565 円


(                       169,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -9 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 冨来 功 印  TEL.
鑑定評価額 32,300,000 円  1㎡当たりの価格 226,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
180,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区西寺尾3丁目1732番7外
「西寺尾3-12-3」
②地積
 (㎡)
143  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,150)
準防

(その他)
高度3種最高15m


(70,150)

1.2:1
住宅

W2
小規模住宅、アパー
ト等が混在する住宅
地域
北東4m市道 水道、ガス、下水 大口

1.1km
(2)



①範囲 東    70 m、西    60 m、南    40 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         140 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  4
m市道
交通

施設
大口駅北東方

1.1km
法令

規制
2中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           231,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           170,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR京浜東北線・横浜線及び東急東横線沿線で、神奈川区、西区、鶴見区、港北区に至る圏域の住宅地
域である。需要者は東京方面に通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入もあり、買替え層、一次取
得者双方がみられる。新型コロナウィルス感染症により社会経済活動が停滞しているため、これが地価動向にも影響を
及ぼしている。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で3000万円台後半から4000万円台後半程度。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する地域で、収益物件も比較的多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため、収益価格が低位に試算された。近隣地域では、自己使用目的での取引も多く見受けられるため、
市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神奈川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        271,000 円/㎡
[100.4]
100
100
[101.0]
100
[120.8]
[101.0]
100
225,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          226,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウィルス感染症の影響で社会経済
活動が停滞しており、これが不動産の需給動
向に及ぼす影響を注視する必要がある。


最寄駅から徒歩圏の住宅地域であるが、社会
経済活動が停滞しているため、地価は概ね横
ばいで推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +5.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
07
-20
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
b 10304
14D
-10
横浜市神奈川区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
宅造工事規制区域
(70,160)
c 10304
08
-19
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
長方形 南東4.5m市道
、中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,180)
d 10304
02
-32
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
不整形 南東3m市道、
北東2.4m、
角地



1低専

(70,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
257,918  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

250,406 
100
[ 109.3]

229,100 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

231,000 
b (            
215,236  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

216,527 
100
[  98.9]

218,935 

221,000 
c (            
237,543  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.7]

256,762 
100
[ 109.2]

235,130 

237,000 
d (            
251,337  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.3]

258,311 
100
[ 112.2]

230,224 

233,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地      -7.3 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     +18.0
画地      -2.7 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     231,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,859,936 

736,285 

3,123,651 

1,973,700 

1,149,951 
( 0.9722
1,117,982 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       24,303,957 円    (     170,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防
高度3種最高15m
70 %   150 %   150 %   143 ㎡     13.0 m x   11.0 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 共同住宅(ファミリータイプ)、平均専有面積37.5㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

2,046 

153,450 
1.0  153,450 
1.0  153,450 

 2 2
住宅
75.00 

100.0 

75.00 

2,109 

158,175 
1.0  158,175 
1.0  158,175 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


150.00 

100.0 

150.00 


311,625 
311,625 
311,625 
⑨年額支払賃料        311,625 円 × 12ヶ月 =        3,739,500 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  10,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          120,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,739,500 円  ×     4.0 %                          
+            120,000 円  ×     4.0 % =         154,380 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,705,120 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           311,625 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            2,992 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          311,625 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          151,824 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,859,936 円    (         26,993 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030408

    -3
2,323  
  2,227
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[108.0]
100
[100.0]

2,264 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,200 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,109 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030403

    -8
2,257  
  2,163
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.0]
100
[ 95.0]
100
[115.0]
100
[100.0]

2,130 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 270,000 円           27,000,000 ×       1.0 %
②維持管理費 115,785 円             3,859,500 ×       3.0 %
③公租公課  土地                67,000 円     査定額
 建物               229,500 円           27,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        27,000 円           27,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円           27,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    736,285 円 (               5,149 円/㎡)  (経費率    19.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円                          設計監理料率
  180,000 円/㎡ ×      150.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,973,700 円  
(             13,802 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,859,936 円      
②総費用 736,285 円      
③純収益 ①-② 3,123,651 円      
④建物等に帰属する純収益 1,973,700 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,149,951 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,117,982 円      

  (                          7,818 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              24,303,957 円


(                       170,000 円/㎡)