別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
横浜神奈川 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -13 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 上田 弘樹 印  TEL.
鑑定評価額 63,000,000 円  1㎡当たりの価格 274,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
220,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区神大寺3丁目943番9
「神大寺3-18-25」
②地積
 (㎡)
230  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,150)
準防

(その他)
高度3種最高15m


(70,150)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅の他アパー
ト等も見られる住宅
地域
東5m市道 水道、ガス、下水 片倉町

900m
(2)



①範囲 東   150 m、西   100 m、南    50 m、北   150 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、5m市
交通

施設
片倉町駅南西方

900m
法令

規制
2中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅徒歩圏の住宅地域。特段の要因変動はないため現状のまま推移と予測。駅徒歩圏のため需要は概ね堅調。
価格は駅徒歩圏のためコロナ禍だが横ばい~若干の上昇程度で推移。感染防止策の成否が今後の課題。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           284,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           202,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市営地下鉄線沿線の神奈川区内の住宅地域で、近隣地域は古くからの住宅地。需要者の中心は東京都心や
横浜中心部、川崎市への通勤者であり、1次、2次取得者層である。同一需給圏外からの転入者も見られる。画地細分
化傾向も見られるが、目立った大規模開発の動きはなく、一般住宅用地を中心に需給関係は新型コロナの影響はあるも
のの比較的安定的。土地100~120㎡程度の新築建物付で総額4000~5000万円程度が需要の中心価格帯。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
賃貸アパートが一部見られるものの、取引の中心は自己利用目的が大半であり収益目的の取引は少ない。したがって賃
料水準が低く収益価格はやや低位に試算された。近隣地域は居住快適性や生活利便性を重視する住宅地域であり、同一
需給圏内より収集された鑑定地近接の事例などから規範性ある比準価格が求められたのでこれを標準とし、収益価格を
比較考量し、単価と総額との関連にも留意し、一般的要因の分析も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          274,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 神奈川(県) -8             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          274,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの世界的な感染拡大に伴い、景気
回復・拡大傾向に急ブレーキがかかっており
、不動産市場にも影響が及んでいる。


地域要因に変動は見られない。駅徒歩圏内の
住宅地域で需要は概ね堅調。価格は駅徒歩圏
のためコロナ禍だが地域周辺は横ばい~若干
の上昇で推移。

今のところ特段の個別的要因の変動はないも
のの、国内外問わず、新型コロナウイルス感
染症拡大の防止対策の成否に留意する必要が
ある。
行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 % 0.0 %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
06
-35
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
長方形 南西5.3m市道
、中間画地




2中専
高度地区
(70,150)
b 10304
13
-10
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.1m市道、
中間画地




2中専
高度地区
(70,150)
c 10304
07
-35
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
不整形 北5m市道、
東4m、準角地




2中専
高度地区
(80,200)
d 10304
09
-22
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東5m市道、
中間画地




1住居
高度地区
(70,200)
e 10304
03D
-21
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南4.5m市道、
中間画地




1住居
高度地区
(70,180)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
273,604  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  98.0]
100
[ 102.0]

273,713 
100
[ 100.0]

273,713 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

279,000 
b (            
263,371  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

260,763 
100
[  90.2]

289,094 

295,000 
c (            
259,695  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

252,131 
100
[  92.1]

273,758 

279,000 
d (            
273,427  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.7]

294,959 
100
[ 101.0]

292,039 

298,000 
e (            
251,528  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

244,202 
100
[  94.9]

257,326 

262,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -7.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他    -10.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      -7.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     284,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

6,806,277 

1,152,796 

5,653,481 

3,457,630 

2,195,851 
( 0.9722
2,134,806 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       46,408,826 円    (     202,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -13 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 130.00 LS2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防
高度3種最高15m
70 %   150 %   150 %   230 ㎡     14.5 m x   16.0 m  前面道路:市道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 地域のアパート需要、周辺建物の状況等を考慮して、2階建の共同住宅(専有面積65㎡ 4戸 駐車場1台)を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
130.00 

100.0 

130.00 

2,078 

270,140 
2.0  540,280 
1.0  270,140 

 2 2
住宅
130.00 

100.0 

130.00 

2,187 

284,310 
2.0  568,620 
1.0  284,310 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


260.00 

100.0 

260.00 


554,450 
1,108,900 
554,450 
⑨年額支払賃料        554,450 円 × 12ヶ月 =        6,653,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      260.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  12,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        6,653,400 円  ×     4.0 %                          
+            144,000 円  ×     4.0 % =         271,896 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,525,504 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,108,900 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =           10,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          554,450 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          270,128 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    6,806,277 円    (         29,593 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030403

    -9
2,008  
  1,925
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

2,479 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,283 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,187 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030403

    -10
1,746  
  1,674
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

2,086 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -13 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 236,500 円           47,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 271,896 円             6,797,400 ×       4.0 %
③公租公課  土地               147,800 円     査定額
 建物               402,000 円           47,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        47,300 円           47,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,300 円           47,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,152,796 円 (               5,012 円/㎡)  (経費率    16.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 47,300,000 円                          設計監理料率
  182,000 円/㎡ ×      260.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,457,630 円  
(             15,033 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 6,806,277 円      
②総費用 1,152,796 円      
③純収益 ①-② 5,653,481 円      
④建物等に帰属する純収益 3,457,630 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,195,851 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,134,806 円      

  (                          9,282 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              46,408,826 円


(                       202,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -13 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 冨来 功 印  TEL.
鑑定評価額 63,000,000 円  1㎡当たりの価格 274,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
220,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区神大寺3丁目943番9
「神大寺3-18-25」
②地積
 (㎡)
230  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,150)
準防

(その他)
高度3種最高15m


(70,150)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅の他アパー
ト等も見られる住宅
地域
東5m市道 水道、ガス、下水 片倉町

900m
(2)



①範囲 東   150 m、西   100 m、南    50 m、北   150 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         230 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  5
m市道
交通

施設
片倉町駅南西方

900m
法令

規制
2中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           282,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           210,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄ブルーライン、JR京浜東北線・横浜線及び東急東横線沿線で、神奈川区、西区、鶴見区、港北
区に至る圏域の住宅地域である。需要者は東京方面に通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転入もあ
り、買替え層、一次取得者双方がみられる。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で4000万円台後半から50
00万円台程度。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、収益物件も比較的多くみられるものの、土地価格に見合う
賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。近隣地域では、自己使用目的での取引が中心であり
、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          274,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 神奈川(県) -8             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
          274,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウィルス感染症の影響で社会経済
活動が停滞しており、これが不動産の需給動
向に及ぼす影響を注視する必要がある。


最寄駅から徒歩圏の住宅地域であるが、社会
経済活動が停滞しているため、地価は概ね横
ばいで推移している。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 % 0.0 %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
06
-35
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
長方形 南西5.3m市道
、中間画地




2中専
高度3種最高15m
緑化地域
(70,150)
b 10304
06
-12
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
長方形 東4m市道、
中間画地




2中専
高度3種最高15m
不燃化推進地域
(70,150)
c 10304
02
-30
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地




1中専

(70,150)
d 10304
06D
-8
横浜市神奈川区

底地


  
(           ) 
長方形 西7m市道、
南3.7m、角地




2中専
高度3種最高15m
不燃化推進地域
(80,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
273,604  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  98.0]
100
[ 102.0]

273,713 
100
[ 100.0]

273,713 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

279,000 
b (            
280,094  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

274,602 
100
[  98.9]

277,656 

283,000 
c (            
328,986  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 120.0]

275,526 
100
[  97.8]

281,724 

287,000 
d (     132,963
332,407  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

321,220 
100
[ 116.2]

276,437 

282,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境      +3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +4.0 環境      -5.0
画地     +20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     282,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

7,219,620 

1,421,619 

5,798,001 

3,516,110 

2,281,891 
( 0.9722
2,218,454 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       48,227,261 円    (     210,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -13 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 135.00 LS2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防
高度3種最高15m
70 %   150 %   150 %   230 ㎡     14.5 m x   16.0 m  前面道路:市道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 共同住宅(ファミリータイプ)、平均専有面積約43㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
130.00 

100.0 

130.00 

2,232 

290,160 
1.0  290,160 
1.0  290,160 

 2 2
住宅
130.00 

100.0 

130.00 

2,301 

299,130 
1.0  299,130 
1.0  299,130 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


260.00 

100.0 

260.00 


589,290 
589,290 
589,290 
⑨年額支払賃料        589,290 円 × 12ヶ月 =        7,071,480 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      260.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  12,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        7,071,480 円  ×     4.0 %                          
+            144,000 円  ×     4.0 % =         288,619 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,926,861 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           589,290 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            5,657 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          589,290 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          287,102 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    7,219,620 円    (         31,390 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030403

    -9
2,008  
  1,925
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

2,349 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,400 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,301 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030406

    -13
2,545  
  2,440
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[110.0]

2,435 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -13 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 481,000 円           48,100,000 ×       1.0 %
②維持管理費 288,619 円             7,215,480 ×       4.0 %
③公租公課  土地               147,000 円     査定額
 建物               408,800 円           48,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        48,100 円           48,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,100 円           48,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,421,619 円 (               6,181 円/㎡)  (経費率    19.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 48,100,000 円                          設計監理料率
  185,000 円/㎡ ×      260.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,516,110 円  
(             15,287 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 7,219,620 円      
②総費用 1,421,619 円      
③純収益 ①-② 5,798,001 円      
④建物等に帰属する純収益 3,516,110 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,281,891 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,218,454 円      

  (                          9,645 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              48,227,261 円


(                       210,000 円/㎡)