別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -15 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 冨来 功 印  TEL.
鑑定評価額 31,600,000 円  1㎡当たりの価格 298,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
235,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区旭ケ丘48番10
「旭ケ丘18-8」
②地積
 (㎡)
106  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(70,100)
台形
1:1
住宅

W2
中小規模一般住宅が
多い高台の住宅地域
東5m市道 水道、ガス、下水 反町

550m
(2)



①範囲 東    20 m、西    40 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北  5
m市道
交通

施設
反町駅北方

550m
法令

規制
1低専
(70,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
中小規模一般住宅が多い住宅地域で、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0
台形                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           307,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           194,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄ブルーライン、JR京浜東北線・横浜線及び東急東横線沿線で、神奈川区、西区、鶴見区、港北
区に至る圏域の住宅地域である。需要者は東京、横浜方面に通勤するサラリーマン層が中心で、同一需給圏外からの転
入もあり、買替え層、一次取得者双方がみられる。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で4000万円台後半か
ら5000万円台程度。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、中小規模一般住宅が多い住宅地域で、アパート等の収益物件が一部混在している。その他の収益物件とし
ては戸建住宅が賃貸される程度。快適性が重視される第1種低層住居専用地域内の住宅地域で、収益性に着目した価格
形成が行われていないことから、収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心であり、比準価格を標準
とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神奈川 -14                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        330,000 円/㎡
[100.6]
100
100
[101.0]
100
[112.6]
[102.0]
100
298,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          295,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウィルス感染症の影響で社会経済
活動が停滞しており、これが不動産の需給動
向に及ぼす影響を注視する必要がある。


一般住宅が多い高台の住宅地域で、最寄駅か
ら徒歩圏のため需要は比較的堅調で、地価は
緩やかな上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -4.0
環境       +15.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
09
-26
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地




2中専
高度3種最高15m
(70,150)
b 10304
07
-26
横浜市神奈川区

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 10304
08
-16
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東3.8m市道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
(60,100)
d 10304
13D
-16
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西6m市道、
中間画地




1中専
高度地区3種
(70,150)
e 10304
05
-2
横浜市神奈川区

底地


  
(           ) 
長方形 北10m市道、
中間画地




1住居
高度地区4種
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
362,378  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

364,552 
100
[ 121.2]

300,785 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

307,000 
b (      43,549
265,128  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[  99.9]

266,190 
100
[  89.1]

298,754 

305,000 
c (            
275,092  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

267,080 
100
[  88.4]

302,127 

308,000 
d (            
277,235  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

275,039 
100
[  90.9]

302,573 

309,000 
e (     111,421
278,553  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

279,110 
100
[  93.2]

299,474 

305,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -5.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     -13.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     307,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,781,889 

458,820 

2,323,069 

1,352,350 

970,719 
( 0.9722
943,733 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       20,515,935 円    (     194,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -15 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 LS2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
70 %   100 %   100 %   106 ㎡     11.9 m x   12.8 m  前面道路:市道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 共同住宅(ファミリータイプ)、平均専有面積50㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

2,233 

111,650 
1.0  111,650 
1.0  111,650 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

2,397 

119,850 
1.0  119,850 
1.0  119,850 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


231,500 
231,500 
231,500 
⑨年額支払賃料        231,500 円 × 12ヶ月 =        2,778,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,778,000 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         111,120 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,666,880 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           231,500 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            2,222 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          231,500 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          112,787 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,781,889 円    (         26,244 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030408

    -12
2,476  
  2,374
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.0]
100
[ 95.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

2,443 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,500 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,397 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030408

    -13
2,462  
  2,358
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.0]
100
[ 90.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

2,564 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -15 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 92,500 円           18,500,000 ×       0.5 %
②維持管理費 111,120 円             2,778,000 ×       4.0 %
③公租公課  土地                61,000 円     査定額
 建物               157,200 円           18,500,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        18,500 円           18,500,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,500 円           18,500,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     ない
⑦総費用

 ①~⑥


                    458,820 円 (               4,328 円/㎡)  (経費率    16.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 18,500,000 円                          設計監理料率
  185,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,352,350 円  
(             12,758 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,781,889 円      
②総費用 458,820 円      
③純収益 ①-② 2,323,069 円      
④建物等に帰属する純収益 1,352,350 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 970,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
943,733 円      

  (                          8,903 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              20,515,935 円


(                       194,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -15 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 田中 恵利子 印  TEL.
鑑定評価額 31,500,000 円  1㎡当たりの価格 297,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
235,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区旭ケ丘48番10
「旭ケ丘18-8」
②地積
 (㎡)
106  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(70,100)
台形
1:1
住宅

W2
中小規模一般住宅が
多い高台の住宅地域
東5m市道 水道、ガス、下水 反町

550m
(2)



①範囲 東    20 m、西    40 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
高台の住宅地域

基準方位 北5m市
交通

施設
反町駅北方

550m
法令

規制
1低専
(70,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
駅徒歩圏の高台の中小規模の一般住宅が多い住宅地域である。大きな地域要因の変動が見られず、当面の間、同
様の住環境を維持するものと予想した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0
台形                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           304,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           200,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神奈川区、西区にあってJR京浜東北線及び横浜線、東急東横線、京急本線沿線の住宅地域である。主
たる需要者は東京方面、横浜市中心部に通勤する一次取得者、買換層である。都心へのアクセスが良好であるため、住
宅需要は堅調である。更地の取引は比較的少なく、画地の細分化傾向にあり、周辺にはミニ戸建開発も見られる。需要
の中心価格帯としては新築戸建住宅は総額4000~5000万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅が主体の住宅地域で、アパートは一部散見されるが収益目的の土地取引は少なく、自己使用目的が取引の中心
である。基準容積率の関係で投資採算性に見合った規模を満たさず収益価格は低位に試算された。本件では、規範性が
認められる取引事例を複数収集し、試算された比準価格の信頼度が高いものと判断できたので、比準価格を標準に、収
益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神奈川 -14                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        330,000 円/㎡
[100.6]
100
100
[101.0]
100
[110.6]
[102.0]
100
303,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          295,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルスの影響で景気は依然とし
て厳しいが、各種政策等もあり持ち直しの動
きが見られる。不動産市況への影響に注視す
べき時点にある。

東横線沿線の高台の住宅地域で需要は安定し
ている。地価は小幅に上昇するものと予想さ
れる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -5.0
環境       +13.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
03
-6
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4.3m市道、
東4m、角地




1中専
高度3種最高15m
(80,150)
b 10304
08
-16
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東3.8m市道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
(60,100)
c 10304
06
-1
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
不燃化推進地域
(60,100)
d 10304
13
-23
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東3.5m私道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
303,377  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.6]

286,871 
100
[ 100.0]

286,871 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

293,000 
b (            
275,092  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

267,080 
100
[  92.2]

289,675 

295,000 
c (            
298,855  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

308,098 
100
[  96.0]

320,935 

327,000 
d (            
253,743  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[  99.9]

256,283 
100
[  86.4]

296,624 

303,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他    +10.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -5.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     304,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,724,581 

429,144 

2,295,437 

1,291,920 

1,003,517 
( 0.9703
973,713 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       21,167,674 円    (     200,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -15 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 50.00 W2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
70 %   100 %   100 %   106 ㎡     11.9 m x   12.8 m  前面道路:市道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリー向けの2DK、専有面積50㎡を想定。駐車場は想定なし。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

2,231 

111,550 
2.0  223,100 
1.0  111,550 

 2 2
住宅
50.00 

100.0 

50.00 

2,300 

115,000 
2.0  230,000 
1.0  115,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


100.00 

100.0 

100.00 


226,550 
453,100 
226,550 
⑨年額支払賃料        226,550 円 × 12ヶ月 =        2,718,600 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 査定額
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,718,600 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         108,744 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,609,856 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           453,100 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            4,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          226,550 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          110,375 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,724,581 円    (         25,704 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030408

    -12
2,476  
  2,374
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.0]
100
[100.0]
100
[111.6]
100
[ 97.0]

2,358 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,401 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,300 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030405

    -9
2,432  
  2,330
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[102.0]
100
[ 97.0]

2,508 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -15 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 84,000 円           16,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 108,744 円             2,718,600 ×       4.0 %
③公租公課  土地                60,000 円     査定額
 建物               142,800 円           16,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        16,800 円           16,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,800 円           16,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    429,144 円 (               4,049 円/㎡)  (経費率    15.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9703    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 16,800,000 円                          設計監理料率
  168,000 円/㎡ ×      100.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0769        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0622 ×  40 % + 0.0831 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,291,920 円  
(             12,188 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,724,581 円      
②総費用 429,144 円      
③純収益 ①-② 2,295,437 円      
④建物等に帰属する純収益 1,291,920 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,003,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
973,713 円      

  (                          9,186 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              21,167,674 円


(                       200,000 円/㎡)