別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -20 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 松原 壮太郎 印  TEL.
鑑定評価額 39,600,000 円  1㎡当たりの価格 264,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
210,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区子安台1丁目80番3
「子安台1-12-11」
②地積
 (㎡)
150  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,150)
準防

(その他)
高度3種最高15m


(70,150)
台形
1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が多
い北西傾斜の住宅地
北東8m市道 水道、ガス、下水 新子安

1.1km
(2)



①範囲 東    40 m、西    50 m、南    80 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  8
m市道
交通

施設
新子安駅北東方

1.1km
法令

規制
2中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
中規模以上の一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           268,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           198,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、広くは神奈川区及び隣接する港北区や鶴見区などに所在する普通住宅地域、狭くはJR京浜東北線又は
京急本線沿線から徒歩圏内の普通住宅地域である。東京方面や横浜中心部へ通勤する勤労者層、一次取得者層を中心に
需要は底堅い。一方は、供給は大規模開発はあまり見受けられず、数区画程度のミニ分譲や中古住宅売買、既存宅地の
分割による土地供給等が比較的多く見られる。需要の中心価格帯は新築戸建住宅で総額40~50百万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であるが、一部アパート等の賃貸用建物も散見される。これらのアパート等は
既存地主が相続税対策や有効活用を目的に建設したものが殆どであり、収益物件としての売買はさほど多くはない。需
要者は生活の利便性と居住の快適性を主眼に自用目的での取引が支配的であるので、収益価格は参考にとどめ、実証的
かつ市場実勢を反映した比準価格を重視し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神奈川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        271,000 円/㎡
[100.4]
100
100
[101.0]
100
[103.4]
[101.0]
100
263,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          262,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの影響により、景気は厳しい状況
にあるが、持ち直しの動きがみられる。不動
産市場に対しても、エリアや用途により影響
がみられる。

最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地域であり、
住環境も良好であることから、需要は堅調。
地価は緩やかながら上昇傾向にて推移するも
のと思料する。

個別的要因の変動は特にみられない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +4.5
環境        +1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
14D
-10
横浜市神奈川区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,160)
b 10304
09D
-6
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,160)
c 10304
08
-6
横浜市鶴見区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西5.7m市道、
中間画地




2中専
高度3種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,150)
d 10304
02
-31
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西6m市道、
南東3m、角地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
e 10304
06
-25
横浜市鶴見区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4.5m市道
、中間画地




2中専
高度3種最高15m
(70,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
215,236  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

216,743 
100
[  86.2]

251,442 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

254,000 
b (            
240,579  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

235,207 
100
[  87.1]

270,042 

273,000 
c (            
269,555  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

268,487 
100
[ 101.1]

265,566 

268,000 
d (            
268,141  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

258,859 
100
[  97.4]

265,769 

268,000 
e (            
241,373  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

237,587 
100
[  90.9]

261,372 

264,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -12.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.1 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.6 環境      -6.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.3 環境      -6.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     268,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,205,638 

696,688 

3,508,950 

2,105,280 

1,403,670 
( 0.9722
1,364,648 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       29,666,261 円    (     198,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -20 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防
高度3種最高15m
70 %   150 %   150 %   150 ㎡     10.5 m x   16.0 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から平均専有面積40㎡程度の2DKファミリータイプ共同住宅を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
80.00 

100.0 

80.00 

2,065 

165,200 
1.0  165,200 
1.0  165,200 

 2 2
住宅
80.00 

100.0 

80.00 

2,130 

170,400 
1.0  170,400 
1.0  170,400 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


335,600 
335,600 
335,600 
⑨年額支払賃料        335,600 円 × 12ヶ月 =        4,027,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  15,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          180,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,027,200 円  ×     4.0 %                          
+            180,000 円  ×     4.0 % =         168,288 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,038,912 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           335,600 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,222 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          335,600 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          163,504 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,205,638 円    (         28,038 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030401

    -19
1,839  
  1,836
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

2,061 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,222 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,130 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030401

    -20
2,125  
  2,125
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[102.0]
100
[ 95.0]

2,580 
c 1030401

    -21
2,474  
  2,370
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

2,618 
横浜神奈川 -20 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 144,000 円           28,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 168,288 円             4,207,200 ×       4.0 %
③公租公課  土地                82,000 円     査定額
 建物               244,800 円           28,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        28,800 円           28,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円           28,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    696,688 円 (               4,645 円/㎡)  (経費率    16.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円                          設計監理料率
  180,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,105,280 円  
(             14,035 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,205,638 円      
②総費用 696,688 円      
③純収益 ①-② 3,508,950 円      
④建物等に帰属する純収益 2,105,280 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,403,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,364,648 円      

  (                          9,098 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              29,666,261 円


(                       198,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
横浜神奈川 -20 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜神奈川 -20 神奈川県 神奈川第4 氏名  不動産鑑定士 横田 隆浩 印  TEL.
鑑定評価額 39,800,000 円  1㎡当たりの価格 265,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
210,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市神奈川区子安台1丁目80番3
「子安台1-12-11」
②地積
 (㎡)
150  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,150)
準防

(その他)
高度3種最高15m


(70,150)
台形
1:1.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が多
い北西傾斜の住宅地
北東8m市道 水道、ガス、下水 新子安

1.1km
(2)



①範囲 東    40 m、西    50 m、南    80 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.5 m、奥行 約    16.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北、8m
市道
交通

施設
新子安駅北東方

1.1km
法令

規制
2中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域は熟成している。地域に影響を与える特段の要因もないことか
ら、現状を維持して推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           269,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           192,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR京浜東北線を中心に、京浜急行線、東急東横線等を主たる鉄道とする神奈川区及び周辺区内の既成
市街地に存する住宅地の集積である。需要者は東京方面及び横浜中心部へ通勤する一次及び二次取得者層が中心で、同
一需給圏外からの転入もみられる。最寄駅から徒歩圏に存する地域は需要は堅調であり、取引の中心となる価格帯は、
新築の建売分譲住宅で総額4000万円~5000万円である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、戸建住宅を中心に、アパート等もみられる住宅地域である。居住の快適性が重視される戸建住宅中心の自
己使用目的での取引が中心であり、収益性に着目した価格形成が行われていないことから、収益価格は低位に試算され
たものと思料する。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 神奈川 -6                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        271,000 円/㎡
[100.4]
100
100
[101.0]
100
[102.5]
[101.0]
100
265,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          262,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかな回復傾向が続いていたが、新
型コロナの影響により、雇用・所得にマイナ
スの影響も出ている。


住宅地として成熟しており、地域要因に大き
な変動は見られない。取引価格水準は若干の
上昇傾向となっている。


住宅地として標準的であり、個別的要因に特
段の変動は認められない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     +4.6
環境         0.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.1 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜神奈川 -20 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10304
09D
-6
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,160)
b 10304
05
-9
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西4m私道、
中間画地




1住居
高度地区4種
(70,160)
c 10304
02
-31
横浜市神奈川区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西6m市道、
南東3m、角地




1住居

(80,200)
d 10304
07
-20
横浜市神奈川区

更地


  
(           ) 
長方形 南8m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
240,579  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

233,572 
100
[  91.1]

256,391 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

259,000 
b (            
306,523  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

304,684 
100
[ 112.1]

271,797 

275,000 
c (            
268,141  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

257,828 
100
[  98.4]

262,020 

265,000 
d (            
257,918  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

250,406 
100
[  91.2]

274,568 

277,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境      -8.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +1.5 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.6 環境      -5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.6 環境     -12.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     269,000 円/㎡]  



横浜神奈川 -20 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,162,377 

694,960 

3,467,417 

2,105,280 

1,362,137 
( 0.9722
1,324,270 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       28,788,478 円    (     192,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜神奈川 -20 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 80.00 LS2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防
高度3種最高15m
70 %   150 %   150 %   150 ㎡     10.5 m x   16.0 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 共同住宅の2DK(40㎡、ファミリータイプ)を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定するため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

2,050 

164,000 
1.0  164,000 
1.0  164,000 

 2 2
居宅
80.00 

100.0 

80.00 

2,100 

168,000 
1.0  168,000 
1.0  168,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


160.00 

100.0 

160.00 


332,000 
332,000 
332,000 
⑨年額支払賃料        332,000 円 × 12ヶ月 =        3,984,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  15,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          180,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,984,000 円  ×     4.0 %                          
+            180,000 円  ×     4.0 % =         166,560 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,997,440 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           332,000 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,187 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          332,000 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          161,750 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,162,377 円    (         27,749 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1030401

    -19
1,839  
  1,836
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

2,085 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,191 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,100 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1030401

    -21
2,474  
  2,370
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[108.0]
100
[100.0]

2,291 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜神奈川 -20 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 144,000 円           28,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 166,560 円             4,164,000 ×       4.0 %
③公租公課  土地                82,000 円     査定額
 建物               244,800 円           28,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        28,800 円           28,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円           28,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    694,960 円 (               4,633 円/㎡)  (経費率    16.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円                          設計監理料率
  180,000 円/㎡ ×      160.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,105,280 円  
(             14,035 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,162,377 円      
②総費用 694,960 円      
③純収益 ①-② 3,467,417 円      
④建物等に帰属する純収益 2,105,280 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,362,137 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,324,270 円      

  (                          8,828 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              28,788,478 円


(                       192,000 円/㎡)