別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
高山 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高山 -4 岐阜県 岐阜第2 氏名  不動産鑑定士 向川原 毅彦 印  TEL.
鑑定評価額 8,350,000 円  1㎡当たりの価格 30,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
高山市新宮町3475番8
②地積
 (㎡)
271  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域


(60,184)

1:2
住宅

W2
一般住宅のほかに農
地も見られる住宅地
西4.6m市道 水道、下水 高山

3.5km
(2)



①範囲 東    30 m、西    40 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    25.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.6
m市道
交通

施設
高山駅西方

3.5km
法令

規制
(都) 1住居
(60,184)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
当地域は低層の一般住宅を中心とする新興の住宅地域であるが、宅地の供給過多を背景に、今後はやや衰退的に
推移していくと予測する。地価については下落傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            30,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高山市の住宅地域のうち同価格帯のものであり、需要者は旧高山市内の居住者・就労者のほか、合併前の
旧町村に在住する個人である。旧高山市内の住宅地としては比較的低位な価格帯に位置しており、若年世代のファミリ
ー層に特に選好される。市内中心部から外れており、利便性が劣る事や、若年層の経済的余裕は縮小傾向にある事等か
ら、需要は低下している。市場の中心価格帯は土地のみで1000万円弱である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
本件では比準価格のみを得た。当地域及び周辺に賃貸物件は見受けられるものの取引は主に自己利用目的で行われてい
る。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基に算出しているため実証性に
優れる。比準に際しては新型コロナ以後に取引された事例も採用しており、説得力の高い価格が得られた。よって本件
では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 高山 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         55,200 円/㎡
[ 97.5]
100
100
[100.0]
100
[174.5]
[100.0]
100
30,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           32,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
高山市は人口減少局面にある。若年層の市外
流失が続き、高齢化率が高い。新型コロナの
影響により、高山市内の観光業は大打撃を受
けた。

地域要因に目立った変化等は見られない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.9
交通・接近    +10.5
環境       +61.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-4.0 %  %
3 試算価格算定内訳 高山 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 高山40

-66800
高山市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南12m市道、
東6m、北6m、
三方路



(都) 
土砂災害警戒区域
(70,200)
b 高山40

-72263
高山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4.5m市道、
北4m、角地




(都) 

(70,200)
c 高山Y40

-60540
高山市

更地


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




(都) 1中専

(60,200)
d 高山40

-65617
高山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




(都) 1低専
土砂災害警戒区域
(60,100)
e 高山40

-42231
高山市

建付


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




(都) 1中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
49,705  
100
[ 100.0]
[  95.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

43,963 
100
[ 114.0]

38,564 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

38,600 
b (            
20,800  
100
[ 100.0]
[  97.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  76.8]

26,379 
100
[  95.1]

27,738 

27,700 
c (            
35,867  
100
[ 100.0]
[  97.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

35,114 
100
[ 119.2]

29,458 

29,500 
d (            
37,046  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

36,750 
100
[ 125.0]

29,400 

29,400 
e (            
36,695  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

36,145 
100
[ 126.5]

28,573 

28,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.5 交通・接近   -2.7 環境     +10.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.3 交通・接近   +0.4 環境      -5.0
画地     -23.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.4 交通・接近   +3.8 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.4 交通・接近   +2.9 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.4 交通・接近   +5.4 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      30,800 円/㎡]  



高山 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の収集が困難で、土地の再調達原価の把握ができなかったため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
当地域の賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月13日 提出
高山 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高山 -4 岐阜県 岐阜第2 氏名  不動産鑑定士 清水 裕示 印  TEL.
鑑定評価額 8,370,000 円  1㎡当たりの価格 30,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
高山市新宮町3475番8
②地積
 (㎡)
271  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 1住居
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域


(60,184)

1:2
住宅

W2
一般住宅のほかに農
地も見られる住宅地
西4.6m市道 水道、下水 高山

3.5km
(2)



①範囲 東    30 m、西    40 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    23.0 m、規模         270 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.6
m市道
交通

施設
高山駅西方

3.5km
法令

規制
(都) 1住居
(60,184)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
農地も多い郊外の住宅地域である。供給過多に伴い、これまで地価は継続的に下落してきたが、新型コロナの影
響も加わり、従来を下回る下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            30,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏はJR高山駅を起点として半径3キロ以遠の住宅地域と判断される。需要者は市内の事業所等に勤務する
若年層が中心。市全体の人口減少が続く中、宅地供給が増え続けたことで、地価はこれまで継続的に下落してきた。新
型コロナウィルス発生後、自然災害の発生リスクの高い住宅地は敬遠される傾向が見られ、当地域も土砂災害警戒区域
内に位置していうこともあり、引き合いはやや減っている。更地で総額8百万円~10百万円程度が取引の中心。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 当地域は農地も多く見られる住宅地域で、アパート等は見られるものの、対象標準地の画地規模では、戸数分以上の
駐車スペースを確保することが困難なため、賃貸を想定した収益価格の試算は断念した。土地取引の多くは自用目的で
あるが、こうした地域では類似物件との相対比較の中で価格が決定される傾向があるため、比準価格の説得力は高い。
以上の結果、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 高山 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         55,200 円/㎡
[ 97.5]
100
100
[100.0]
100
[174.1]
[100.0]
100
30,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           32,100 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
令和2年の地価調査では、当市の住宅地の平
均変動率は-2.8%と、県全体の-2.0
%を大きく下回った。


市全体の人口減少が進む中、最近5年間の近
隣地域周辺の人口は、ほぼ横ばいで推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.9
交通・接近    +10.5
環境       +35.0
行政         0.0
その他      +19.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-3.7 %  %
3 試算価格算定内訳 高山 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 高山Y40

-72977
高山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西7.5m市道
、北東6m、
二方路



(都) 2住居
風致地区
土砂災害警戒区域
(70,200)
b 高山Y40

-60540
高山市

更地


  
(           ) 
長方形 西6m市道、
中間画地




(都) 1中専

(60,200)
c 高山40

-65596
高山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地




(都) 1低専
土砂災害警戒区域
(70,100)
d 高山40

-65617
高山市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




(都) 1低専
土砂災害警戒区域
(60,100)
e 高山40

-66800
高山市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南12m市道、
東6m、北6m、
三方路



(都) 
土砂災害警戒区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
36,688  
100
[ 100.0]
[  95.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

33,981 
100
[ 117.5]

28,920 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

28,900 
b (            
35,867  
100
[ 100.0]
[  95.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

34,325 
100
[ 113.8]

30,163 

30,200 
c (            
38,743  
100
[ 100.0]
[  98.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

36,077 
100
[ 112.5]

32,068 

32,100 
d (            
37,046  
100
[ 100.0]
[  98.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

36,342 
100
[ 112.5]

32,304 

32,300 
e (            
49,705  
100
[ 100.0]
[  96.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 108.2]

44,101 
100
[ 119.2]

36,997 

37,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.31 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.9 交通・接近   +5.7 環境      +5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.31 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.4 交通・接近   +3.8 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.31 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.4 交通・接近   +2.9 環境      +8.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.31 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.4 交通・接近   +2.9 環境      +8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.31 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.5 交通・接近   -2.7 環境     +15.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      30,900 円/㎡]  



高山 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
賃貸市場において十分な駐車場確保が必須条件となっており、当該画地規模での賃貸住宅想定が非現実的である
ため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ