別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月14日 提出
東広島 -27 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東広島 -27 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 向井 弘二 印  TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  1㎡当たりの価格 99,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
東広島市寺家駅前2番5
「寺家駅前2-7」
②地積
 (㎡)
230  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
地区計画等



1.5:1
住宅

W2
戸建住宅が建ち並ぶ
区画整理済の住宅地
北東6m市道 水道、下水 寺家

210m
(2)



①範囲 東    40 m、西    30 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
新築の戸建住宅が建ち並ぶ区
画整理が完了した住宅地域


基準方位 北、6m
市道
交通

施設
寺家駅北西方

210m
法令

規制
1住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
当地域はJR山陽本線南側に位置する寺家駅南口広場背後の住宅地域である。平成29年春にJR寺家駅が新設
され、周辺街路整備もされつつあり、利便な住宅地としての発展が期待されている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            99,100 円/㎡
 収益還元法  収益価格            54,200 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として東広島市中心市街地周辺でJR山陽本線沿線周辺に位置する住宅地域一帯である。需要者の中
心は東広島市在住の30~40代の1次取得者層が大半を占めているが、他地区からの転入者も見られ寺家地区は人口
及び世帯数、新築着工戸数も増加傾向である。圏域内では特に新興団地への人気が高く需要は強含みである。土地価格
は1,800万円相当、新築戸建で3,800万円前後の物件が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該標準地は寺家地区区画整理地区内で平成30年6月に換地処分された土地である。同一圏域内の住宅市場では、自
用目的の戸建住宅の敷地の取引が中心で、経済合理性に見合った賃貸市場は成立していないことから低位に求められた
。試算価格の調整に当たっては比準価格を中心に収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格との均衡に留意し、さらには
周辺の開発動向・市場の需給動向等も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東広島 -12                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         63,000 円/㎡
[101.1]
100
100
[100.0]
100
[ 64.1]
[100.0]
100
99,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           97,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
JR寺家駅周辺、利便性の高い地域では上昇
、郊外では下落の二極化状態である。



東広島寺家産業団地・区画整理事業やJR寺
家駅開業等から寺家地区の不動産需要は強い
が、地価は上昇率鈍化傾向である。


標準的であり、個別的要因はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近    -10.0
環境       -25.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.2 %  %
3 試算価格算定内訳 東広島 -27 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 東広島20
K34
-303406
東広島市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地




「調区」 

(70,360)
b 東広島20
K34
-303433
東広島市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西14m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
c 東広島20
K34
-303436
東広島市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地




1中専

(60,200)
d 東広島20
T34
-403402
東広島市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東5m私道、
中間画地




1住居

(60,200)
e 東広島21
K34
-313433
東広島市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m道路、
中間画地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
87,761  
100
[ 100.0]
[ 103.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

91,008 
100
[ 100.2]

90,826 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

90,800 
b (            
80,722  
100
[ 100.0]
[ 103.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

85,798 
100
[  87.9]

97,609 

97,600 
c (            
75,889  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

78,469 
100
[  78.2]

100,344 

100,000 
d (            
87,064  
100
[ 100.0]
[ 102.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

94,029 
100
[  87.5]

107,462 

107,000 
e (            
92,062  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

92,891 
100
[  92.5]

100,423 

100,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境     +11.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -3.0 環境     -12.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -8.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -7.0 環境      -3.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  -11.0 環境      +6.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      99,100 円/㎡]  



東広島 -27 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  建設事例の入手が困難で、再調達原価の把握ができない為。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,842,966 

951,602 

3,891,364 

3,263,700 

627,664 
( 0.9724
610,340 
  4.9 -  0.0 )
4.9%  
⑧収益価格       12,455,918 円    (      54,200 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東広島 -27 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 105.00 S3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
地区計画等
60 %   200 %   200 %   230 ㎡     18.0 m x   13.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 共同住宅2DK占有面積約50㎡、6戸程度 ⑦有効率   92.0 %
の理由
共用部分の為
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 3
居宅
105.00 

92.0 

96.60 

1,359 

131,279 
3.0  393,837 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


315.00 

92.0 

289.80 


393,837 
1,181,511 
0 
⑨年額支払賃料        393,837 円 × 12ヶ月 =        4,726,044 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      289.80 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域の賃貸実態を考慮し非計上。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   5,000 円/台 ×    6 台 × 12ヶ月 +            =          360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,726,044 円  ×     5.0 %                          
+            360,000 円  ×     5.0 % =         254,302 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,831,742 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,181,511 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           11,224 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,842,966 円    (         21,056 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 東広島(賃)K
34

    -313401
1,387  
  1,385
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

1,360 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,362 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,359 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 東広島(賃)K
34

    -313403
1,364  
  1,362
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,364 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
東広島 -27 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 141,900 円           47,300,000 ×       0.3 %
②維持管理費 254,302 円             5,086,044 ×       5.0 %
③公租公課  土地                58,800 円     査定額
 建物               402,000 円           47,300,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        47,300 円           47,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,300 円           47,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    951,602 円 (               4,137 円/㎡)  (経費率    19.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 47,300,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      315.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0690        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0575 ×  50 % + 0.0702 ×  30 % + 0.0957 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,263,700 円  
(             14,190 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,842,966 円      
②総費用 951,602 円      
③純収益 ①-② 3,891,364 円      
④建物等に帰属する純収益 3,263,700 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 627,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
610,340 円      

  (                          2,654 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.9 %

                              12,455,918 円


(                        54,200 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
東広島 -27 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東広島 -27 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 藤井 洋司 印  TEL.
鑑定評価額 22,700,000 円  1㎡当たりの価格 98,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
東広島市寺家駅前2番5
「寺家駅前2-7」
②地積
 (㎡)
230  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
地区計画等



1.5:1
住宅

W2
戸建住宅が建ち並ぶ
区画整理済の住宅地
北東6m市道 水道、下水 寺家

210m
(2)



①範囲 東    40 m、西    30 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
区画整理済の利便性の良好な
住宅地域


基準方位 北、6m
市道
交通

施設
寺家駅北西方

210m
法令

規制
1住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、寺家駅に近接する区画整理済の住宅地域である。周辺では店舗等も進出し、生活利便性が向上して
おり、今後も発展的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            98,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            53,900 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西条地区やその隣接の八本松地区の平坦部住宅地域を中心とする圏域。主たる需要者は、東広島市内へ
通勤する給与所得者及び地縁者が大半である。同地域は、寺家駅に近接し、店舗等の進出も確認され、発展傾向にあり
需要は根強い。一方で、近時の経済情勢下にあり、地価の上昇率は鈍化している。需要の中心となる価格帯は、土地で
1,500万円~2,300万円程度、新築戸建で3,500万円~4,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、寺家地区に所在する代替競争関係にある周辺類似地域の取引事例により試算されており、市場性の反映が
直接的であり信頼性は高い。一方、賃貸用建物を想定し収益価格を試算したものの、発展傾向にある同地域において地
価上昇が先行的となるなか、賃料の遅行性により、収益価格は低位に試算されたものと判断される。よって、本案件で
は、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東広島 -12                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         63,000 円/㎡
[101.1]
100
100
[100.0]
100
[ 65.0]
[100.0]
100
98,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           97,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
昨今の経済情勢下にあり、雇用、消費等も低
調に推移しているが、東広島市内では、利便
性等の面で地価の二極化傾向が継続している


寺家駅に近接し、生活利便性が向上しており
、住宅需要は根強い。一方で、近時の経済情
勢下にあり、地価の上昇率は鈍化している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近    -10.0
環境       -24.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.0 %  %
3 試算価格算定内訳 東広島 -27 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 東広島21
K34
-313412
東広島市

更地


  
(           ) 
不整形 南東6m私道、
中間画地




1中専
地区計画等
(60,200)
b 東広島21
K34
-313430
東広島市

更地


  
(           ) 
不整形 西5m市道、
北5m、角地




1住居

(70,200)
c 東広島21
K34
-313433
東広島市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6m道路、
中間画地




1住居

(60,200)
d 東広島21
K34
-313414
東広島市

更地


  
(           ) 
長方形 南西5m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
75,625  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[   /  ]
100
[  90.3]

85,005 
100
[  86.6]

98,158 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

98,200 
b (            
85,047  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[  94.8]

90,609 
100
[  91.2]

99,352 

99,400 
c (            
92,062  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

92,891 
100
[  93.3]

99,562 

99,600 
d (            
79,700  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

80,497 
100
[  80.1]

100,496 

100,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -6.0 環境      -6.0
画地      -9.7 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境      -5.0
画地      -5.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  -11.0 環境      +7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近  -13.0 環境      -7.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      98,900 円/㎡]  



東広島 -27 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,919,148 

968,702 

3,950,446 

3,326,210 

624,236 
( 0.9724
607,007 
  4.9 -  0.0 )
4.9%  
⑧収益価格       12,387,898 円    (      53,900 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東広島 -27 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 105.00 S3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居
地区計画等
60 %   200 %   200 %   230 ㎡     18.0 m x   13.0 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 (2DK:ファミリータイプ)の共同住宅で、専有面積48㎡程度。全6戸を想定した。 ⑦有効率   92.0 %
の理由
玄関、階段等の共用部分を考慮した為。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 3
居宅
105.00 

92.0 

96.60 

1,382 

133,501 
3.0  400,503 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


315.00 

92.0 

289.80 


400,503 
1,201,509 
0 
⑨年額支払賃料        400,503 円 × 12ヶ月 =        4,806,036 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      289.80 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   5,000 円/台 ×    6 台 × 12ヶ月 +            =          360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額)  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,806,036 円  ×     5.0 %                          
+            360,000 円  ×     5.0 % =         258,302 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,907,734 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,201,509 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           11,414 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,919,148 円    (         21,388 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 東広島(賃)T
56

    -285653
1,412  
  1,408
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[ 93.0]
100
[100.0]

1,380 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,385 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,382 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 東広島(賃)T
56

    -285654
1,098  
  1,096
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[ 93.0]
100
[100.0]

1,389 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
東広島 -27 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 146,100 円           48,700,000 ×       0.3 %
②維持管理費 258,302 円             5,166,036 ×       5.0 %
③公租公課  土地                53,000 円     査定額
 建物               413,900 円           48,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        48,700 円           48,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,700 円           48,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    968,702 円 (               4,212 円/㎡)  (経費率    19.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9724    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 48,700,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      315.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0683        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0575 ×  45 % + 0.0702 ×  40 % + 0.0957 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,326,210 円  
(             14,462 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,919,148 円      
②総費用 968,702 円      
③純収益 ①-② 3,950,446 円      
④建物等に帰属する純収益 3,326,210 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 624,236 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
607,007 円      

  (                          2,639 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.9 %

                              12,387,898 円


(                        53,900 円/㎡)