別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
守谷 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 -16 茨城県 茨城第1 氏名  不動産鑑定士 羽場 睦夫   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  1㎡当たりの価格 125,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
99,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
守谷市松並青葉1丁目7番3
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)
地区計画等



1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
北西5m市道 水道、ガス、下水 守谷

1.3km
(2)



①範囲 東   200 m、西    80 m、南    60 m、北   270 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    16.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

標準方位北、5m市
交通

施設
守谷駅北方

900m
法令

規制
1低専
(50,100)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
大規模分譲住宅地域であり、良好な住環境を形成し発展的に推移する可能性が高い住宅地域である。
(3)最有効使用の判定 2階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           125,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守谷市内のTX守谷駅が利用可能な住宅地域である。需要者は主として圏内の買替層が中心となり、圏外
からの需要も見込まれる。守谷駅に近い地域は潜在的な需要が多く、価格は緩やかな上昇傾向で推移している。中心価
格帯として土地は165㎡で2000万円程度であり、新築戸建物件については4000万円台後半から5000万円
台前半としてが主流である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象不動産の存する地域では、自用地を求める取引がその大半を占め、収益物件の取引は少ない。よって快適性や利便
性、安全性等が重視される傾向が強い。収益価格であるが、戸建分譲住宅地域のため、収益価格は求められなかった。
よって本件では主たる需要者の視点に立ち、比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 守谷 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         94,900 円/㎡
[104.3]
100
100
[101.0]
100
[ 79.2]
[101.0]
100
125,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
守谷市の人口はこの数年間増加傾向にあると
同時に、高齢化率は県平均を下回っている。
都心方面へ通勤する若年層の増加が主因と思
われる。

価格動向に大きな影響を与えるような地域要
因の変化はみられない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近      0.0
環境       -20.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 守谷 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 守谷HM公

-1
守谷市

建付


  
(           ) 
不整形 南東6m市道、
北西4.5m、
二方路



1低専

(50,80)
b 守谷HM調

-2
守谷市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地




1低専

(50,100)
c 守谷GY調

-1
守谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地




1低専

(40,80)
d 守谷SK公

-24
守谷市

建付


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
(50,100)
e 守谷SK調

-59
守谷市

更地


  
(           ) 
長方形 南34m市道、
北6m、東4m、
三方路



近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
108,145  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.5]

114,439 
100
[  94.0]

121,744 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

123,000 
b (            
115,138  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

116,405 
100
[  96.0]

121,255 

122,000 
c (            
127,119  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

123,729 
100
[  96.0]

128,884 

130,000 
d (            
132,815  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

129,273 
100
[ 101.0]

127,993 

129,000 
e (            
109,189  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

103,990 
100
[  95.7]

108,662 

110,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -6.0
画地      -5.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     +15.0 交通・接近   +2.0 環境     -20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     125,000 円/㎡]  



守谷 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  新規造成団地であるが、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建分譲住宅地域であり、収益性は考慮されずかつ収益向建物の建設に適していないため、収益還元法の適用は
困難である。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
守谷 -16 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
守谷 -16 茨城県 茨城第1 氏名  不動産鑑定士 齋藤 清人   TEL.
鑑定評価額 21,100,000 円  1㎡当たりの価格 128,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
99,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
守谷市松並青葉1丁目7番3
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域
北西5m市道 水道、ガス、下水 守谷

1.3km
(2)



①範囲 東   200 m、西    80 m、南    60 m、北   270 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.2 m、奥行 約    16.1 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない

基準方位北   5
m市道
交通

施設
守谷駅北方

1.3km
法令

規制
1低専
(50,100)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ区画整理された新興住宅地域で、需要は堅調に推移しており、今後もこの傾向が
継続していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           128,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は守谷市内の低層住宅地で、需要者は守谷市内に居住する一次取得者層及び買替層のほか、都内等へ通勤す
る県外からの需要も見られる。守谷駅勢圏においては、需要者は利便性を重視する傾向にあり、今後も堅調な需要が見
込まれ、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯としては、土地のみで2,000~2,300万円前後、土
地建物総額では4,000~5,300万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は区画整理された閑静な住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。地区計画によりアパート建築は不
可であるため収益還元法は適用しない。比準価格は、守谷市内の取引事例から住宅地としての各要因に着目し適正に試
算がなされており、信頼性の程度が高い。以上、代表標準地との検討を踏まえ、住宅地としての市場の実態を反映した
比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 守谷 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         94,900 円/㎡
[104.3]
100
100
[101.0]
100
[ 77.2]
[101.0]
100
128,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
守谷市の人口は増加傾向、高齢化率は低い。
守谷駅徒歩圏を中心に生活利便性が良好なエ
リアの需要は堅調に推移している。


区画整理が行われた閑静な住宅地域で、品等
が良好であり、地価は強含みで推移している



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近      0.0
環境       -22.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 守谷 -16 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 守谷SK公

-1
守谷市

更地


  
(           ) 
不整形 北東5m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
(50,100)
b 守谷SK公

-9
守谷市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西5m市道、
北5m、角地




1低専
地区計画等
(60,100)
c 守谷SK公

-63
守谷市

建付


  
(           ) 
不整形 東6m市道、
北6m、角地




1低専
地区計画等
(60,100)
d 守谷SK調

-49
守谷市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地




1住居
高度3種最高20m
(60,160)
e 守谷SK調

-1
守谷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
北東13m、
角地



1住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
106,645  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[  90.9]

120,841 
100
[  96.0]

125,876 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

127,000 
b (            
123,365  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.9]

123,244 
100
[ 100.0]

123,244 

124,000 
c (            
131,319  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.8]

133,424 
100
[ 101.0]

132,103 

133,000 
d (            
118,182  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

118,414 
100
[  96.0]

123,348 

125,000 
e (            
142,697  
100
[ 100.0]
[ 105.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

144,618 
100
[ 113.3]

127,642 

129,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地      -9.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      -0.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境     +10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     128,000 円/㎡]  



守谷 -16 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
第一種低層住居専用地域に指定された住宅地域で、また、地区計画によりアパート建築は不可であるため、収益
還元法の適用は見送った。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ