別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月12日 提出
川越 5-11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-11 埼玉県 埼玉第3 氏名  不動産鑑定士 巣合 勇次   TEL.
鑑定評価額 67,500,000 円  1㎡当たりの価格 279,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
225,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川越市幸町3番1
②地積
 (㎡)
242  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)
重伝建地区


(90,400)

1:3.5
店舗兼住宅

S3
低層の小売店舗等が
建ち並ぶ既成商業地
東10m県道 水道、ガス、下水 本川越

950m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    60 m、北    60 m ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
蔵造の町並みに代表される埼
玉県内有数の観光地


10m県道 交通

施設
本川越駅北方

950m
法令

規制
商業
(90,400)
準防 
重伝建地区
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は川越市伝統的建造物保存地区のほぼ中心に位置し、観光客が集積する蔵造の町並みに存している。地
域要因としては特段の変更はないが、当該地域は観光入込客数の変動に大きな影響を受けるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           286,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           211,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川越市及びその周辺市町における中心商業地域と判断する。主たる需要者は自用又は、収益事業用の土地
を需要する個人、企業等のエンドユーザー、デベロッパー等が考えられる。近隣地域周辺は上記に記載した通り蔵造の
町並みに存し、埼玉県内有数の観光地であることから需要は非常に高いものと考えられる。しかし、供給がほとんどな
く、相場の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
商業地における取引事例数は少ないものの、採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存し、実証的で規範性の高い
事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。一方、収益価格については賃料設定等適切と判断されるが
、建築費の高止まりしている状況等もあり、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準に、収益
価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川越 5-4                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        367,000 円/㎡
[100.8]
100
100
[100.0]
100
[132.8]
[100.0]
100
279,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          277,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が徐々に緩和されつつあるものの、景気動向
の回復への動きは弱く、新たな変異ウイルス
も懸念される。

新型コロナウイルス感染症による営業自粛等
も解除され、集客が回復しつつあることから
、地価動向は持ち直しているものと思料する


個別的要因に特に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.1
交通・接近    +14.9
環境       +21.0
行政        -2.4
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 川越 5-11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 2201-
02
-20141
川越市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 東16.4m市道、
中間画地




近商

(90,200)
b 2201-
07
-20132
川越市

建付


  
(           ) 
長方形 西10.2m県道、
北7.1m、角地




近商

(90,200)
c 2201-
01
-20135
川越市

更地


  
(           ) 
長方形 北15m県道、
中間画地




近商

(90,200)
d 2201-
02
-20147
川越市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南11m県道、
西4m、角地




商業

(90,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
289,584  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

291,901 
100
[ 101.7]

287,022 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

287,000 
b (            
265,976  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

259,520 
100
[  89.7]

289,320 

289,000 
c (            
210,075  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[  95.0]

222,458 
100
[  81.6]

272,620 

273,000 
d (            
230,708  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

225,108 
100
[  76.3]

295,030 

295,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.11 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.6 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -9.1 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +9.6 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -9.1 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.6 環境     -15.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -9.1 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.6 環境     -20.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     286,000 円/㎡]  



川越 5-11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,953,363 

1,727,385 

7,225,978 

4,755,520 

2,470,458 
( 0.9522
2,352,370 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格       51,138,478 円    (     211,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
川越 5-11 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗・共同住宅 150.96 S3 326.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
重伝建地区
90 %   400 %   400 %   242 ㎡      7.8 m x   28.5 m  前面道路:県道        10.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 店舗部分はフロア貸し、共同住宅部分はワンルームタイプ、平均専有面積約27㎡ ⑦有効率   84.3 %
の理由
共用部分を考慮したため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
133.16 

73.6 

98.00 

3,774 

369,852 
6.0  2,219,112 
0.0  0 

 2 2
居宅
101.00 

92.1 

93.00 

2,264 

210,552 
1.0  210,552 
0.0  0 

 3 3
居宅
91.86 

91.3 

83.86 

2,340 

196,232 
1.0  196,232 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


326.02 

84.3 

274.86 


776,636 
2,625,896 
0 
⑨年額支払賃料        776,636 円 × 12ヶ月 =        9,319,632 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      274.86 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠  
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,319,632 円  ×     4.2 %                          
+                    円  ×         % =         391,425 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,928,207 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,625,896 円 ×    95.8 %  ×    1.00 % =           25,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,953,363 円    (         36,997 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 2201-04
    -1
4,328  
  4,175
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 80.0]
100
[ 95.0]
100
[147.2]
100
[100.0]

3,869 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,793 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,774 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 2201-04
    -2
1,855  
  1,800
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 80.0]
100
[100.0]
100
[ 62.4]
100
[100.0]

3,716 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
川越 5-11 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 386,000 円           77,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 372,785 円             9,319,632 ×       4.0 %
③公租公課  土地               158,000 円     査定額
 建物               656,200 円           77,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        77,200 円           77,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,200 円           77,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     査定
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,727,385 円 (               7,138 円/㎡)  (経費率    19.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 77,200,000 円                          設計監理料率
  230,000 円/㎡ ×      326.02 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0503 ×  45 % + 0.0622 ×  40 % + 0.0939 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,755,520 円  
(             19,651 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,953,363 円      
②総費用 1,727,385 円      
③純収益 ①-② 7,225,978 円      
④建物等に帰属する純収益 4,755,520 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,470,458 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,352,370 円      

  (                          9,721 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              51,138,478 円


(                       211,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月12日 提出
川越 5-11 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-11 埼玉県 埼玉第3 氏名  不動産鑑定士 蛙原 康善   TEL.
鑑定評価額 67,500,000 円  1㎡当たりの価格 279,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
225,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川越市幸町3番1
②地積
 (㎡)
242  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,400)
準防

(その他)
重伝建地区


(90,400)

1:3.5
店舗兼住宅

S3
低層の小売店舗等が
建ち並ぶ既成商業地
東10m県道 水道、ガス、下水 本川越

950m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    60 m、北    60 m ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
外国人観光客の来訪が目立つ
県内最高の観光地


10m県道 交通

施設
本川越駅北方

950m
法令

規制
商業
(90,400)
準防 
重伝建地区
⑤地域要因の将
 来予測
2016年に毎年10月開催の川越祭りがユネスコの文化遺産に登録されたことで国外からの集客が増加してい
ましたが、現在は日本人観光客のみとなっています。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           283,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           218,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県全域の低価格帯商業地域です。需要者は法人及び個人事業者等で全国規模の広がりが見られます。
2016年は川越まつりがユネスコの世界文化遺産に登録され天皇行幸の実績を踏まえて県内で唯一外国人観光客の賑
わいが見られてきましたが、新型コロナウイルス感染症の影響で現在は日本人観光客のみです。商業地としての需要は
底堅く土日の人出が増加しています。オープンマーケットで取引される物件は僅少で中心価格帯の特定は困難です。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
取引事例比較法では価格水準に注目し繁華性と多様性を中心に補正しました。一方、収益還元法は商業地の賃貸事例に
より試算していますが、伝統的建造物群指定地域のコストを反映した賃料設定が機能するには至りません。このため市
場性に着目した比準価格を標準とし収益価格を勘案するほか、代表標準地に規準した価格を尊重して鑑定評価額を上記
の通り決定しました。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川越 5-4                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        367,000 円/㎡
[100.8]
100
100
[100.0]
100
[132.8]
[100.0]
100
279,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          277,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
県内中小企業の景況感は厳しい状況ですが製
造業を中心に持ち直しの動きが続いており、
先行きについては改善の動きがみられます。
 

外国人観光客を呼び込める県内屈指の観光地
で天皇行幸とユネスコ登録で今後も地価は盤
石です。


個別的要因に変動はありません。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.1
交通・接近    +14.9
環境       +21.0
行政        -2.4
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 川越 5-11 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 2201-
07
-23514
富士見市

建付


  
(           ) 
長方形 北西9m市道、
中間画地




近商

(90,200)
b 2201-
09
-24516
ふじみ野市

更地


  
(           ) 
長方形 北西9m県道、
南西1.8m、
角地



近商

(90,200)
c 2201-
11
-23503
富士見市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北西13m県道、
北東11m、
角地



近商

(90,200)
d 4K741

-19
志木市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北西10.2m県
道、中間画地




近商
高度地区最高25m
(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
248,232  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

248,232 
100
[  87.7]

283,047 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

283,000 
b (            
240,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

240,000 
100
[  84.8]

283,019 

283,000 
c (            
260,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

252,427 
100
[  89.5]

282,041 

282,000 
d (            
317,700  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

319,606 
100
[ 112.5]

284,094 

284,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.2 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -9.1 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  +11.7 環境     -16.5
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -9.1 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  +11.2 環境     -11.5
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -9.1 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.9 環境     +18.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -9.1 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     283,000 円/㎡]  



川越 5-11 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,028,411 

1,725,128 

7,303,283 

4,755,520 

2,547,763 
( 0.9522
2,425,980 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格       52,738,696 円    (     218,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
川越 5-11 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 150.96 S3 326.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
重伝建地区
90 %   400 %   400 %   242 ㎡      7.8 m x   28.5 m  前面道路:県道        10.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 店舗部分はフロア貸し、共同住宅部分はワンルームタイプ、平均専有面積約27㎡ ⑦有効率   84.3 %
の理由
共用部分を考慮したため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 3 3
居宅
91.86 

91.3 

83.86 

2,325 

194,975 
1.0  194,975 
1.0  194,975 

 2 2
居宅
101.00 

92.1 

93.00 

2,250 

209,250 
1.0  209,250 
1.0  209,250 

 1 1
店舗
133.16 

73.6 

98.00 

3,750 

367,500 
6.0  2,205,000 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


326.02 

84.3 

274.86 


771,725 
2,609,225 
404,225 
⑨年額支払賃料        771,725 円 × 12ヶ月 =        9,260,700 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      274.86 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,260,700 円  ×     4.2 %                          
+                    円  ×         % =         388,949 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,871,751 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,609,225 円 ×    95.8 %  ×    1.00 % =           24,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          404,225 円 ×    95.8 %  ×    0.3400 =          131,664 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,028,411 円    (         37,307 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 2201-02
    -4
2,493  
  2,421
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 80.0]
100
[ 90.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

3,395 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,769 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,750 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 2201-02
    -2
4,517  
  4,375
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[121.0]
100
[100.0]

4,148 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
川越 5-11 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 386,000 円           77,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 370,428 円             9,260,700 ×       4.0 %
③公租公課  土地               158,100 円     査定額
 建物               656,200 円           77,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        77,200 円           77,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,200 円           77,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     査定
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,725,128 円 (               7,129 円/㎡)  (経費率    19.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 77,200,000 円                          設計監理料率
  230,000 円/㎡ ×      326.02 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0616        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0503 ×  45 % + 0.0622 ×  40 % + 0.0939 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
4,755,520 円  
(             19,651 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,028,411 円      
②総費用 1,725,128 円      
③純収益 ①-② 7,303,283 円      
④建物等に帰属する純収益 4,755,520 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 2,547,763 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,425,980 円      

  (                         10,025 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              52,738,696 円


(                       218,000 円/㎡)