別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
戸田 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 -1 埼玉県 埼玉第5 氏名  不動産鑑定士 石田 清巳   TEL.
鑑定評価額 36,400,000 円  1㎡当たりの価格 246,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
190,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
戸田市喜沢2丁目9番63
②地積
 (㎡)
148  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:1.2
住宅

LS2
一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域
南西6m市道 水道、ガス、下水 西川口

1.3km
(2)



①範囲 東    60 m、西    30 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
西川口駅南西方

1.3km
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
当分は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           258,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           141,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR埼京線沿線で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち戸田市居住者で
、東京都内に通勤する一次取得者が多くを占める。利便性良好な旧来からの住宅地であり、コロナ禍においても、需要
は安定的に推移している。新築戸建住宅は3500万円~4000万円程度の物件が需要の中心となっているが、土地
は規模の異なる取引が多く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は既成市街地内に位置し、アパート需要は見込めるものの、収益性より快適性を重視する駅からやや遠い低層
住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移・動向
、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 戸田 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        280,000 円/㎡
[102.5]
100
100
[100.0]
100
[122.6]
[104.5]
100
245,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          241,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は新型コロナウイルス感染症による厳し
い状況にあるが、東京近接地域である当市の
地価は緩やかな上昇ないし横這い傾向で推移
している。

比較的利便性良好な既成市街地内の住宅地域
で、コロナ禍においても、需要は安定的に推
移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境       +19.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.1 %  %
3 試算価格算定内訳 戸田 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a

-13
戸田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地




1住居

(70,160)
b

-14
戸田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
c

-20
戸田市

更地


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
北西4m、
二方路



1住居

(80,200)
d

-15
戸田市

建付


  
(           ) 
不整形 東6m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
e

-26
戸田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4.2m市道、
中間画地




1住居

(70,168)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
293,450  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 118.5]

250,361 
100
[ 101.9]

245,693 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

257,000 
b (            
219,338  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

261,657 
100
[ 104.0]

251,593 

263,000 
c (            
289,247  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

279,836 
100
[ 112.0]

249,854 

261,000 
d (            
192,987  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

243,887 
100
[ 102.0]

239,105 

250,000 
e (            
256,400  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 115.0]

225,409 
100
[  91.2]

247,159 

258,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地     +18.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +12.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地     +15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     258,000 円/㎡]  



戸田 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,448,547 

620,649 

2,827,898 

1,886,430 

941,468 
( 0.9728
915,860 
  4.6 -  0.2 )
4.4%  
⑧収益価格       20,815,000 円    (     141,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
戸田 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 78.00 W2 156.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防

70 %   200 %   200 %   148 ㎡     10.9 m x   13.6 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DKタイプ、平均専有面積39㎡ ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
78.00 

100.0 

78.00 

1,870 

145,860 
1.0  145,860 
1.0  145,860 

 2 2
居宅
78.00 

100.0 

78.00 

1,900 

148,200 
1.0  148,200 
1.0  148,200 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


156.00 

100.0 

156.00 


294,060 
294,060 
294,060 
⑨年額支払賃料        294,060 円 × 12ヶ月 =        3,528,720 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      156.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されているので未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,528,720 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         141,149 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,387,571 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           294,060 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            2,823 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          294,060 円 ×    96.0 %  ×    0.2060 =           58,153 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,448,547 円    (         23,301 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    -105
1,639  
  1,639
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 90.0]
100
[ 94.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

1,881 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,930 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,900 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    -106
2,042  
  2,040
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[108.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,990 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
戸田 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 136,500 円           27,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 141,149 円             3,528,720 ×       4.0 %
③公租公課  土地                70,000 円     査定額
 建物               218,400 円           27,300,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        27,300 円           27,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,300 円           27,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    620,649 円 (               4,194 円/㎡)  (経費率    18.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 27,300,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      156.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0691        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0566 ×  45 % + 0.0763 ×  45 % + 0.0926 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,886,430 円  
(             12,746 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,448,547 円      
②総費用 620,649 円      
③純収益 ①-② 2,827,898 円      
④建物等に帰属する純収益 1,886,430 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 941,468 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
915,860 円      

  (                          6,188 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              20,815,000 円


(                       141,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
戸田 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 -1 埼玉県 埼玉第5 氏名  不動産鑑定士 栗原 誠   TEL.
鑑定評価額 36,300,000 円  1㎡当たりの価格 245,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
190,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
戸田市喜沢2丁目9番63
②地積
 (㎡)
148  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:1.2
住宅

LS2
一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域
南西6m市道 水道、ガス、下水 西川口

1.3km
(2)



①範囲 東    60 m、西    30 m、南    40 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
西川口駅南西方

1.3km
法令

規制
1住居
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は一般住宅、共同住宅が見られる既成住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思
われる。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           249,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           156,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR京浜東北線、JR埼京線沿線で、戸田市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は戸田市居住者が多く
を占め、個人が主で不動産業者も見られる。喜沢地区は最寄り駅からは徒歩圏にあり、区画が整然とした良好な住宅地
域である。当該地域は安定した人気があり、地価は上昇傾向にある。新築の戸建住宅は3,000~4,000万円程
度の物件が需要の中心だが、土地は単独の取引が少なく把握できなかった。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周囲にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心
は自用目的の戸建住宅である。当該地域は低層住宅地域であるので収益性より快適性が重視される傾向にあり、収益価
格がやや低めに試算されている。実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との
検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 戸田 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        280,000 円/㎡
[102.5]
100
100
[100.0]
100
[122.6]
[104.5]
100
245,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          241,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
戸田市の人口、世帯数はここ数年増加傾向で
、地価は需要の高まりにより上昇基調にある



喜沢地区は徒歩圏内で熟成した住宅地域であ
る。需給とも安定的に推移し、地価は上昇傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +3.0
環境       +19.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 戸田 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a

-13
戸田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地




1住居

(70,160)
b

-15
戸田市

建付


  
(           ) 
不整形 東6m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
c

-5
蕨市

建付


  
(           ) 
正方形 北東6m市道、
中間画地




1中専

(70,200)
d

-27
戸田市

建付


  
(           ) 
不整形 東5.5m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
293,450  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 118.5]

250,361 
100
[ 107.0]

233,982 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

245,000 
b (            
192,987  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

243,887 
100
[ 102.0]

239,105 

250,000 
c (            
249,076  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

247,849 
100
[ 107.1]

231,418 

242,000 
d (            
187,025  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

237,054 
100
[  95.1]

249,268 

260,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +4.0 環境      +5.0
画地     +18.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     249,000 円/㎡]  



戸田 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,559,231 

625,179 

2,934,052 

1,886,430 

1,047,622 
( 0.9728
1,019,127 
  4.6 -  0.2 )
4.4%  
⑧収益価格       23,161,977 円    (     156,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
戸田 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 78.00 W2 156.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防

70 %   200 %   200 %   148 ㎡     10.9 m x   13.6 m  前面道路:市道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DKタイプ、平均専有面積39㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
78.00 

100.0 

78.00 

1,926 

150,228 
1.0  150,228 
1.0  150,228 

 2 2
居宅
78.00 

100.0 

78.00 

1,965 

153,270 
1.0  153,270 
1.0  153,270 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


156.00 

100.0 

156.00 


303,498 
303,498 
303,498 
⑨年額支払賃料        303,498 円 × 12ヶ月 =        3,641,976 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      156.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているので計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,641,976 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         145,679 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,496,297 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           303,498 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            2,914 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          303,498 円 ×    96.0 %  ×    0.2060 =           60,020 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,559,231 円    (         24,049 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    -119
1,695  
  1,667
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,883 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,000 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,965 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    -105
1,639  
  1,639
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 90.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,142 
c
    -106
2,042  
  2,040
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[108.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,101 
戸田 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 136,500 円           27,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 145,679 円             3,641,976 ×       4.0 %
③公租公課  土地                70,000 円     査定額
 建物               218,400 円           27,300,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        27,300 円           27,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,300 円           27,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    625,179 円 (               4,224 円/㎡)  (経費率    17.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 27,300,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      156.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0691        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0566 ×  45 % + 0.0763 ×  45 % + 0.0926 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,886,430 円  
(             12,746 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,559,231 円      
②総費用 625,179 円      
③純収益 ①-② 2,934,052 円      
④建物等に帰属する純収益 1,886,430 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,047,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,019,127 円      

  (                          6,886 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              23,161,977 円


(                       156,000 円/㎡)