別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
戸田 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 -3 埼玉県 埼玉第5 氏名  不動産鑑定士 具志堅 全泉   TEL.
鑑定評価額 36,100,000 円  1㎡当たりの価格 219,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
170,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
戸田市大字新曽字芦原2348番3
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,160)
台形
1:1.2
住宅

LS3
一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
西3.8m市道 水道、ガス、下水 戸田

1.0km
(2)



①範囲 東    10 m、西    25 m、南    30 m、北    15 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北3.8
m市道
交通

施設
戸田駅西方

1.0km
法令

規制
1住居
(70,160)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で、住宅需要も比較的堅調である。今後も当面の間、現在
の環境を維持するものと予測され、地価はやや上昇傾向で推移するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           223,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           139,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR京浜東北線、埼京線沿線の住宅地域で、概ね川口市、蕨市、戸田市の圏域である。需要者の中心は、
若い世代の戸田市居住者が多い。戸田駅から若干遠いが、駅徒歩圏の一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域で、住
宅需要は根強く、地価はやや上昇傾向で推移している。取引の中心は、土地については取引地積もばらついており、取
引の中心を把握できない。新築戸建住宅は4,000万円台後半が多く見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低
位に試算された。取引の中心は収益性よりも快適性が重視される自用目的の戸建住宅である。また、市場の取引の実態
を反映する多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌
して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 戸田 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        280,000 円/㎡
[102.5]
100
100
[100.0]
100
[134.9]
[103.0]
100
219,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          216,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の影響が懸念され
る。不動産価格は一部横這いの地域もあるが
、全般にやや上昇傾向で推移している。


戸田駅徒歩圏であり、一般住宅の中に空地等
も見られる住宅地域である。住宅地に対する
需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近      0.0
環境       +31.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.4 %  %
3 試算価格算定内訳 戸田 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a

-19
戸田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




1中専

(70,200)
b

-21
戸田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東9m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
c

-6
戸田市

建付


  
(           ) 
不整形 南西6m市道、
中間画地




1中専

(70,200)
d

-17
戸田市

建付


  
(           ) 
不整形 北6m市道、
中間画地




1中専

(70,200)
e

-17
戸田市

建付


  
(           ) 
長方形 東6m市道、
中間画地




1中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
215,385  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

218,185 
100
[ 100.6]

216,884 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

223,000 
b (            
187,000  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

178,947 
100
[  80.5]

222,294 

229,000 
c (            
172,525  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

218,460 
100
[  97.6]

223,832 

231,000 
d (            
173,564  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

218,257 
100
[ 105.4]

207,075 

213,000 
e (            
232,574  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

229,413 
100
[ 106.8]

214,806 

221,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -7.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近  -14.0 環境     -10.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -8.0 環境      +3.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -7.0 環境     +10.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -4.0 環境      +8.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     223,000 円/㎡]  



戸田 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,818,429 

650,416 

3,168,013 

2,128,280 

1,039,733 
( 0.9728
1,011,452 
  4.6 -  0.2 )
4.4%  
⑧収益価格       22,987,545 円    (     139,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
戸田 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 88.00 W2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防

70 %   200 %   160 %   165 ㎡     12.0 m x   15.0 m  前面道路:市道         3.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DKタイプ、平均専有面積約44㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
88.00 

100.0 

88.00 

1,830 

161,040 
1.0  161,040 
1.0  161,040 

 2 2
居宅
88.00 

100.0 

88.00 

1,870 

164,560 
1.0  164,560 
1.0  164,560 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


176.00 

100.0 

176.00 


325,600 
325,600 
325,600 
⑨年額支払賃料        325,600 円 × 12ヶ月 =        3,907,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,907,200 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         156,288 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,750,912 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           325,600 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,126 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          325,600 円 ×    96.0 %  ×    0.2060 =           64,391 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,818,429 円    (         23,142 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    -134
1,702  
  1,673
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,891 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,904 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,870 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    -135
1,785  
  1,755
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,983 
c
    -136
1,685  
  1,655
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,872 
戸田 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 154,000 円           30,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 117,216 円             3,907,200 ×       3.0 %
③公租公課  土地                71,200 円     査定額
 建物               246,400 円           30,800,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        30,800 円           30,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,800 円           30,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    650,416 円 (               3,942 円/㎡)  (経費率    17.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 30,800,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0691        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0566 ×  45 % + 0.0763 ×  45 % + 0.0926 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,128,280 円  
(             12,899 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,818,429 円      
②総費用 650,416 円      
③純収益 ①-② 3,168,013 円      
④建物等に帰属する純収益 2,128,280 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,039,733 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,011,452 円      

  (                          6,130 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              22,987,545 円


(                       139,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月11日 提出
戸田 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 -3 埼玉県 埼玉第5 氏名  不動産鑑定士 山崎 伸雄   TEL.
鑑定評価額 36,100,000 円  1㎡当たりの価格 219,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
170,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
戸田市大字新曽字芦原2348番3
②地積
 (㎡)
165  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,160)
台形
1:1.2
住宅

LS3
一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
西3.8m市道 水道、ガス、下水 戸田

1.0km
(2)



①範囲 東    10 m、西    25 m、南    30 m、北    15 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         165 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北3.8
m市道
交通

施設
戸田駅西方

1.0km
法令

規制
1住居
(70,160)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
駅徒歩圏の空地等も残る既成住宅地域で、特段変動要因は認められず現状を維持して推移すると予測する。地価
はやや強含みでの推移と思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           221,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           137,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR埼京線及び京浜東北線沿線で、概ね戸田市、川口市、蕨市及びさいたま市の住宅地域の範囲。需要者
は戸田市居住者のほか周辺市及び都内からの転入も見られ、一次取得者が多い。駅徒歩圏に所在し、市内では区画整理
事業も進捗中で、底堅い需要が認められる。土地は規模にばらつきがあり中心価格帯の把握は難しいが、新築戸建住宅
は4千万円台の物件が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
同一需給圏の住宅地では投資目的でのアパート等の取引、用地取得も一部に見られるが、近隣地域とその周辺では自用
目的での取引が需要の中心となっている。このため、居住の快適性や生活利便性等の価格形成要因が重視される傾向に
ある。よって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、更に代表標準地と
の検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 戸田 -4                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        280,000 円/㎡
[102.5]
100
100
[100.0]
100
[134.9]
[103.0]
100
219,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          216,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当市の人口は増加基調が続き、不動産需要も
底堅いが、新型コロナウイルス変異株の不動
産市場への影響が懸念される。


戸田駅徒歩圏の既成住宅地域で、空地も残る
が、特筆すべき開発は見られないことから、
地域要因に特段の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近      0.0
環境       +31.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.4 %  %
3 試算価格算定内訳 戸田 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a

-18
戸田市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




1中専

(70,200)
b

-19
戸田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地




1中専

(70,200)
c

-17
戸田市

建付


  
(           ) 
不整形 北6m市道、
中間画地




1中専

(70,200)
d

-16
戸田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南9m市道、
中間画地




1中専

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
153,334  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[   /  ]
100
[  70.0]

221,020 
100
[ 100.6]

219,702 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

226,000 
b (            
215,385  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

218,185 
100
[ 100.6]

216,884 

223,000 
c (            
173,564  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

218,257 
100
[ 102.5]

212,934 

219,000 
d (            
235,212  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

224,783 
100
[ 105.7]

212,661 

219,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -7.0 環境      +5.0
画地     -30.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -7.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -7.0 環境      +7.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -5.0 環境      +7.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     221,000 円/㎡]  



戸田 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,802,949 

649,941 

3,153,008 

2,128,280 

1,024,728 
( 0.9728
996,855 
  4.6 -  0.2 )
4.4%  
⑧収益価格       22,655,795 円    (     137,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
戸田 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 88.00 W2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居 準防

70 %   200 %   160 %   165 ㎡     12.0 m x   15.0 m  前面道路:市道         3.8 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DKタイプ、平均専有面積約44㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
88.00 

100.0 

88.00 

1,824 

160,512 
1.0  160,512 
1.0  160,512 

 2 2
居宅
88.00 

100.0 

88.00 

1,861 

163,768 
1.0  163,768 
1.0  163,768 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


176.00 

100.0 

176.00 


324,280 
324,280 
324,280 
⑨年額支払賃料        324,280 円 × 12ヶ月 =        3,891,360 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,891,360 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         155,654 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,735,706 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           324,280 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            3,113 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          324,280 円 ×    96.0 %  ×    0.2060 =           64,130 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,802,949 円    (         23,048 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    -134
1,702  
  1,673
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

1,791 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,895 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,861 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    -135
1,785  
  1,755
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[107.1]
100
[100.0]

1,754 
c
    -137
2,110  
  2,110
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[101.9]
100
[100.0]

2,135 
戸田 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 154,000 円           30,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 116,741 円             3,891,360 ×       3.0 %
③公租公課  土地                71,200 円     査定額
 建物               246,400 円           30,800,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        30,800 円           30,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,800 円           30,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    649,941 円 (               3,939 円/㎡)  (経費率    17.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 30,800,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      176.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0691        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0566 ×  45 % + 0.0763 ×  45 % + 0.0926 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,128,280 円  
(             12,899 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,802,949 円      
②総費用 649,941 円      
③純収益 ①-② 3,153,008 円      
④建物等に帰属する純収益 2,128,280 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,024,728 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
996,855 円      

  (                          6,042 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              22,655,795 円


(                       137,000 円/㎡)