別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 戸田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   戸田 5-2 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　各務　実   TEL.

鑑定評価額 46,000,000 円  １㎡当たりの価格 313,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 戸田市上戸田３丁目２６番１８外 ｢上戸田３－２６－２１｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1.5 店舗、診療所兼共同 住宅 Ｓ5 店舗、飲食店、事務 所等が混在する商業 地域 北20m市道 水道、ガス、下水 戸田 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 戸田駅東方 680m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸田市役所近くに位置する準幹線道路沿いの商業地域である。当面、現在の環境を維持し推移していくものと予 測されるが、戸田駅周辺の整備に伴い、この影響を受け、徐々に発展していく可能性を含んでいる。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    223,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、埼京線、京浜東北線沿線の商業地域で、主に戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は同一需給圏 内に地縁を有する法人、路線商業型店舗の事業者や分譲マンション事業者、不動産業者等が想定される。戸田市の人口 は増加傾向で、不動産需要は一定の下支えが認められる。背後の住宅地域の地価上昇等の影響も受け、地価は上昇基調 で推移している。戸田市内の商業地の取引数は少なく、取引の個別性も強いため、中心価格帯は見いだせなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は一部自己利用の建物も多く見られ、需要者の中心も、自己利用を主な目的とする法人や個人事業主が 想定され、比準価格は同一需給圏内に存する取引事例より実証性の高い試算価格を求めることができた。一方で、収益 価格を重視する投資目的の取引は比較的少なく、収益価格の信頼性は相対的にやや劣ると判断した。以上より、比準価 格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川口 5-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    377,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [121.5] [100.0] 100 314,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    309,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による経済面の減 速懸念はあるが、不動産需要は安定し、戸田 市の商業地の地価は若干上昇で推移している 。 幹線道路沿いで、戸田駅から徒歩圏の商業地 域で、地域要因に特に変動はない。不動産需 要は堅調で、地価は若干の上昇で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％