別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月15日 提出
戸田 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 9-2 埼玉県 埼玉第5 氏名  不動産鑑定士 天田 淳一   TEL.
鑑定評価額 124,000,000 円  1㎡当たりの価格 185,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
145,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
戸田市美女木4丁目11番8外
②地積
 (㎡)
669  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)




1:2
倉庫兼事務所

S2
作業所、倉庫、配送
センター等が多い工
業地域
南東10m市道 水道、下水 北戸田

1.7km
(2)



①範囲 東    85 m、西    45 m、南    70 m、北    50 m ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    34.0 m、規模         670 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

10m市道 交通

施設
北戸田駅西方

1.7km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
作業所、倉庫、配送センター等が多い工業地域として成熟しており、特段の変動要因もないため、当面は現状の
まま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           189,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           131,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、戸田市や川口市を中心に主に都市部との接近性において類似する地域に存する工場地域である。需要者
の中心は地元製造業者や首都圏物流事業者である。対象標準地の規模はやや小さいものの、交通利便性は高く、物流事
業者による旺盛な需要を反映し、近年地価は強含みで推移している。類似する不動産の取引数は限定的であり、取引の
個別性も強いため、需要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
賃貸需要も認められるものの、主に自己使用を目的とする取引が中心の地域にあって、比準価格は同一需給圏内に存す
る規範性の高い取引事例を中心に試算価格を求めることができた。一方収益価格については、不動産の個別性や契約内
容の個別性等による変動要因も多いことから、信頼性は相対的に劣ると判断した。以上より、比準価格を重視し、収益
価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川口 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        172,000 円/㎡
[103.5]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
[100.0]
100
185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          180,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナ禍においても大型物流施設を中心
に旺盛な需要が継続しており、地価は上昇傾
向にある。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -4.0
環境        +1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.8 %  %
3 試算価格算定内訳 戸田 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a

-302
戸田市

建付


  
(           ) 
不整形 北東66m国道、
中間画地




準工

(60,200)
b

-317
戸田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西20m市道、
中間画地




準工

(60,200)
c

-303
戸田市

建付


  
(           ) 
長方形 南11m市道、
西3m、角地




工業

(70,200)
d

-29
戸田市

建付


  
(           ) 
不整形 西11m市道、
北5.5m、
東5.5m、
三方路


工業

(70,200)
e

-45
戸田市

更地


  
(           ) 
長方形 南6m市道、
中間画地




工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
162,871  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

183,139 
100
[  94.9]

192,981 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

193,000 
b (            
148,931  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

154,590 
100
[  81.2]

190,382 

190,000 
c (            
180,847  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

182,655 
100
[  97.0]

188,304 

188,000 
d (            
206,677  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

193,855 
100
[ 104.0]

186,399 

186,000 
e (            
243,466  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

244,927 
100
[ 129.4]

189,279 

189,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -5.0 環境      -3.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -5.0 環境     -17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -4.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境      -1.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近  +10.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     189,000 円/㎡]  



戸田 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

12,736,905 

2,704,191 

10,032,714 

5,787,720 

4,244,994 
( 0.9512
4,037,838 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格       87,779,087 円    (     131,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
戸田 9-2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
倉庫兼事務所 335.00 S2 670.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

60 %   200 %   200 %   669 ㎡     20.0 m x   34.0 m  前面道路:市道        10.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1棟貸しを想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一括貸しのため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
倉庫
670.00 

100.0 

670.00 

1,626 

1,089,420 
3.0  3,268,260 
1.0  1,089,420 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


670.00 

100.0 

670.00 


1,089,420 
3,268,260 
1,089,420 
⑨年額支払賃料      1,089,420 円 × 12ヶ月 =       13,073,040 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      670.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       13,073,040 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         522,922 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,550,118 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,268,260 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =           31,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      7 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,089,420 円 ×    96.0 %  ×    0.1486 =          155,412 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   12,736,905 円    (         19,039 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    -121
1,739  
  1,697
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]

1,581 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,650 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,626 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    -123
1,926  
  1,896
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]

1,751 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
戸田 9-2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 466,000 円           93,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 392,191 円            13,073,040 ×       3.0 %
③公租公課  土地               914,000 円     査定額
 建物               745,600 円           93,200,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        93,200 円           93,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,200 円           93,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,704,191 円 (               4,042 円/㎡)  (経費率    21.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 93,200,000 円                          設計監理料率
  135,000 円/㎡ ×      670.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0621        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0515 ×  60 % + 0.0622 ×  20 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,787,720 円  
(              8,651 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 12,736,905 円      
②総費用 2,704,191 円      
③純収益 ①-② 10,032,714 円      
④建物等に帰属する純収益 5,787,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,244,994 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,037,838 円      

  (                          6,036 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              87,779,087 円


(                       131,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
戸田 9-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
戸田 9-2 埼玉県 埼玉第5 氏名  不動産鑑定士 栗原 誠   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  1㎡当たりの価格 184,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
145,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
戸田市美女木4丁目11番8外
②地積
 (㎡)
669  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)




1:2
倉庫兼事務所

S2
作業所、倉庫、配送
センター等が多い工
業地域
南東10m市道 水道、下水 北戸田

1.7km
(2)



①範囲 東    85 m、西    45 m、南    70 m、北    50 m ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    34.0 m、規模         670 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

10m市道 交通

施設
北戸田駅西方

1.7km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
外環自動車道沿いに中小工場、作業所、倉庫、物流配送センター等を中心とした工業地域として、今後とも現状
を維持するものと予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           186,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           129,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、外環自動車道及び国道17号大宮バイパス沿いの戸田市・蕨市・川口市・さいたま市の工業地域。需要
者の中心は地元の工場経営者、物流業者が中心である。コロナ禍でインターネット取引の拡大による大規模物流倉庫需
要は東京周辺である外環道周辺まで及び始め、地価も上昇傾向で推移している。土地は見られるようになったが、取引
価格は取引当事者の属性によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は自用の工場、倉庫が混在し、周囲には収益倉庫・工場も見られる。取引の中心は自用目的の工場であるが、
当該地域は古くからの中小工業地域で貸倉庫、貸工場の需要もある。したがって実証性の高い比準価格を標準とし、収
益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川口 9-1                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        172,000 円/㎡
[103.5]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
[100.0]
100
185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          180,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
戸田市の人口、世帯数はここ数年増加傾向で
、地価は需要の高まりにより上昇基調にある



国道298号及び国道17号大宮バイパス沿
いの工業地域で、地域要因の特段の変化はな
いが、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -4.0
環境        +1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.2 %  %
3 試算価格算定内訳 戸田 9-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a

-29
戸田市

建付


  
(           ) 
不整形 西11m市道、
北5.5m、
東5.5m、
三方路


工業

(70,200)
b

-317
戸田市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西20m市道、
中間画地




準工

(60,200)
c

-13
戸田市

更地


  
(           ) 
台形 北東8m市道、
中間画地




準工

(60,200)
d

-302
戸田市

建付


  
(           ) 
不整形 北東66m国道、
中間画地




準工

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
206,677  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

193,855 
100
[ 105.0]

184,624 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

185,000 
b (            
148,931  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

154,590 
100
[  83.2]

185,805 

186,000 
c (            
193,371  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

196,078 
100
[  95.0]

206,398 

206,000 
d (            
162,871  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

183,139 
100
[  94.9]

192,981 

193,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -5.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -5.0 環境      -3.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     186,000 円/㎡]  



戸田 9-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

12,658,573 

2,701,779 

9,956,794 

5,787,720 

4,169,074 
( 0.9512
3,965,623 
  4.8 -  0.2 )
4.6%  
⑧収益価格       86,209,196 円    (     129,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
戸田 9-2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
倉庫兼事務所 335.00 S2 670.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

60 %   200 %   200 %   669 ㎡     20.0 m x   34.0 m  前面道路:市道        10.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1棟貸しを想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一括貸しのため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
倉庫
670.00 

100.0 

670.00 

1,616 

1,082,720 
3.0  3,248,160 
1.0  1,082,720 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


670.00 

100.0 

670.00 


1,082,720 
3,248,160 
1,082,720 
⑨年額支払賃料      1,082,720 円 × 12ヶ月 =       12,992,640 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      670.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため未計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       12,992,640 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         519,706 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,472,934 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,248,160 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =           31,182 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      7 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,082,720 円 ×    96.0 %  ×    0.1486 =          154,457 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   12,658,573 円    (         18,922 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    -122
1,301  
  1,282
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 75.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,735 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,640 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,616 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    -139
1,087  
  1,073
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 70.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,553 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
戸田 9-2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 466,000 円           93,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 389,779 円            12,992,640 ×       3.0 %
③公租公課  土地               914,000 円     査定額
 建物               745,600 円           93,200,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        93,200 円           93,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,200 円           93,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,701,779 円 (               4,039 円/㎡)  (経費率    21.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 93,200,000 円                          設計監理料率
  135,000 円/㎡ ×      670.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0621        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0515 ×  60 % + 0.0622 ×  20 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,787,720 円  
(              8,651 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 12,658,573 円      
②総費用 2,701,779 円      
③純収益 ①-② 9,956,794 円      
④建物等に帰属する純収益 5,787,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,169,074 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,965,623 円      

  (                          5,928 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              86,209,196 円


(                       129,000 円/㎡)