別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
板橋 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -3 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 末原 伸隆   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  1㎡当たりの価格 610,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
480,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区常盤台2丁目24番10
「常盤台2-24-5」
②地積
 (㎡)
287  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種
景観形成重点地区

(60,100)

1:2
住宅

RC2F1B
中規模一般住宅が建
ち並ぶ環境の良い住
宅地域
南6m区道 水道、ガス、下水 ときわ台

440m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    23.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 6m
区道
交通

施設
ときわ台駅北方

440m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
景観形成重点地区
⑤地域要因の将
 来予測
中規模戸建住宅が整然と建ち並ぶ優良な住宅地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           610,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           288,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を、板橋区及び隣接区内の東武東上線沿線の各駅徒歩圏の住宅地域と判定した。東武東上線沿線の中でも高
級住宅地域であり、需要の中心としては板橋区及び周辺区内の高所得者層と考えられ、また、区域外からの転入需要も
見られる。また、こうした高級住宅地では注文住宅が中心となり、建売住宅は相対的に少ない。市場の中心となる価格
帯としては、200㎡程度の画地の更地売りで1億円台前半~後半である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象地の近隣地域は区画整然とした高級住宅地に存し、戸建住宅が中心となるため、収益価格の相対的信頼性は劣る。
比準価格は取引市場における市場性を反映しており、実証的な価格が得られた。一方で、収益価格は地価に見合う賃料
の設定が難しく、低位に試算された。よって、収益価格を参考に留め、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決
定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          605,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内の人口は微減傾向にある。不動産の取引
件数は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り、一時期停滞していたが回復基調にある。


住宅地域として熟成しており、地域要因に特
段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.8 %  %
3 試算価格算定内訳 板橋 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 20-4公

-8
板橋区

更地


  
(           ) 
長方形 北6m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種10m
最低敷地80㎡
(60,100)
b 17-4公

-4
板橋区

建付


  
(           ) 
長方形 南6m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高17m
(70,200)
c 14-4公

-16
板橋区

更地


  
(           ) 
長方形 南8.2m区道、
中間画地




1低専
高度地区1種
最低敷地100㎡
(60,100)
d 14-4公

-22
板橋区

建付


  
(           ) 
長方形 南東4.5m区道
、中間画地




1中専
高度2種最高17m
最低敷地80㎡
(70,180)
e 9-4公

-17
板橋区

建付


  
(           ) 
袋地等 北6m区道、
中間画地




1住居
高度2種最高22m
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
544,651  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

547,374 
100
[  91.0]

601,510 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

632,000 
b (            
663,138  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

635,349 
100
[  95.8]

663,204 

696,000 
c (            
517,114  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

494,952 
100
[ 102.0]

485,247 

510,000 
d (            
552,751  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

534,680 
100
[  92.3]

579,285 

608,000 
e (            
439,842  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

521,601 
100
[  90.3]

577,631 

607,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.1 環境      -8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -0.8 環境      -8.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.2 交通・接近   -0.2 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.5 交通・接近   -0.1 環境     -10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.2 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.09 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.2 環境     -15.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     610,000 円/㎡]  



板橋 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,448,773 

1,374,478 

7,074,295 

3,425,400 

3,648,895 
( 0.9746
3,556,213 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       82,702,628 円    (     288,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 126.00 LS2 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
景観形成重点地区
60 %   100 %   100 %   287 ㎡     12.7 m x   22.8 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階40㎡程度のファミリータイプ3戸からなる共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定したため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
126.00 

100.0 

126.00 

2,762 

348,012 
1.0  348,012 
1.0  348,012 

 2 2
住宅
126.00 

100.0 

126.00 

2,818 

355,068 
1.0  355,068 
1.0  355,068 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


252.00 

100.0 

252.00 


703,080 
703,080 
703,080 
⑨年額支払賃料        703,080 円 × 12ヶ月 =        8,436,960 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      252.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,436,960 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         337,478 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,099,482 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           703,080 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            6,750 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          703,080 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          342,541 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,448,773 円    (         29,438 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R12-4公
    -16
3,313  
  3,176
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

3,248 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,940 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,818 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R12-4公
    -17
2,994  
  2,994
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[101.9]
100
[104.0]

2,770 
c R12-4公
    -18
2,875  
  2,756
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[ 91.2]
100
[102.0]

3,030 
板橋 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 207,600 円           51,900,000 ×       0.4 %
②維持管理費 337,478 円             8,436,960 ×       4.0 %
③公租公課  土地               284,500 円     査定額
 建物               441,100 円           51,900,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        51,900 円           51,900,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,900 円           51,900,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,374,478 円 (               4,789 円/㎡)  (経費率    16.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 51,900,000 円                          設計監理料率
  200,000 円/㎡ ×      252.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0660        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0529 ×  40 % + 0.0662 ×  40 % + 0.0920 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,425,400 円  
(             11,935 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,448,773 円      
②総費用 1,374,478 円      
③純収益 ①-② 7,074,295 円      
④建物等に帰属する純収益 3,425,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,648,895 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,556,213 円      

  (                         12,391 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              82,702,628 円


(                       288,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
板橋 -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 -3 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 長沢 二郎   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  1㎡当たりの価格 607,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
480,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区常盤台2丁目24番10
「常盤台2-24-5」
②地積
 (㎡)
287  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度地区1種
景観形成重点地区

(60,100)

1:2
住宅

RC2F1B
中規模一般住宅が建
ち並ぶ環境の良い住
宅地域
南6m区道 水道、ガス、下水 ときわ台

440m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    23.0 m、規模         300 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、6m区
交通

施設
ときわ台駅北方

440m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度地区1種
景観形成重点地区
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は主として敷地規模が大きい戸建住宅が区画整然と立ち並ぶ優良な住宅地域で、地域要因に特段の変動
はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           615,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           300,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、板橋区及びその周辺地域の東武東上線や東京メトロ有楽町線等の駅から徒歩圏内の居住環境が比
較的良好な住宅地域である。主たる需要者は区内及びその周辺地域の比較的所得水準が高い層である。良好な居住環境
を有する反面、最低限度の敷地規模等の行政的条件により、1区画の土地価格が1億円台になるなど高額になることか
ら購買層が限られ需要が急騰することは無いが、供給量が少ないため価格は高止まりしている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象不動産の主たる需要者は自己利用を目的とした居住の快適性や生活利便性に着目した会社員などであり、付近に共
同住宅があるものの賃貸収益を重視する度合いは低いと考えられる。ゆえに、実際に市場において取引された価格に着
目した比準価格が賃料収益から導かれた収益価格より相対的に説得力が高いと判断した。したがって、本件においては
比準価格を標準として収益価格を比較考量し、上記の鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          605,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
板橋区内の人口は微減、世帯数は微増傾向に
ある。不動産取引はやや増加、地価はやや上
昇傾向にあるが、賃料は横ばい傾向にある。


駅から近く区画整然とした住宅地域で、東武
東上線沿線では最優良住宅地であり、地域要
因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 板橋 -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 17-4公

-2
板橋区

更地


  
(           ) 
台形 西6m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
b 17-4公

-4
板橋区

建付


  
(           ) 
長方形 南6m区道、
中間画地




1中専
高度2種最高17m
(70,200)
c 9-4公

-35
板橋区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南4m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高17m
(70,160)
d 14-4公

-5
板橋区

建付


  
(           ) 
長方形 南西11m区道、
中間画地




近商
高度2種最高22m
最低敷地60㎡
(90,300)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
677,048  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

643,196 
100
[ 101.0]

636,828 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

669,000 
b (            
663,138  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

635,349 
100
[ 103.2]

615,648 

646,000 
c (            
795,962  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.9]

775,077 
100
[  98.7]

785,286 

825,000 
d (            
662,467  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

668,429 
100
[ 114.3]

584,802 

614,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -0.8 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.06 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.6 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.4 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.5 交通・接近   +3.3 環境      -2.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +8.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     615,000 円/㎡]  



板橋 -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

8,621,381 

1,314,180 

7,307,201 

3,511,200 

3,796,001 
( 0.9746
3,699,583 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       86,036,814 円    (     300,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 -3 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 126.00 LS2 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度地区1種
景観形成重点地区
60 %   100 %   100 %   287 ㎡     12.7 m x   22.8 m  前面道路:区道         6.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階1DK~1LDK等の住戸からなる共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
126.00 

100.0 

126.00 

2,818 

355,068 
1.0  355,068 
1.0  355,068 

 2 2
居宅
126.00 

100.0 

126.00 

2,876 

362,376 
1.0  362,376 
1.0  362,376 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


252.00 

100.0 

252.00 


717,444 
717,444 
717,444 
⑨年額支払賃料        717,444 円 × 12ヶ月 =        8,609,328 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      252.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,609,328 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         344,373 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,264,955 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           717,444 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            6,887 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          717,444 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          349,539 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    8,621,381 円    (         30,040 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R12-4公
    -16
3,313  
  3,176
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

3,248 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,000 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,876 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R12-4公
    -18
2,875  
  2,756
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[104.0]

2,880 
c R12-4公
    -20
2,160  
  2,160
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 98.0]

2,320 
板橋 -3 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 212,800 円           53,200,000 ×       0.4 %
②維持管理費 258,280 円             8,609,328 ×       3.0 %
③公租公課  土地               284,500 円     査定額
 建物               452,200 円           53,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        53,200 円           53,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,200 円           53,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,314,180 円 (               4,579 円/㎡)  (経費率    15.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 53,200,000 円                          設計監理料率
  205,000 円/㎡ ×      252.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0660        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0529 ×  40 % + 0.0662 ×  40 % + 0.0920 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,511,200 円  
(             12,234 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 8,621,381 円      
②総費用 1,314,180 円      
③純収益 ①-② 7,307,201 円      
④建物等に帰属する純収益 3,511,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,796,001 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,699,583 円      

  (                         12,891 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              86,036,814 円


(                       300,000 円/㎡)