別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
板橋 5-9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-9 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 佐藤 麗司朗   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,070,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
850,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区常盤台2丁目6番7
「常盤台2-6-5」
②地積
 (㎡)
105  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,500)
防火

(その他)
高度地区最高35m
景観形成重点地区

(100,500)
台形
1:2.5
店舗兼事務所

RC4F1B
中層の店舗、銀行等
が混在する駅前の商
業地域
南東15m区道、背面道 水道、ガス、下水 ときわ台

70m
(2)



①範囲 東    20 m、西    40 m、南    50 m、北     0 m ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

15m区道 交通

施設
ときわ台駅北方

70m
法令

規制
商業
(100,500)
防火 
高度地区最高35m
景観形成重点地区
⑤地域要因の将
 来予測
駅前ロータリーに面した中層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。近隣地域の価格に大きな変動をも
たらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                -1.0
二方路               +1.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,140,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           900,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板橋区及び隣接区内の鉄道沿線各駅から比較的駅接近性に優れた商業地域で、広域的に形成されている
。需要者はチェーン店舗を展開している法人、テナントビルを建築し賃料収入を目的とする不動産業者及び投資家等が
中心となる。コロナ禍による周辺店舗等への影響も、緊急事態宣言解除後からは回復傾向にある。立地の稀少性も相ま
って、需要は底堅い。土地の場合、1平米あたり100万円~120万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域はときわ台駅前に位置する繁華性の高い商業地域である。比準価格については同一需給圏内の代替競争関係を
有する事例から選択して求められており、その規範性は高い。周辺には中高層のテナントビル等の収益物件が多く見受
けられ、主たる需要者は取引にあたって収益性も重視して購入の検討を行っている。したがって、比準価格を標準とし
、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,060,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 板橋 5-13                   ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
        1,060,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内の人口は微減、世帯数は微増となってい
る。コロナ禍による停滞感は薄まっており、
取引件数は横ばいながら、取引価格はやや上
昇傾向にある。

中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の
商業地域であり、特段の変動要因はないが、
地価はやや上昇傾向にある。


形状、街路条件にやや格差があるものの、標
準的な画地であり、個別的要因に変動はない
。市場競争力は普通であるものと思料する。
行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.9 % +0.9 %
3 試算価格算定内訳 板橋 5-9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 14-4公

-13
板橋区

建付


  
(           ) 
長方形 北西11m区道、
中間画地




商業
高度地区最高40m
(100,400)
b 17-4公

-5
板橋区

建付


  
(           ) 
台形 北24m都道、
中間画地




近商
高度3種最高35m
(90,300)
c 14-4公

-25
板橋区

更地


  
(           ) 
長方形 北東12m区道、
南西6m、
二方路



商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,600)
d 14-4公

-5
板橋区

建付


  
(           ) 
長方形 南西11m区道、
中間画地




近商
高度2種最高22m
最低敷地60㎡
(90,300)
e 10-4公

-12
板橋区

建付


  
(           ) 
長方形 北6.8m区道、
中間画地




商業
高度地区60m
地区計画等
(100,600)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
970,991  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

977,788 
100
[  79.6]

1,228,377 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

1,230,000 
b (            
686,178  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

728,071 
100
[  60.2]

1,209,420 

1,210,000 
c (            
845,140  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

845,140 
100
[  80.5]

1,049,863 

1,050,000 
d (            
662,467  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

668,429 
100
[  63.9]

1,046,055 

1,050,000 
e (            
671,177  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[  95.0]
100
[  93.1]

767,211 
100
[  68.3]

1,123,296 

1,120,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -7.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -4.0 環境     -30.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -13.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -5.0 環境     -20.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -13.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   -5.0 環境     -30.0
画地      -6.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,140,000 円/㎡]  



板橋 5-9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

18,670,998 

3,966,284 

14,704,714 

10,448,000 

4,256,714 
( 0.9546
4,063,459 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       94,499,047 円    (     900,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 5-9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 75.56 RC6F1B 513.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高35m
景観形成重点地区
100 %   500 %   500 %   105 ㎡      7.0 m x   18.0 m  前面道路:区道        15.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 地下1階~2階はフロア貸店舗、3階以上はフロア貸事務所を想定。 ⑦有効率   91.9 %
の理由
同種の建物としては標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
70.72 

91.2 

64.52 

4,600 

296,792 
10.0  2,967,920 
1.0  296,792 

 2 2
店舗
71.48 

95.9 

68.58 

3,600 

246,888 
6.0  1,481,328 
1.0  246,888 

 3 6
事務所
71.48 

95.9 

68.58 

3,000 

205,740 
3.0  617,220 
1.0  205,740 
地下
 1 1
店舗
85.59 

75.4 

64.52 

3,400 

219,368 
6.0  1,316,208 
1.0  219,368 

    

 

 

 

 

 
   
   


513.71 

91.9 

471.94 


1,586,008 
8,234,336 
1,586,008 
⑨年額支払賃料      1,586,008 円 × 12ヶ月 =       19,032,096 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      471.94 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されていると判断  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       19,032,096 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         951,605 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,080,491 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         8,234,336 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           78,226 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,586,008 円 ×    95.0 %  ×    0.3400 =          512,281 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   18,670,998 円    (        177,819 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R9-4公
    -18
4,161  
  4,014
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]

4,563 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,769 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,600 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b R9-4公
    -19
3,793  
  3,469
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[ 85.0]

4,697 
c R9-4公
    -20
4,667  
  4,167
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]

5,013 
板橋 5-9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 800,000 円          160,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 761,284 円            19,032,096 ×       4.0 %
③公租公課  土地               725,000 円     査定額
 建物             1,360,000 円          160,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       160,000 円          160,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円          160,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,966,284 円 (              37,774 円/㎡)  (経費率    21.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円                          設計監理料率
  300,000 円/㎡ ×      513.71 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0653        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0477 ×  35 % + 0.0600 ×  35 % + 0.0920 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
10,448,000 円  
(             99,505 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 18,670,998 円      
②総費用 3,966,284 円      
③純収益 ①-② 14,704,714 円      
④建物等に帰属する純収益 10,448,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,256,714 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,063,459 円      

  (                         38,700 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              94,499,047 円


(                       900,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
板橋 5-9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板橋 5-9 東京都 区部第9 氏名  不動産鑑定士 菱村 千枝   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,070,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
850,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
板橋区常盤台2丁目6番7
「常盤台2-6-5」
②地積
 (㎡)
105  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,500)
防火

(その他)
高度地区最高35m
景観形成重点地区

(100,500)
台形
1:2.5
店舗兼事務所

RC4F1B
中層の店舗、銀行等
が混在する駅前の商
業地域
南東15m区道、背面道 水道、ガス、下水 ときわ台

70m
(2)



①範囲 東    20 m、西    40 m、南    50 m、北     0 m ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

15m区道 交通

施設
ときわ台駅北方

70m
法令

規制
商業
(100,500)
防火 
高度地区最高35m
景観形成重点地区
⑤地域要因の将
 来予測
駅前ロータリーに面し、中層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。老朽化した建物の建替が徐々に進む
とみられるが、当面は現状を維持すると思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
形状                -1.0
背面道               +1.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,120,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           901,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、板橋区とその隣接区に所在する鉄道沿線の各駅から至近の駅前商業地域である。対象標準地は高
級住宅地を背後に控えたときわ台駅前の商業地域であり、日用品のスーパー、チェーン展開の飲食店や教育・医療等各
種サービス関連の小売店等が立地する。中心的需要者は、東武東上線沿線に地縁的選好性を有する事業者やチェーン展
開の法人、貸しビル業者などで、取引価格帯は土地で1~2億円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、同一需給圏内に存する利用状況等が類似した取引事例から求められた価格で、概ね規範性が高い。一方で
、収益価格は現実の利用状況にかんがみ最有効建物を想定して求めた価格である。小規模店舗・営業所等が混在する地
域であるが収益物件の取引は少なく自用目的の取引が主体の地域であることから、比準価格を重視して収益価格を参考
とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,060,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 板橋 5-13                   ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
        1,060,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
区内の人口は微減、世帯数は微増傾向で、取
引件数は横ばいからやや増加傾向にある。賃
料は横ばい傾向、取引価格はやや上昇傾向を
示している。

特段の地域要因の変動はないが、コロナ禍の
混乱から徐々に商況の回復がみられ、地価は
概ね安定傾向にある。


個別的要因につき特別の変動は見られない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.9 % +0.9 %
3 試算価格算定内訳 板橋 5-9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10-4公

-6
板橋区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 北東7.3m都道
、南西25m、
二方路



商業
高度地区最高45m
高度地区
(100,500)
b R4公10

-5
練馬区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 北18m都道、
東6m、角地




商業

(100,500)
c 14-4公

-13
板橋区

建付


  
(           ) 
長方形 北西11m区道、
中間画地




商業
高度地区最高40m
(100,400)
d 10-4公

-35
板橋区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東40m国道、
中間画地




商業
高度地区最高60m
(100,600)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
1,248,341  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

1,224,334 
100
[ 108.6]

1,127,379 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

1,130,000 
b (            
1,071,179  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

1,042,340 
100
[  94.6]

1,101,839 

1,100,000 
c (            
970,991  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

977,788 
100
[  87.5]

1,117,472 

1,120,000 
d (            
763,774  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

772,176 
100
[  68.0]

1,135,553 

1,140,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.2 交通・接近   -8.4 環境     +32.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.8 交通・接近   -1.2 環境      -5.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.8 交通・接近   -3.6 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.6 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.9 交通・接近   -5.6 環境     -35.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.6 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,120,000 円/㎡]  



板橋 5-9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

19,471,416 

4,305,988 

15,165,428 

10,905,100 

4,260,328 
( 0.9546
4,066,909 
  4.6 -  0.3 )
4.3%  
⑧収益価格       94,579,279 円    (     901,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
板橋 5-9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 75.56 RC6F1B 513.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高35m
景観形成重点地区
100 %   500 %   500 %   105 ㎡      7.0 m x   18.0 m  前面道路:区道        15.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 B1から2階を店舗、3階以上はフロア貸しの事務所として想定。 ⑦有効率   91.9 %
の理由
地域の標準的有効率を採用した
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
70.72 

91.2 

64.52 

4,640 

299,373 
10.0  2,993,730 
1.0  299,373 

 2 2
店舗
71.48 

95.9 

68.58 

3,450 

236,601 
6.0  1,419,606 
1.0  236,601 

 3 6
事務所
71.48 

95.9 

68.58 

3,300 

226,314 
3.0  678,942 
1.0  226,314 
地下
 1 1
店舗
85.59 

75.4 

64.52 

3,300 

212,916 
6.0  1,277,496 
1.0  212,916 

    

 

 

 

 

 
   
   


513.71 

91.9 

471.94 


1,654,146 
8,406,600 
1,654,146 
⑨年額支払賃料      1,654,146 円 × 12ヶ月 =       19,849,752 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      471.94 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金により担保のため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       19,849,752 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         992,488 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,857,264 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         8,406,600 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           79,863 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,654,146 円 ×    95.0 %  ×    0.3400 =          534,289 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   19,471,416 円    (        185,442 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R21-4公
    -40
5,627  
  5,613
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

5,115 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,810 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,640 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b R12-4公
    -23
6,614  
  6,614
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[120.0]
100
[100.0]

5,512 
c R15-4公
    -21
4,595  
  4,328
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

4,595 
板橋 5-9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 835,000 円          167,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 992,488 円            19,849,752 ×       5.0 %
③公租公課  土地               725,000 円     査定額
 建物             1,419,500 円          167,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       167,000 円          167,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       167,000 円          167,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,305,988 円 (              41,009 円/㎡)  (経費率    22.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 55 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 167,000,000 円                          設計監理料率
  312,000 円/㎡ ×      513.71 ㎡ × (100% +   4.00 %)
②元利逓増償還率 0.0653        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0477 ×  35 % + 0.0600 ×  35 % + 0.0920 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
10,905,100 円  
(            103,858 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 19,471,416 円      
②総費用 4,305,988 円      
③純収益 ①-② 15,165,428 円      
④建物等に帰属する純収益 10,905,100 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,260,328 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
4,066,909 円      

  (                         38,732 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                              94,579,279 円


(                       901,000 円/㎡)