鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公４ -10	練馬区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m 風致地区 (46,160)
b	Ｒ４公１２ -36	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	Ｒ４公１２ -34	練馬区		更地	（　）	台形	北西5.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ４公１２ -35	練馬区		建付地	（　）	長方形	西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	Ｒ４公１ -3	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m区道、北5m、角地		１中専高度2種最高17m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 441,955	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	449,026	100 [ 79.3]	566,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	578,000
b	(　 ) 446,590	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	454,710	100 [ 76.8]	592,070		604,000
c	(　 ) 546,263	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	544,640	100 [ 87.1]	625,304		638,000
d	(　 ) 425,574	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 96.0]	100 [ 102.0]	437,222	100 [ 76.8]	569,299		581,000
e	(　 ) 460,538	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	441,696	100 [ 76.5]	577,380		589,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 600,000 円／㎡]

練馬 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,766,339	2,241,332	10,525,007	5,612,740	4,912,267	（　0.9687） 4,758,513	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	116,061,293 円　　　　（　 322,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	134.00	ＬＳ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種風致地区	40 ％	100 ％	100 ％	360 ㎡	16.6 m x 22.7 m	前面道路：道路　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ平均床面積６０㎡程度の共同住宅（各階２戸総戸数６戸）を想定した。

⑦有効率　 99.4 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	134.00	98.5	132.00	2,950	389,400	2.0	778,800
							1.0	389,400
2～ 2	住宅	133.00	100.0	133.00	3,100	412,300	2.0	824,600
							1.0	412,300
3～ 3	住宅	93.00	100.0	93.00	3,150	292,950	2.0	585,900
							1.0	292,950
～

～

計		360.00	99.4	358.00		1,094,650		2,189,300
								1,094,650

⑨年額支払賃料	1,094,650 円　×　12ヶ月　＝　 13,135,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 358.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,135,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 656,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,479,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,189,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,094,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 266,531 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,766,339 円　　　　（　 35,462 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃１０　　　　-7	3,385 ( 3,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,102	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,123 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃１０　　　　-8	2,914 ( 2,850)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,130
c	Ｒ４公賃１０　　　　-9	2,719 ( 2,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.3]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,137

練馬 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	426,500 円	85,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	525,432 円	13,135,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 393,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 725,000 円	85,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,300 円	85,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,300 円	85,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,241,332 円　（　　　　　　 6,226 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9687

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,300,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,612,740 円（　　　　　 15,591 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,766,339 円
②総費用	2,241,332 円
③純収益　①－②	10,525,007 円
④建物等に帰属する純収益	5,612,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,912,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,758,513 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,061,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 322,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
練馬 -39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -39

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　塩田　研太郎

TEL.

鑑定評価額

207,000,000 円

１㎡当たりの価格

576,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区石神井町６丁目１２１７番１６｢石神井町６－２－５｣				②地積　(㎡)	360 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種風致地区 (40,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模以上の邸宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	西5.5m道路	水道、ガス、下水	石神井公園 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 200 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ道路

交通

施設

石神井公園駅南西方

500m

法令

規制

１低専
(40,100)
準防
高度地区1種
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模以上の画地が整然と並ぶ区内屈指の高級住宅地域である。周辺の地域において敷地の細分化が見受けられ
るが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 590,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 328,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね練馬区及び周辺区内の高級住宅地域及び準高級住宅地域である。練馬区を代表する高級住宅地域で
あり、需要者は、富裕者層が中心。市場需給動向に関しては、標準的画地規模が大きく総額が嵩むものの、地元富裕者
に安定した人気があり、供給量が少ないことも相俟って需要は堅調に推移している。土地は３００㎡程度で１．５～２
億円程度を中心に取引が行われている。コロナ禍の影響は落着いているが、引続き注意が必要である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中規模以上の画地が整然と並ぶ高級住宅地域である。周辺においてアパート等の収益物件も見受けられる
が、自用目的での取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される傾向にある。以上により、鑑
定評価額の決定にあたっては、市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討
を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -60 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 456,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 82.0]

[102.0]
100

573,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    569,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ禍の影響もあり、練馬区の住宅着
工数及び土地取引件数は、微減傾向にあった
が、直近の第三四半期では微増傾向にある。

練馬区を代表する高級住宅地域である。地域
要因に特段の変動はない。地価は供給量が少
ないが、若干の上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４公２ -29	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ４公１２ -34	練馬区		更地	（　）	台形	北西5.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	Ｒ４公１４ -35	練馬区		建付地	（　）	不整形	南西5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ４公１６ -23	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 574,273	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	566,391	100 [ 99.4]	569,810	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	581,000
b	(　 ) 546,263	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	544,640	100 [ 94.3]	577,561		589,000
c	(　 ) 535,951	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	568,845	100 [ 99.0]	574,591		586,000
d	(　 ) 550,250	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	548,616	100 [ 94.5]	580,546		592,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 590,000 円／㎡]

練馬 -39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,403,472	2,041,473	10,361,999	5,369,280	4,992,719	（　0.9687） 4,836,447	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	117,962,122 円　　　　（　 328,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	ＬＳ3	359.97
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種風致地区	40 ％	100 ％	100 ％	360 ㎡	16.6 m x 22.7 m	前面道路：道路　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積６６㎡の３ＬＤＫ×４戸、専用面積４７㎡の２ＬＤＫ×２戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	134.31	98.5	132.36	2,900	383,844	2.0	767,688
							1.0	383,844
2～ 2	住宅	132.36	100.0	132.36	2,950	390,462	2.0	780,924
							1.0	390,462
3～ 3	住宅	93.30	100.0	93.30	3,100	289,230	2.0	578,460
							1.0	289,230
～

～

計		359.97	99.5	358.02		1,063,536		2,127,072
								1,063,536

⑨年額支払賃料	1,063,536 円　×　12ヶ月　＝　 12,762,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 358.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,762,432 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 638,122 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,124,310 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,127,072 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,207 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,063,536 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 258,955 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,403,472 円　　　　（　 34,454 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４公賃１　　　　-26	2,861 ( 2,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,121	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,018 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４公賃１　　　　-27	2,722 ( 2,663)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,954
c	Ｒ４公賃１　　　　-28	2,863 ( 2,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,078

練馬 -39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	81,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	382,873 円	12,762,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 393,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 693,600 円	81,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,041,473 円　（　　　　　　 5,671 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9687

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,600,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 359.97 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,369,280 円（　　　　　 14,915 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,403,472 円
②総費用	2,041,473 円
③純収益　①－②	10,361,999 円
④建物等に帰属する純収益	5,369,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,992,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,836,447 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,962,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,000 円／㎡）